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作者|陳盼盼

編輯|吳亞

(資料圖片)

4月21日，為期四天的上海2023年首輪集中供地落下帷幕。從競拍過程、成交結果來看，上海土拍市場格局再生變化。

此次集中供地上海共推出涉宅用地19宗，最終全部成交、攬金超500億元。

在本輪供地中，因“圍標事件”被禁拍的萬科、華潤置地、中海地產(chǎn)重啟投資，“補倉”意愿非常強烈。

而過去三年，招商蛇口曾多次斬獲熱門地塊，是上海土拍市場最大贏家。這一次，面對“三巨頭”的回歸，招商蛇口一口氣報名了15宗地，最終卻僅收獲兩宗。

在去年上海首輪供地中，招商蛇口還曾豪擲百億元，一舉斬獲4宗土地。面對重回上海土拍市場的萬科、中海、華潤置地形成的“圍追堵截”，招商蛇口在土地市場的壓力或將顯現(xiàn)。

參與上海首輪土拍：僅拿下2宗，斥資約33.54億元

在近兩年中國樓市進入深度調整之下，越來越多的房企選擇持續(xù)聚焦核心城市，鞏固自身的業(yè)務布局。上海作為市場穩(wěn)定、利潤空間高的超一線城市，一直都是各大房企的“兵家必爭之地”。

整體來看，今年上海的首輪供地共出讓19宗土地，總起拍價483.4億，吸引了近50余家房企參與爭奪。

在一眾房企中，時隔三年重回上海土拍市場的中海、萬科、華潤置地最引人關注。此前在2022年4月，這三家房企因違規(guī)拍地遭到處罰保證金罰沒。那時，監(jiān)管責令萬科在2年之內、華潤置地和中海在3年里都不能在上海拿地。

在本次上海土拍中，19宗地里華潤報名了12宗，萬科報名了10宗、中海報名了7宗地。

在58安居客研究院院長張波看來，“由于多年未在上海拿地，這三家房企在上海必將努力補充土地儲備，拿地層面不會手軟?！?/p>

本次上海土拍還吸引了保利、建發(fā)、華發(fā)、金地等“老玩家”報名參加。面對激烈競爭，作為去年上海土拍市場最大贏家的招商蛇口也不甘示弱，一口氣報名了15宗地，試圖通過“廣撒網(wǎng)”的策略，換取拿地優(yōu)勢。

只是成交結果不盡人意，為期四天的土拍，招商蛇口積極參與多宗熱門地塊的競拍，與萬科、中海、華潤多次“同框”，最終僅在4月18日斬獲兩宗地。

其中，浦東新區(qū)新場鎮(zhèn)地塊由招商蛇口、象嶼地產(chǎn)組成的聯(lián)合體拿下，以底價16.24億元成交，成交樓板價為20531元/平方米。

另外一宗地則是浦東新區(qū)16號線周浦站06-04地塊，該地塊所在區(qū)域斷供已久，周邊配套成熟，且毗鄰地鐵站，吸引了包括華潤、中海、萬科、招商蛇口、綠城、中國金茂等12家房企參與競拍。

在競拍過程中，該地塊不到3分鐘就觸及中止價，進入一次性報價階段。最終因招商蛇口、南昌市政聯(lián)合體的報價與平均價的價差最小，招商蛇口、象嶼地產(chǎn)組成的聯(lián)合體才能幸運地摘得該地塊。

該地塊最終成交價為17.3億元、溢價率達9.39%，成交樓面價格為36865元/平凡米，房地聯(lián)動價6萬/平方米。

只是在之后的三日，招商蛇口的運氣不佳，與多宗優(yōu)質地塊“擦肩而過”。比如，其積極競價的大虹橋青浦核心宅地，最后就被華潤置地摘得。

最終，招商蛇口累計報名15宗地，卻僅到手2宗地；與去年上海首輪供地其豪擲百億一舉斬獲4宗地相比，略顯黯淡。

對此，上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦認為，“萬科、中海、華潤這三個強者的回歸，令上海土拍市場競爭會更為激烈，增加了房企拿地難度?！?/p>

上海曾貢獻1/4銷售額

事實上，招商蛇口是近三年才在上海土拍市場顯露氣勢的。

此前，中海、萬科、華潤置地和融創(chuàng)是昔日上海土地市場的“四大巨頭”。招商蛇口雖在2017年提出“重返上?！?，但在公開市場的土地投資方面，其收獲卻不多。

轉折發(fā)生在2020年6月，即中海、萬科、華潤置地“圍標事件”被重罰后，沒了強勁對手的招商蛇口，開始在上海土拍市場展露頭角。

具體來看，2020年-2022年，招商蛇口分別在上海拿下3宗、6宗、10宗地，連續(xù)兩年躋身上海房企拿地榜的前三名。

2022年，上海共進行了四次集中供地，招商蛇口也積極參與。在2022年首批集中供地中，招商蛇口及其聯(lián)合體共斬獲4塊土地，成交總金額約169.4億元，成為最大贏家。

在第二輪供地中，招商蛇口及其聯(lián)合體共斬獲5宗地塊，總價達到164.8億元，再次領跑上海土拍市場。在三輪供地中，招商蛇口以聯(lián)合體的形式斬獲1宗地，總代價22.6億元。

即2022年全年，招商蛇口以單獨或以聯(lián)合體形式在上海斬獲10宗地，包括諸多熱門地塊，如徐匯區(qū)斜土街道地塊、青浦區(qū)西虹橋地塊、嘉定新城遠香湖地塊等，全口徑拿地額達到356.83億，位列所有房企榜首。

從銷售端來看，招商蛇口在上海的全口徑銷售額從2020年的180.97億元，增長至2022年741.25億元，銷售排名從第八位上升至第一位。

與此同時，上海也成為招商蛇口的銷售主力區(qū)域。2022年全年，招商蛇口累計實現(xiàn)銷售金額2926.02億元，同比下降約10.5%，銷售規(guī)模位居行業(yè)第六。

其中，僅上海單城就貢獻了740億銷售額，占了招商蛇口全年銷售業(yè)績的25%。

此外，上海還拉動了招商蛇口華東區(qū)域毛利率的上升。2021年，招商蛇口華東區(qū)域營收368.59億元，占其總營收的22.94%，位居第一位；但毛利率只有11.54%，位于倒數(shù)第一。

2022年，招商蛇口華東區(qū)域營收454.01億元，占總營收24.81%；但毛利率較2021年上升4.83個百分點至18.26%，擺脫了“墊底”的位置。

對于招商蛇口來說，上海的重要性不言而喻。如今，面對萬科、華潤、中海的強勢回歸，招商蛇口在上海的拿地空間將被積壓。

盧文曦指出，“未來隨著拿地難度加大，招商蛇口在上海土拍市場可能不會像以前那樣鋒芒畢露。這次能拿下兩宗地，維持拿地節(jié)奏，已經(jīng)不錯了?！?/p>

張波則認為，上海今年二季度、下半年還會分批次供應土地，房企還有機會?！暗窍啾扔谌ツ陙碚f，由于房企都開始往一、二線熱點城市布局，所以拿地難度，增加，這需要頭部房企關注?！?/p>

“現(xiàn)在房企拿地思路比較清晰，就是寧可不拿地，也不會拿錯地?！睆埐ㄕJ為，對于房企而言，如果在一二線城市找不到適合的投資機會，那或會倒逼其放棄在一些熱點城市、競爭激烈的城市減少土地投資。

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