本文來(lái)源：時(shí)代周報(bào) 作者：郭子碩

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房貸市場(chǎng)正迎來(lái)“攪局者”。

“經(jīng)營(yíng)貸年利息3.5%，先息后本可貸5年，能還房貸，抓緊上車。”近日有購(gòu)房者反映，自己接到不少電話，對(duì)方表示能提供“房貸轉(zhuǎn)經(jīng)營(yíng)貸”的服務(wù)。轉(zhuǎn)貸電話頻次增加，也暴露出“房貸轉(zhuǎn)經(jīng)營(yíng)貸”的需求端悄然擴(kuò)張。

時(shí)代周報(bào)記者從多名貸款中介了解到，近期將房貸轉(zhuǎn)為經(jīng)營(yíng)貸的情況較多，尤其是房貸利率超過(guò)5%的客戶。與前幾年動(dòng)輒超5%的房貸利率相比，置換成經(jīng)營(yíng)貸利率可降低2個(gè)百分點(diǎn)。

與經(jīng)營(yíng)貸相比，房貸成本偏高，加上資產(chǎn)端投資收益率下行，越來(lái)越多居民投資心理轉(zhuǎn)向“風(fēng)險(xiǎn)厭惡型”，“房貸轉(zhuǎn)經(jīng)營(yíng)貸”的灰色產(chǎn)業(yè)鏈呈冒頭之勢(shì)。

貸款中介將自己的身份偽裝成“銀行人士”，或表示已與銀行達(dá)提供辦理經(jīng)營(yíng)貸服務(wù)，以降低利息與負(fù)債成本為由，引導(dǎo)購(gòu)房者將個(gè)人房產(chǎn)按揭貸款轉(zhuǎn)換為利率更低的個(gè)人房產(chǎn)抵押經(jīng)營(yíng)貸款。

成本優(yōu)勢(shì)明顯的，房貸轉(zhuǎn)經(jīng)營(yíng)貸風(fēng)險(xiǎn)潛藏隱患幾何？上海普世萬(wàn)聯(lián)律師事務(wù)所高級(jí)合伙人陶書(shū)澄律師告訴時(shí)代周報(bào)記者，消費(fèi)者以經(jīng)營(yíng)貸方式獲取的資金流入房地產(chǎn)，該情形一旦被發(fā)現(xiàn)、查處，不僅影響征信，而且將承擔(dān)一定的民事責(zé)任。在貸款斷檔的情況下，消費(fèi)者用于辦理經(jīng)營(yíng)貸的房產(chǎn)也會(huì)面臨被司法機(jī)關(guān)強(qiáng)制查封、司法拍賣的可能。

利率差滋生“轉(zhuǎn)貸”灰產(chǎn)

存量房貸利率遠(yuǎn)高于經(jīng)營(yíng)貸，刺激“轉(zhuǎn)貸”灰產(chǎn)野蠻生長(zhǎng)。

“現(xiàn)在置換后利率是3.5%，利率差超2%的客戶建議抓緊轉(zhuǎn)?！辟J款中介謝軍給時(shí)代周報(bào)記者算了一筆賬，以申請(qǐng)金額160萬(wàn)元、房貸利率5.88%計(jì)算，經(jīng)營(yíng)貸利率3.5%，先息后本5年，利差2.38%。置換后月供不到5000元，每年大概省3.8萬(wàn)元。

目前，多家商業(yè)銀行的經(jīng)營(yíng)貸利率低至3.25%，而且抵押經(jīng)營(yíng)貸支持的額度較高。以工商銀行為例，該行個(gè)人經(jīng)營(yíng)貸款金額最高不超過(guò)抵押物價(jià)值的70%，其中以辦公用房、廠房、土地抵押，貸款金額最高不超過(guò)抵押物價(jià)值的60%。

“經(jīng)營(yíng)貸可貸額度掛鉤抵押房產(chǎn)的估值，一般是被抵押房產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)的七成，基本能覆蓋除首付外的剩余貸款了?！敝x軍表示。

每年少還數(shù)萬(wàn)元，看似誘惑力十足，實(shí)際上房貸轉(zhuǎn)經(jīng)營(yíng)貸的成本也不低。

綜合看來(lái)，“0”營(yíng)業(yè)執(zhí)照的申請(qǐng)人需要負(fù)擔(dān)入手空殼公司、墊資贖樓、中介服務(wù)費(fèi)等費(fèi)用。部分轉(zhuǎn)貸客戶甚至需要支付辦理經(jīng)營(yíng)貸期間的公司運(yùn)營(yíng)成本。

有中介公司表示，一張經(jīng)營(yíng)執(zhí)照大約需要2000至5000元，而后期申請(qǐng)人每年還需支付2000元維護(hù)費(fèi)用，以維系空殼公司的記賬和報(bào)稅業(yè)務(wù)。

為包攬所有蛋糕，貸款中介公司找好財(cái)稅公司，提供包含過(guò)橋、贖樓、經(jīng)營(yíng)貸承辦等一攬子服務(wù)。不少貸款中介還在各社交平臺(tái)發(fā)布“成功轉(zhuǎn)貸”的例子引流，并在帖子下面化身專家“支招”，通過(guò)計(jì)算置換成本差，吸引潛在客戶。

關(guān)于過(guò)橋等服務(wù)費(fèi)，謝軍指出：“如果資金缺口是100萬(wàn)元，其他中介方提供過(guò)橋墊資服務(wù)，收費(fèi)大概1.5萬(wàn)元。如果請(qǐng)中介公司幫忙過(guò)戶公司，加上找財(cái)稅公司幫忙做賬‘包裝’，一般收5000元。而我們公司提供過(guò)橋、提前放款，加經(jīng)營(yíng)貸的手續(xù)費(fèi)，打包價(jià)收2萬(wàn)元。

也就意味著，在利率成本優(yōu)勢(shì)的表象下，貸款者面臨的較高隱藏成本。如無(wú)實(shí)際經(jīng)營(yíng)公司，獲取100萬(wàn)元經(jīng)營(yíng)貸，需要付給中介方的服務(wù)費(fèi)金額超2萬(wàn)元。

針對(duì)房貸轉(zhuǎn)經(jīng)營(yíng)貸現(xiàn)象，銀行曾采取措施進(jìn)行限制。有媒體報(bào)道，部分銀行暫停審批存量房貸客戶的經(jīng)營(yíng)貸轉(zhuǎn)貸申請(qǐng)。深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)也于2月2日發(fā)布提示，嚴(yán)禁房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)為購(gòu)房人提供或與其他機(jī)構(gòu)合作提供房抵經(jīng)營(yíng)貸等金融產(chǎn)品的咨詢和服務(wù)，嚴(yán)禁誘導(dǎo)購(gòu)房人違規(guī)使用經(jīng)營(yíng)用途資金等。

不過(guò)，房貸轉(zhuǎn)經(jīng)營(yíng)貸現(xiàn)象屢禁不止，“轉(zhuǎn)貸”的渠道并未完全堵死。部分中介向時(shí)代周報(bào)記者透露，目前房貸轉(zhuǎn)經(jīng)營(yíng)貸業(yè)務(wù)仍可正常辦理。貸款中介徐娜告訴時(shí)代周報(bào)記者，今年不少銀行放開(kāi)經(jīng)營(yíng)貸審批條件，即便是剛獲得經(jīng)營(yíng)執(zhí)照的申請(qǐng)人，其經(jīng)營(yíng)貸申請(qǐng)也能審批通過(guò)，幾天就能批（經(jīng)營(yíng)貸）。

圖片來(lái)源：圖蟲(chóng)

潛藏風(fēng)險(xiǎn)高，監(jiān)管出手整治

當(dāng)提及轉(zhuǎn)貸風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，謝軍表示：“只要按時(shí)還款，放款銀行那邊就沒(méi)問(wèn)題?？蛻羯俑独ⅲy行員工完成考核，我們也做好服務(wù)，一石三鳥(niǎo)?！?/p>

對(duì)于“轉(zhuǎn)貸”潛藏的風(fēng)險(xiǎn)，中介并未進(jìn)行提示。實(shí)際上，辦理房貸轉(zhuǎn)經(jīng)營(yíng)貸，申請(qǐng)人面臨資金和法律層面的多重風(fēng)險(xiǎn)。

房貸和經(jīng)營(yíng)貸的貸款期限差異大，暗藏?cái)噘J風(fēng)險(xiǎn)。房貸屬于長(zhǎng)期個(gè)人住房貸款，周期通常不低于20年，而經(jīng)營(yíng)貸屬于中短期貸款，服務(wù)個(gè)體工商戶或小微企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。兩者的用款性質(zhì)、貸款年限大相徑庭，銀行對(duì)貸款的審批周期，審核要求也不同。有銀行要求，經(jīng)營(yíng)貸申請(qǐng)人每隔五年需再次遞交申請(qǐng)材料。一旦經(jīng)營(yíng)貸續(xù)貸失敗，資金鏈斷裂，購(gòu)房者面臨違約風(fēng)險(xiǎn)。

不僅如此，經(jīng)營(yíng)貸利率走勢(shì)難以預(yù)測(cè)。一旦經(jīng)營(yíng)貸利率進(jìn)入上行周期，利率上升導(dǎo)致還款成本增加，貸款人也需承擔(dān)到底。

近日，遼寧銀保監(jiān)局也提示消費(fèi)者，“貸款中介”誘導(dǎo)消費(fèi)者借“過(guò)橋資金”提前結(jié)清“房貸”，再辦理“信用貸”“經(jīng)營(yíng)貸”歸還過(guò)橋資金，從而謀取高額中介服務(wù)、資金過(guò)橋費(fèi)用，同時(shí)使消費(fèi)者陷入違規(guī)轉(zhuǎn)貸的多重風(fēng)險(xiǎn)之中，甚至要承擔(dān)刑事責(zé)任。

“轉(zhuǎn)貸”對(duì)商業(yè)銀行來(lái)說(shuō)也風(fēng)險(xiǎn)不小。有分析人士指出，由于經(jīng)營(yíng)貸款的風(fēng)險(xiǎn)較高，需要對(duì)貸款人的資信、還款能力等進(jìn)行全面評(píng)估。如果評(píng)估不足，貸款人可能存在貸款違約或逾期的風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)而影響銀行資金安全。

信貸資金違規(guī)流入樓市，更是金融監(jiān)管機(jī)構(gòu)排查的重點(diǎn)。普華永道今年發(fā)布的《2022年度銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)監(jiān)管處罰及政策動(dòng)態(tài)》顯示，銀保監(jiān)會(huì)2022年因“貸款違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域”，開(kāi)出173張罰單，處罰金額高達(dá)8871萬(wàn)元。

針對(duì)部分借款人違規(guī)使用經(jīng)營(yíng)貸、消費(fèi)貸提前還款的情況，人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)近期也召開(kāi)部分商業(yè)銀行座談會(huì)，要求商業(yè)銀行持續(xù)做好貸前貸后管理，加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)警示。監(jiān)管部門(mén)將加大檢查處罰力度，及時(shí)查處違規(guī)中介并披露典型案例。

（謝軍、徐娜皆為化名）

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