在南京，房子賣(mài)不出去的局面，在這個(gè)2月份成為過(guò)去。2月12日，記者在南京部分樓盤(pán)內(nèi)看到，展廳內(nèi)坐滿前來(lái)咨詢(xún)的購(gòu)房者；認(rèn)籌即將結(jié)束的豪宅項(xiàng)目還有不少客戶(hù)來(lái)訪。

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多位受訪的南京房地產(chǎn)行業(yè)從業(yè)者向記者表示，近兩周來(lái)，市場(chǎng)的回溫明顯。在剛剛過(guò)去的周末，有項(xiàng)目超百組來(lái)訪客戶(hù)，平均每個(gè)置業(yè)顧問(wèn)接待10余組客戶(hù)；有項(xiàng)目成交10余套……業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)，在這樣的勢(shì)頭下，南京樓市的“小陽(yáng)春”可期。

不過(guò)，當(dāng)前的這波回暖實(shí)則是從2022年的市場(chǎng)低谷向上爬，仍舊處于修復(fù)的階段，即便在優(yōu)惠回收之后，大部分項(xiàng)目仍是打折銷(xiāo)售的狀態(tài)，業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)僅有部分板塊能實(shí)現(xiàn)價(jià)格的修復(fù)。也有觀點(diǎn)認(rèn)為，南京的價(jià)格已經(jīng)企穩(wěn)，并有望在去年12月的價(jià)格基礎(chǔ)上有所上調(diào)。

事實(shí)上，對(duì)于市場(chǎng)熱情究竟能持續(xù)多久，有觀點(diǎn)認(rèn)為當(dāng)前下結(jié)論為時(shí)尚早，也有觀點(diǎn)認(rèn)為這只是積壓需求的集中釋放。盡管后市仍難以看清，但南京市場(chǎng)的基本共識(shí)是，2023年的行情將會(huì)好于去年。

來(lái)訪、成交皆上漲

2月12日，在南京新街口商圈的德基廣場(chǎng)里，無(wú)論是奢侈品牌還是各大餐飲門(mén)店，排長(zhǎng)隊(duì)的現(xiàn)象四處可見(jiàn)。相似的熱鬧，也在南京各大售樓處上演。在江北核心區(qū)的保利萃云臺(tái)，一位年輕的銷(xiāo)售向記者介紹當(dāng)前的房源情況，“129平的這套，定價(jià)524萬(wàn)，不加裝修包折后大約483萬(wàn)，一共優(yōu)惠了約31萬(wàn)，大概8個(gè)點(diǎn)。”

在一片能容納10組客戶(hù)的洽談區(qū)里，坐滿了正在詢(xún)問(wèn)項(xiàng)目情況的來(lái)訪者，稍有空位便被迅速占領(lǐng)，鄰座來(lái)訪者關(guān)心的物業(yè)情況也不時(shí)傳來(lái)?！拔覀冺?xiàng)目已經(jīng)通知了，明天裝修包要漲500元/平?！边@一價(jià)格變化也意味著，上述房源的價(jià)格將上漲約6萬(wàn)元。

位于棲霞區(qū)的龍湖翡翠上城，在剛剛過(guò)去的一周內(nèi)，共收獲了約220組客戶(hù)來(lái)訪，較去年12月上漲了約3成?！叭ツ耆甑脑戮山活~在1億元左右，相當(dāng)于每個(gè)月成交套數(shù)在40套，而過(guò)去的一周內(nèi)，我們就賣(mài)了20套，”據(jù)該項(xiàng)目相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，這樣的成交表現(xiàn)還是在價(jià)格優(yōu)惠、分銷(xiāo)點(diǎn)數(shù)等方面均有所回收的前提下實(shí)現(xiàn)的，“能維持這樣的流量，是有一部分市場(chǎng)因素在的?！?/p>

有一套獨(dú)立行情的豪宅市場(chǎng)的高熱度仍在持續(xù)。位于熱門(mén)板塊河西中部的豪宅項(xiàng)目丹若園，在2022年12月首開(kāi)時(shí)，即成為南京首個(gè)線上開(kāi)盤(pán)、線上售罄的項(xiàng)目，近來(lái)加推了最后148套房源。

在認(rèn)籌的最后一天，記者在該項(xiàng)目案場(chǎng)看到仍有約5組客戶(hù)到訪。據(jù)案場(chǎng)銷(xiāo)售介紹，截至2月12日下午，已有近700組客戶(hù)認(rèn)購(gòu)。公開(kāi)信息顯示，截至13日認(rèn)籌結(jié)束，該項(xiàng)目共有998組客戶(hù)成功報(bào)名，再現(xiàn)“千人搖”，綜合中簽率約為14.8%，創(chuàng)出新低。

大約從元宵節(jié)起，售樓處里人頭攢動(dòng)的照片、成交砸金蛋的視頻、收回優(yōu)惠的消息、銷(xiāo)售成交的喜報(bào)，成為南京房地產(chǎn)從業(yè)者朋友圈中頗為常見(jiàn)的景象?！拔乙粋€(gè)人同時(shí)帶看四組客戶(hù)，直接懵了。”有項(xiàng)目銷(xiāo)售在朋友圈中分享。

有多位南京房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士向記者表示，近來(lái)的南京樓市確實(shí)出現(xiàn)了回暖。

在某國(guó)資背景開(kāi)發(fā)商擔(dān)任南京營(yíng)銷(xiāo)總的海蘭（化名）向記者透露，“我們從上周開(kāi)始也出現(xiàn)了客戶(hù)接待不過(guò)來(lái)的現(xiàn)象，導(dǎo)致現(xiàn)場(chǎng)的客戶(hù)信息沒(méi)有及時(shí)錄入。”當(dāng)周周末，她就把部分尾盤(pán)項(xiàng)目的銷(xiāo)售緊急調(diào)撥到其他項(xiàng)目上，緩解接待壓力。

據(jù)海蘭介紹，由于公司項(xiàng)目相對(duì)較偏，過(guò)往的來(lái)訪多依賴(lài)于約訪、拓客，自然來(lái)訪的客戶(hù)偏少，2022年底僅是零星的個(gè)位數(shù)，“2月份以來(lái)自然來(lái)訪數(shù)量占比可以達(dá)到約兩成?！睆臄?shù)據(jù)上來(lái)看，2月份以來(lái)，她手中項(xiàng)目的來(lái)訪量達(dá)到了1月的3-4倍，成交則有約2-3倍的增長(zhǎng)。

在一家Top20房企擔(dān)任項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)經(jīng)理的金明（化名），也明顯感受到了購(gòu)房者情緒的變化?！叭ツ旮蛻?hù)講要漲價(jià)沒(méi)人相信，但現(xiàn)在感覺(jué)到客戶(hù)出現(xiàn)了稍微急迫的情緒，成交周期也明顯變短了?！彼嬖V記者，“基本上一組客戶(hù)來(lái)了之后，但凡是有意向的，有的當(dāng)天就買(mǎi)了，或者最多在一周左右之后就會(huì)出手?！?/p>

成交數(shù)據(jù)也反映出了這樣的熱情。據(jù)克而瑞監(jiān)測(cè)，2月份過(guò)去兩周里，南京新房成交保持在了千套以上的高位。由南京2023年的首場(chǎng)房展會(huì)上，共有400多位購(gòu)房人到場(chǎng)，最終達(dá)成意向客戶(hù)80余組，銷(xiāo)售案場(chǎng)簽約55單，環(huán)比增長(zhǎng)83%。

市場(chǎng)仍在爬坡中

這一切并非無(wú)跡可尋，身處其中的金明早已感知到水溫的變化。

“回暖的苗頭從過(guò)完年一回來(lái)就有所顯現(xiàn)，大概是在1月下旬。”他回憶道，在1月25日陸續(xù)返回工作崗位后，每天項(xiàng)目來(lái)訪量就有10組，而且其中多是自然到訪客戶(hù)，“我們就開(kāi)始感受到，大家可能要逐步出來(lái)看房子了?！?/p>

當(dāng)周周末便有約60組客戶(hù)到訪，“跟去年高峰期時(shí)接近了?！贝撕蟮拿總€(gè)工作日都有近20組客戶(hù)來(lái)訪，周末一天可達(dá)到70組。

業(yè)內(nèi)有觀點(diǎn)認(rèn)為，當(dāng)前的市場(chǎng)表現(xiàn)是受益于此前的樓市支持政策，逐步回歸正常。

有分析指出，自2022年下半年以來(lái)，南京陸續(xù)出臺(tái)了各種政策助力市場(chǎng)，對(duì)限購(gòu)、限售、限貸等政策持續(xù)放松，同時(shí)疊加財(cái)稅優(yōu)惠托市，發(fā)放購(gòu)房補(bǔ)貼等，近來(lái)疊加疫情管控放松，居民生活恢復(fù)正常，政策性的發(fā)酵也得以傳導(dǎo)到需求端，市場(chǎng)得到修復(fù)。

事實(shí)上，細(xì)看當(dāng)前的南京市場(chǎng)，各大項(xiàng)目著力宣傳的優(yōu)惠收回動(dòng)作，背后實(shí)則是2022年市場(chǎng)大幅下挫時(shí)祭出大力度折扣。

在2021年市場(chǎng)火熱時(shí)，首付8成、購(gòu)買(mǎi)裝修包，是南京許多熱銷(xiāo)項(xiàng)目常見(jiàn)的入門(mén)門(mén)檻，有時(shí)甚至購(gòu)買(mǎi)車(chē)位也是附加條件。而這些在2022年都成為過(guò)去。

根據(jù)南京克而瑞的不完全統(tǒng)計(jì)，在去年持續(xù)低迷的市場(chǎng)環(huán)境下，打折促銷(xiāo)的情況蔓延，有項(xiàng)目最高優(yōu)惠達(dá)到7-8折，部分滯銷(xiāo)樓盤(pán)推出了1成首付的活動(dòng)；同時(shí)，前期主城熱銷(xiāo)板塊如河西南、大校場(chǎng)、江北核心區(qū)等也紛紛啟動(dòng)分銷(xiāo)，并在房?jī)r(jià)和裝修包上也做出了不同程度的折扣。

這也就意味著，在當(dāng)前大多數(shù)項(xiàng)目普遍收回了約3-4個(gè)點(diǎn)的優(yōu)惠后，許多項(xiàng)目的成交價(jià)仍是降價(jià)銷(xiāo)售。有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這樣的狀態(tài)在短時(shí)間之內(nèi)仍將持續(xù)，預(yù)計(jì)到下半年，強(qiáng)一線板塊的房?jī)r(jià)有望恢復(fù)到正常水平。

在海蘭看來(lái)，去年許多項(xiàng)目動(dòng)輒給出8折的優(yōu)惠，短期內(nèi)想要將20個(gè)點(diǎn)的差距拉回，將成交價(jià)恢復(fù)到備案價(jià)或者首次開(kāi)盤(pán)時(shí)的價(jià)格，難度很大。不過(guò)，“當(dāng)前的南京市場(chǎng)已經(jīng)算得上是企穩(wěn)了。”海蘭向記者表示，“在去年12月的基礎(chǔ)上，價(jià)格基本可以穩(wěn)住，略微再上調(diào)一些，市場(chǎng)是可以接受的?！?/p>

事實(shí)上，對(duì)于當(dāng)前的熱潮究竟能持續(xù)至何時(shí)，業(yè)內(nèi)仍存在顧慮。有南京房地產(chǎn)行業(yè)從業(yè)者認(rèn)為，目前市場(chǎng)的回暖與近來(lái)的政策放松關(guān)系不大，更多的是在于疫情前后積壓需求的短暫釋放，可持續(xù)性并不強(qiáng)。也有項(xiàng)目也為了更好的抓住窗口期，將供貨時(shí)間提前至3月份。

盡管對(duì)于后市仍有些顧慮，但業(yè)內(nèi)對(duì)市場(chǎng)的共識(shí)是2023年市場(chǎng)行情優(yōu)于2022年。

“去年行情太差了，各方面的力量都沒(méi)有辦法支撐市場(chǎng)發(fā)展，”海蘭認(rèn)為，現(xiàn)在從全國(guó)層面上來(lái)看，包括疫情管控等在內(nèi)的壓制性因素已經(jīng)消失了，市場(chǎng)究竟能修復(fù)到幾何，看的就是城市活力和經(jīng)濟(jì)動(dòng)力如何，核心是城市基本面以及對(duì)人才的吸附能力，而過(guò)去普遍存在的投資性需求將只會(huì)有10%-15%。

在前幾年市場(chǎng)大熱的氛圍下，在仙林大學(xué)城、江寧大學(xué)城的項(xiàng)目上，會(huì)遇到送孩子上大學(xué)的家長(zhǎng)直接出手、提前買(mǎi)房?！艾F(xiàn)在就很難有這種態(tài)度了，”海蘭表示，最后買(mǎi)房與否的決策將基于孩子未來(lái)是否會(huì)留在南京發(fā)展。

關(guān)鍵詞： 南京樓市