在深圳，想收到一套滿意的新房，成了一個(gè)小概率事件。

(資料圖片)

自新房限價(jià)以來(lái)，深圳樓盤幾乎是“逢交付必維權(quán)”。多個(gè)曾經(jīng)日光的網(wǎng)紅盤，到了交房的時(shí)候，漏洞百出。除了漏水、外墻鼓包、承重墻鋼筋外露等一些傳統(tǒng)質(zhì)量問(wèn)題，還新增了一系列因精裝交付帶來(lái)的各自貨不對(duì)板，比如園林綠化面積、地板、墻面材料，與宣傳不一致。

這段時(shí)間，已持續(xù)一年多的深圳“中海匯德理”房屋維權(quán)又掀起一個(gè)小高潮，因樓盤外立面升級(jí)問(wèn)題遲遲無(wú)法解決，業(yè)主怨聲載道。溝通無(wú)果之下，有業(yè)主透露，項(xiàng)目所在區(qū)域的有關(guān)部門稱可以考慮將中海整個(gè)區(qū)的項(xiàng)目停工。目前，業(yè)主方給出的最新消息是，中海方面已承諾提供品質(zhì)提升資金，3000萬(wàn)元。

截止發(fā)稿，中海方面并未對(duì)此給出回復(fù)。

“業(yè)主就是想通過(guò)維權(quán)來(lái)退房?！币幻泻５禺a(chǎn)的內(nèi)部員工對(duì)《鳳凰WEEKLY地產(chǎn)》說(shuō)。

“中海匯德理”并不是個(gè)案，全國(guó)多個(gè)城市在2019-2021年這幾年樓市高峰期的樓盤，在房屋維權(quán)問(wèn)題上，輿論場(chǎng)出現(xiàn)了幾乎一致的轉(zhuǎn)換。

過(guò)去弱勢(shì)一方是購(gòu)房者，開(kāi)發(fā)商的形象多是資金雄厚、霸道無(wú)理。限價(jià)之后，購(gòu)房者被被冠上了“職業(yè)房鬧”的標(biāo)簽，許多外界觀點(diǎn)認(rèn)為維權(quán)業(yè)主因房?jī)r(jià)下滑，為退房而不擇手段，開(kāi)發(fā)商反而成為弱勢(shì)一方。

新房和二手房?jī)r(jià)下滑是引發(fā)房屋維權(quán)的一大誘因，但這并不能掩蓋開(kāi)發(fā)商在薄利時(shí)代降低建造成本、裝修減配的事實(shí)。

“新房限價(jià)之后，開(kāi)發(fā)商為了省成本，項(xiàng)目的設(shè)計(jì)是一降再降，甚至出現(xiàn)不可逆的安全問(wèn)題。”中建八局的一名高級(jí)工程師對(duì)《鳳凰WEEKLY地產(chǎn)》說(shuō)。

“網(wǎng)紅盤”翻車

“匯德理”是深圳樓市高光時(shí)刻名副其實(shí)的“網(wǎng)紅盤”。

樓盤位于深圳市龍華區(qū)上塘地鐵口，2020年8月開(kāi)盤，開(kāi)盤均價(jià)7.53萬(wàn)元/平方米，與當(dāng)時(shí)周邊的二手房小區(qū)形成1萬(wàn)—2萬(wàn)元/平方米的倒掛。開(kāi)盤當(dāng)天，1179套住宅在短短的五分鐘內(nèi)被秒光。2021年底，樓盤竣工備案。

事件的開(kāi)端在2022年初，業(yè)主發(fā)現(xiàn)樓體外墻出現(xiàn)鼓包。從當(dāng)年4月開(kāi)發(fā)商開(kāi)始對(duì)外墻進(jìn)行施工，一直到2022年10月，外立面的修繕一直未完成，甚至出現(xiàn)了鋼筋外露的問(wèn)題。12月，當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部門敦促外墻整改。到了今年2月，施工方仍然在粉刷外墻，外墻維修長(zhǎng)達(dá)8個(gè)月。

由中海匯德理業(yè)主代表提供

一名參與和開(kāi)發(fā)商溝通的匯德理業(yè)主對(duì)《鳳凰WEEKLY地產(chǎn)》透露，當(dāng)?shù)夭块T在溝通時(shí)表示，如果外墻問(wèn)題無(wú)法解決，可以考慮暫停中海在當(dāng)?shù)卣麄€(gè)區(qū)的項(xiàng)目施工。

上述匯德理業(yè)主介紹，除了外墻問(wèn)題，樓盤裝修交付的最終成果也和最初公開(kāi)的裝修標(biāo)準(zhǔn)不符，比如將網(wǎng)上報(bào)價(jià)6000多元的入戶門，定價(jià)到25000元，10000元的智能馬桶定價(jià)為16000元，電視背景墻將1400元/平米“定制木作”換成140元/平米“PVC+冷敷木紋紙”。

《鳳凰WEEKLY地產(chǎn)》于近日走訪中海位于龍華區(qū)的另一個(gè)樓盤“明德里”時(shí)，看見(jiàn)它的外立面掛著的廣告條幅上寫著“央企精裝房”。中海過(guò)去以建筑質(zhì)量聞名業(yè)內(nèi)，如今因?yàn)樾路烤S權(quán)走下神壇，多少有些令人唏噓。

“匯德理這個(gè)事出了之后，很多人說(shuō)央企怎樣怎樣，傷害的是整個(gè)國(guó)資開(kāi)發(fā)商的品牌形象?！痹谡勂鸫耸聲r(shí)，深圳一家國(guó)企開(kāi)發(fā)商的中層感嘆。

深圳翻車的“網(wǎng)紅盤”還有位于深圳沙井的萬(wàn)豐海岸城。這個(gè)樓盤2021年開(kāi)盤時(shí)正好撞上“打新熱”，但交付后出現(xiàn)了通道過(guò)窄、實(shí)際尺寸與圖紙不符等硬傷。

單價(jià)超10萬(wàn)的豪宅也難以幸免，曾遭“萬(wàn)人搶”的潤(rùn)璽一期，樓梯間的材料從潤(rùn)府三期的石材降成瓷磚，地板色澤上存在明顯差異。

降本增效的后遺癥

造成普遍性的質(zhì)量問(wèn)題，一大原因就是限價(jià)帶來(lái)開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)壓縮，不得不在單個(gè)項(xiàng)目上摳成本。

還是以匯德理為例，通過(guò)最新的現(xiàn)場(chǎng)照片可以看到，直到目前，匯德理的外墻還是有明顯的色差。

由中海匯德理業(yè)主代表提供

“涂料有好有壞，最次的30元/平方米，普通的還有50元和80元的，檔次最高的200元—300元，出現(xiàn)明顯色差應(yīng)該用的是比較次的涂料?！币患铱偛吭谏虾５拇笮烷_(kāi)發(fā)商的工程口員工介紹道。

匯德理業(yè)主維權(quán)的主要訴求是升級(jí)成鋁板外墻。《鳳凰WEEKLY地產(chǎn)》了解到，市面上的鋁板最低也要400元/平米，涂料和鋁板的成本差價(jià)最高能超過(guò)10倍，中等水平相差3—4倍。鋁板以前應(yīng)用在寫字樓比較多，住宅不多，但這幾年豪宅也開(kāi)始流行使用看起來(lái)高大上的鋁板。

“我們有一個(gè)盤，玻璃和欄桿之間應(yīng)該留2公分的縫比較合理，為了省成本，留了10公分。這個(gè)10公分擦著規(guī)范的邊，但確實(shí)風(fēng)險(xiǎn)很大，孩子很容易往下面扔?xùn)|西。業(yè)主因?yàn)檫@個(gè)縫維權(quán)，不合理，但合情。我們最后沒(méi)辦法，還是花了幾百萬(wàn)去填這個(gè)縫?！币患襎OP5開(kāi)發(fā)商深圳公司的員工介紹道。

“按理說(shuō)，施工新工藝在2018年普及后，房屋質(zhì)量應(yīng)該會(huì)更好。但現(xiàn)在開(kāi)發(fā)商為了降低成本，項(xiàng)目的設(shè)計(jì)是一降再降，設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)就是減配：比如樓板鋼筋原來(lái)用直徑12的現(xiàn)在用直徑6的，原來(lái)厚度120現(xiàn)在80。外墻原來(lái)是真石漆，現(xiàn)在是普通涂料?！鄙鲜鲋薪ò司值墓こ處熣f(shuō)，“現(xiàn)在的趨勢(shì)是，商品房質(zhì)量越來(lái)越差，保障房的質(zhì)量反而越來(lái)越好?！?/p>

值得注意的是，市面上還有一些新樓盤，因?yàn)槟玫貢r(shí)間早，利潤(rùn)空間本來(lái)就大，所以并沒(méi)有受到限價(jià)太大的影響，但依然出現(xiàn)了質(zhì)量問(wèn)題。

“前幾年市場(chǎng)不好，集團(tuán)整體都在降本增效，各城市公司都在減配，造成產(chǎn)品不好成為常態(tài)?！币患已肫箝_(kāi)發(fā)商北方城市公司的中層說(shuō)。

價(jià)格差帶來(lái)心理差

事實(shí)上，放眼過(guò)去幾十年的商品房歷史，新房質(zhì)量一直是個(gè)老生常談的問(wèn)題，只不過(guò)，它可大可小。在不同的時(shí)期，它的存在感是不同的。

廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商在建樓的時(shí)候會(huì)看購(gòu)房者關(guān)注什么。

“如果購(gòu)房者關(guān)注房?jī)r(jià)的漲跌情況，開(kāi)發(fā)商在營(yíng)銷和開(kāi)發(fā)的過(guò)程中也會(huì)更注重項(xiàng)目的規(guī)劃概念、區(qū)位價(jià)值、交通、配套優(yōu)勢(shì)等，不太注重房屋居住的舒適性。在房?jī)r(jià)上漲的過(guò)程中，房屋的增值價(jià)值對(duì)購(gòu)房者更有吸引力，而購(gòu)房者對(duì)房屋的質(zhì)量瑕疵也有一定的容忍度，房屋存在的一些瑕疵會(huì)被掩蓋；而當(dāng)房?jī)r(jià)下跌，包括漏水、裂縫、物業(yè)、綠化、學(xué)校等前期開(kāi)發(fā)商不太重視的問(wèn)題就會(huì)暴露出來(lái)，業(yè)主就會(huì)以這些瑕疵為理由來(lái)維權(quán)，這也是深圳樓市以及其他重點(diǎn)城市樓市存在的普遍現(xiàn)象?！?/p>

“房子不是iPhone那樣工業(yè)流水線生產(chǎn)，房子現(xiàn)在還是人工品，你說(shuō)一點(diǎn)問(wèn)題沒(méi)有，是不可能的。等住宅工業(yè)化、全部走裝配式的話，問(wèn)題會(huì)少很多。比如空鼓裂縫、漏水這些常見(jiàn)病，都是先修好，然后再去維修，入伙前幾個(gè)月都是專門搞維修的?！币幻肫箝_(kāi)發(fā)商的客服部門員工說(shuō)。

他認(rèn)為，新時(shí)期的房屋維權(quán)有故意擴(kuò)大化的現(xiàn)象，“業(yè)主找到某個(gè)觸發(fā)點(diǎn)，擴(kuò)大問(wèn)題面，邊談邊提更多要求，要求加配?！?/p>

據(jù)了解，深圳就有一豪宅樓盤，因?yàn)闃I(yè)主要求升級(jí)外立面，最終開(kāi)發(fā)商辦理了退房?！拔覀冚p易是不加配的，原定的涂料外墻就是涂料。如果這個(gè)小區(qū)升級(jí)鋁板，其他小區(qū)也要升級(jí)?！鄙鲜鲋泻５禺a(chǎn)的員工說(shuō)。

造成訴求擴(kuò)大的一大原因是價(jià)格的心理落差。

還是以匯德理為例，開(kāi)盤時(shí)其和周邊樓盤形成倒掛。就在2022年初，與匯德理僅一路之隔的卓越柏奕府精裝修交付，價(jià)格相當(dāng)，享受95折優(yōu)惠，從總價(jià)來(lái)看，能優(yōu)惠30萬(wàn)—50萬(wàn)左右，首次開(kāi)盤637套住宅，僅229批客戶選房。中海在同區(qū)的明德里，至今未銷售完。

要求退房的業(yè)主，主要關(guān)注的也是價(jià)格差，這些業(yè)主里，確實(shí)有不少是投資客?！拔耶?dāng)時(shí)在開(kāi)盤現(xiàn)場(chǎng)，投資客的比例是不小的?！币幻麉⒓恿藚R德理開(kāi)盤的深圳業(yè)內(nèi)人士說(shuō)。

中海匯德理業(yè)主2020年1月10日致雷區(qū)長(zhǎng)函

但投資客目前并不是維權(quán)的主流?！拔覀儸F(xiàn)在主要的訴求是上鋁板，不是退房，想退房的是少數(shù)?！鄙鲜鰠R德理業(yè)主表示。他介紹，在最新的一次溝通后，中海公布了提供品質(zhì)提升資金3000萬(wàn)，由業(yè)主自行投票決定用途。

“絕大多數(shù)維權(quán)者并不是想退房，業(yè)主更多的還是對(duì)質(zhì)量的不滿，老百姓覺(jué)得花這么多錢買的房子，這個(gè)破樣子，心里接受不了?！鄙鲜鲅肫箝_(kāi)發(fā)商的客服部門員工說(shuō)。

目前，新房市場(chǎng)還未完全回暖，深圳新盤普遍都有折扣，新的跡象正在顯現(xiàn)。據(jù)了解，去年深圳有豪宅業(yè)主將新房以低于開(kāi)盤價(jià)的價(jià)格“甩賣”，引起一片嘩然，購(gòu)房者不禁擔(dān)心新房保值的問(wèn)題。

“我們今年決定貼錢升級(jí)裝修，一定要保交付，不止關(guān)心新房?jī)r(jià)格，還要關(guān)心我們項(xiàng)目的二手房?jī)r(jià)格?！鄙钲诹硪患已肫箝_(kāi)發(fā)商的一名中層對(duì)《鳳凰WEEKLY地產(chǎn)》透露，“現(xiàn)在是房住不炒嘛，業(yè)主里有越來(lái)越多自住客，會(huì)更關(guān)注房屋的質(zhì)量，而不是短期的炒作價(jià)值?！?/p>

新房銷售的疲軟，或在倒逼開(kāi)發(fā)商主動(dòng)升級(jí)質(zhì)量，以提高市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。持續(xù)多年的新房維權(quán)的膠著局面，有望找到解決的突破口。

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