作者：李云飛｜來源：原創(chuàng)

【資料圖】

一位久經(jīng)商場的創(chuàng)業(yè)老司機，關(guān)注我，每天分享一點財富干貨，讓你的人生少走彎路。

歷史迎來了拐點，房價進行大洗牌！在上一期節(jié)目中當我就說過了，現(xiàn)在至少有20個城市在步鶴崗后塵，出現(xiàn)了幾萬元一套“白菜價”的房子。但是仍然有一些小縣城以及三四線小城市的房價還是過萬元。

今天我們就來聊一個話題，房子是用來住的，三四線城市過萬元房價的房子，真的還值得再買嗎？另外，今年會不會是買房的最好機會？用數(shù)據(jù)說話，讓你看清楚事實背后的真相。關(guān)注我，每天為你分享點財富干貨。

在過去的20年，隨著城鎮(zhèn)化建設(shè)的推進，房地產(chǎn)行業(yè)迎來了高速發(fā)展。如果說普通人在過去20年最容易賺錢的事情是什么？那就是買房了。正所謂，辛辛苦苦幾十年，不如買套房來賺錢。特別是在一二線大城市，20年前只有二三千元每平米的商品房現(xiàn)在漲到10多萬元以上，房子白住了幾十年不說，房價還翻了幾十倍。

但是這繁榮的景象在2023年都將戛然而止。那是因為歷史將迎來拐點，房價要進行大洗牌了，房產(chǎn)保值的神話已經(jīng)破滅了，越來越多的樓盤將朝著鶴崗化方向發(fā)展。接下來我們就一點一點來講。

剛過完新年，現(xiàn)在安徽的淮南、云南的個舊，還有就是廣東的肇慶、韶關(guān)、浙江的湖州都普遍出現(xiàn)了10來萬元一套的房子。北方的城市我們就更不用說了，像齊齊哈爾、撫順、鞍山、鶴崗、阜新甚至還出現(xiàn)了幾萬元一套的房子。

我們就拿安徽的淮南來說吧，根據(jù)數(shù)據(jù)顯示，2021年淮南市人口數(shù)為304萬人，GDP為1457億元，占地面積為5650平方公里，標準的一個地級市，距離省會合肥也只有100來公里。但是就是這樣的一個城市，根據(jù)安居客平臺顯示，一套位于華聯(lián)商廈2室一廳57平方米的簡裝商品房報價只需要5萬元，中介還稱如果真的想要的話只需要3萬元就可以拿走。同時在安居客上售價為10多萬元一套的房源還有很多。

說到這里，我想起了我的出生地合肥巢湖市。今年過年我本想著回去買一套商品房給父母養(yǎng)老居住，但是一看到房價我愣住了。一個縣級市，占地面積為2046平方公里，還不足淮南市的一半，人口不到80萬人，2021年GDP也才為577億元，雖然距離合肥也有近90公里，但是巢湖市的房價和地級市淮南來說卻是天壤之別。

根據(jù)安居客平臺顯示，1月份巢湖市新房均價為10588元每平方米，最高房價去到了12000多元每平方米。但是這么高的房價背后卻是有價無市，我身邊一個朋友把自己的住房放在中介掛牌一年多以后至今都沒有賣出去。

由此我們可以看出，現(xiàn)在的小縣城以及一些三四線小城市的房價要么是在降價售賣，連碧桂園、恒大這樣的大房企都不敢在當?shù)卦倌玫亓?；要么就是有價無市，滿滿的房地產(chǎn)經(jīng)濟泡沫，結(jié)果房價看著是好看，但是房子根本就是賣不出去。

于是我們不禁要問，小縣城以及小城市的房子為什么從曾經(jīng)的寵兒變成了今天的棄嬰？要是說如今的縣城房子如何被拋棄的，我們就要先來說一說曾經(jīng)縣城的房子如何被寵起來的？

首先，第一個原因就是城市化建設(shè)推動了小縣城房價上漲。

那是因為90年代以后，隨著西方產(chǎn)能轉(zhuǎn)移，我國很多農(nóng)民工進城打工賺錢，城市化的建設(shè)迅速推高了一二線城市的房價。結(jié)果這些農(nóng)民工在城市建起了萬棟高樓大廈，但是到最后自己卻在大城市連個廁所都買不起。于是這些農(nóng)民工就轉(zhuǎn)回到自己的小縣城去買房。最后這些小縣城成為了農(nóng)村人涌入一二線城市的一個中轉(zhuǎn)站?？梢哉f城市的發(fā)展帶動了小縣城的房價上漲。

第二個原因就是國家實施的棚改政策推動了縣城房價上漲。

過去20年隨著城市化建設(shè)的推動，小縣城、小城市大量的土地被開發(fā)，棚改政策讓這些當?shù)厝说难牧似饋?。結(jié)果他們的老房子被拆掉了，手里握有大量現(xiàn)金的拆遷戶又扎堆起來買房，進而和農(nóng)村進城的務(wù)工者一起哄搶房子。這一行為更是讓小縣城和小城市的房價是越漲越高。

第三個原因就是人口在急速增長促進了小縣城的房價上漲。

根據(jù)數(shù)據(jù)顯示，2018年以前，我國的人口出生量每年都能夠達到1500萬人以上；而在1997年之前，我國每年的出生人口數(shù)量都能夠達到2000萬人以上。這么多的人口，最后能夠在大城市買房的人畢竟是少數(shù)，而更多的人則是回到了自己的小縣城以及小城市去買房了?？梢哉f人口急速增長是決定縣城房價上漲最核心的因素。

說到這里，如今小縣城和小城市的房價下跌、房子被人們冷落的原因自然也就出來了。

1、城市化建設(shè)放緩了！

根據(jù)數(shù)據(jù)顯示，2021年我國城市化率大概是64.72%，而2022年城市化率是65.22%，城市化率只提高了0.5%。這說明農(nóng)村人在小縣城以及小城市買房的人數(shù)增長放緩了，大家該買的都買了。當人們的需求滿足了以后，剩下多余的房子也只能夠降價來促銷了。

2、縣城人口逐年減少。

這幾年國家的人口都在逐年減少。根據(jù)數(shù)據(jù)顯示，2022年，國家新生兒出生量已經(jīng)跌破了1000萬人，很多地區(qū)還用發(fā)放補貼的形式來促進人們生育。人口減少對大城市的影響還要小一點，但是對小城市的影響那是立竿見影。沒有了人口基數(shù)，縣城的房子又要賣給誰？

3、縣城人口回流農(nóng)村。

現(xiàn)在的農(nóng)村人隨著新農(nóng)村建設(shè)的推進，他們反而不愿意到小縣城去發(fā)展居住。因為他們在家里減少開支不說，種點水果、蔬菜什么的都能夠賺到錢，那又何必要去縣城住著像鴿子籠一樣的商品房呢？現(xiàn)在小城市的人口一方面要被大城市虹吸，一方面又要反向流回農(nóng)村。最后導(dǎo)致的結(jié)果就是縣城空心化了，也只有逢年過節(jié)才能夠看到車水馬龍的現(xiàn)象了。

另外，再加上國家這幾年實施的房住不炒的政策以及疫情的影響，讓大家都對小城市的房價沒有了信心，這些因素讓小城市的房價在這幾年很是尷尬，降價很痛苦，不降價更痛苦。

說到這里，我們再回到開篇時的話題，那就是三四線城市過萬元房價的房子，真的還值得再買嗎？另外，既然小城市的房價在下跌，今年會不會是買房的最好機會？

首先，既然是小縣城、小城市，那么就會面臨著一定的發(fā)展制約問題。所以，別管開發(fā)商是誰？位置如何？根據(jù)現(xiàn)在全國的房價來看的話，小縣城過萬元的房價肯定是貴的，如果你買了就一定會是接盤俠。

其次，現(xiàn)在小城市的房價都在下跌，真的是抄底的好時機嗎？目前不管是從小城市的發(fā)展現(xiàn)狀來看，還是從未來的人口基數(shù)，以及國家整個經(jīng)濟發(fā)展的大方向來看的話，小城市、小縣城的房價在未來沒有最低，只有更低。

我們來看兩件事情就知道了。

1、2023年過后，河南鄭州部分樓盤首套房的商貸利率首先降到了3.8%。我們要知道，河南可以是一個全國人口大省啊，以9936.6萬常住人口位居全國第三。就這么大的一個城市都在降利率促銷售，那么其他的小城市房地產(chǎn)市場的壓力有多大？

2、央行公布了2022年金融數(shù)據(jù)統(tǒng)計數(shù)字，其中2022年，國內(nèi)住戶的存款就增加了17.84萬億元。這相當于我國14億人口每人多存了1萬多元，這可能是近幾十年來居民存款增速最快的一年了。

居民存款明顯上漲，這說明大家并不是都沒有錢，而是有錢的人也不看好房地產(chǎn)市場，他們寧可把錢存到銀行也不愿意拿出來買房。根據(jù)央行的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，2023年第一季度僅有16%的居民有打算購房的意愿。這個數(shù)字再次創(chuàng)下新低。

所以，既然你真的想買房，那就再等等吧，最起碼現(xiàn)在還不是最好的時機！當然如果市場當中有撿漏的，自己又是急需的話，也可以下手。

而對于某某專家所言，今年房地產(chǎn)將會迎來報復(fù)性反彈，對此你聽一聽就好了，又何必當真呢？

作者：李云飛，知名互聯(lián)網(wǎng)公司創(chuàng)始人，大型食品連鎖企業(yè)CEO，從事互聯(lián)網(wǎng)及實體連鎖行業(yè)16年，曾被搜狐網(wǎng)、網(wǎng)易財經(jīng)、騰訊、鳳凰網(wǎng)、中訊網(wǎng)、百度等知名媒體平臺相續(xù)專題報道，擅長財經(jīng)知識分析，創(chuàng)業(yè)指導(dǎo)！

關(guān)鍵詞：