財(cái)聯(lián)社4月7日訊（編輯 馬蘭）商業(yè)地產(chǎn)貸款近來(lái)被視為引發(fā)美國(guó)銀行業(yè)下一輪危機(jī)的“靴子”，但也有人認(rèn)為，美國(guó)銀行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)可能會(huì)造成貸款業(yè)務(wù)的惡化并拖累經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。

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截至目前，銀行是商業(yè)地產(chǎn)最大的貸款人，其在所有商業(yè)地產(chǎn)債務(wù)的份額高達(dá)46%。但由于銀行不會(huì)時(shí)刻將市值反應(yīng)在其賬面上，因此人們并不能直觀感受到商業(yè)地產(chǎn)與銀行之間的確切聯(lián)系。

BofA研究公司的美國(guó)商業(yè)抵押貸款支持證券（CMBS）戰(zhàn)略主管Alan Todd表示，相比于銀行的貸款，CMBS更能對(duì)商業(yè)地產(chǎn)貸款的信貸風(fēng)險(xiǎn)提供實(shí)時(shí)反饋。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，投資者持有BBB級(jí)（最低投資級(jí)）的CMBS與美國(guó)國(guó)債的平均利差正在不斷攀升，已經(jīng)逼近2020年3月時(shí)達(dá)到的歷史高位水平。

困境一定會(huì)來(lái)

2020年是新冠疫情的爆發(fā)期，辦公室迎來(lái)大量空置，導(dǎo)致市場(chǎng)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的信心急劇減弱。

回到今年，辦公室空置情況并未得到明顯改善，利率上升加上硅谷銀行爆雷等一系列負(fù)面事件進(jìn)一步加深了市場(chǎng)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的懷疑。

據(jù)投資者和分析師稱(chēng)，普遍的恐懼，加上經(jīng)濟(jì)基本面影響，近幾個(gè)月來(lái)的CMBS發(fā)行量已經(jīng)基本枯竭。

大多數(shù)商業(yè)地產(chǎn)的業(yè)主仍在償還其貸款，數(shù)據(jù)公司Trepp Inc.的數(shù)據(jù)顯示，上個(gè)月商業(yè)抵押貸款證券的拖欠率僅為3.09%，不到兩年前的一半。

但需要警惕的是，自去年年中以來(lái)，最受關(guān)心的寫(xiě)字樓類(lèi)別的地產(chǎn)，其拖欠率一直在穩(wěn)定上升。華爾街也一致認(rèn)為，拖欠和違約的情況將在未來(lái)繼續(xù)攀升。

Janus Henderson Investors的美國(guó)證券化產(chǎn)品負(fù)責(zé)人John Kerschner表示，未來(lái)幾年中，大約10%-20%的寫(xiě)字樓將被抵押給貸方，CMBS的價(jià)格有進(jìn)一步下跌的空間。

他提醒，市場(chǎng)現(xiàn)在需要保持耐心，并遠(yuǎn)離所有交易。

降息也救不了火

商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值下跌，加上近4500億美元的商業(yè)房地產(chǎn)債務(wù)將在明年以更高的利率進(jìn)行再融資，這讓投資人對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的未來(lái)十分悲觀。

這也催生出一個(gè)新的問(wèn)題，如果美聯(lián)儲(chǔ)暫停加息，甚至開(kāi)始降息，商業(yè)地產(chǎn)是否還能搶救一下？

對(duì)美國(guó)銀行來(lái)說(shuō)，這個(gè)問(wèn)題的答案是否定的。

據(jù)美銀分析師Ebrahim Poonawala周四的一份報(bào)告，雖然較低的利率會(huì)減輕商業(yè)貸款借款人的負(fù)擔(dān)，但并不能消除商業(yè)地產(chǎn)面臨的周期性挑戰(zhàn)，尤其是在美國(guó)經(jīng)濟(jì)可能硬著陸的情況下。

近來(lái)美國(guó)就業(yè)市場(chǎng)的疲軟信號(hào)，似乎也在加深美國(guó)經(jīng)濟(jì)硬著陸的揣測(cè)。而商業(yè)地產(chǎn)又與勞動(dòng)力數(shù)據(jù)密切相關(guān)，在就業(yè)下行的情況下，商業(yè)地產(chǎn)的空置率或許會(huì)攀升得更為迅速。

按照Todd的分析，如果美聯(lián)儲(chǔ)降息并未伴隨著經(jīng)濟(jì)的惡化，或許商業(yè)地產(chǎn)還能乘著東風(fēng)再起。但現(xiàn)實(shí)是，美聯(lián)儲(chǔ)的降息實(shí)際上代表著經(jīng)濟(jì)問(wèn)題可能更加嚴(yán)重，在此情況下，降息不僅不會(huì)幫助到商業(yè)地產(chǎn)，甚至可能加速該行業(yè)的違約浪潮。

最后，Todd得出和Kerschner相同的結(jié)論：在市場(chǎng)情緒改善和基本面好轉(zhuǎn)之前，很多貸方可能會(huì)選擇“躺平”，直到清算收益高于現(xiàn)在出售房產(chǎn)的收益時(shí)再做決定。

（財(cái)聯(lián)社 馬蘭）

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