吸收此前數(shù)次炒樓崩盤教訓，中國香港近年來持續(xù)對房地產(chǎn)市場采取以穩(wěn)為主的“逆周期”策略。亦通過“壓力測試”等手段確保業(yè)主的還款能力

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進入2023年后，隨著與內(nèi)地恢復(fù)通關(guān)，以及美國加息的影響逐漸被吸收，中國香港樓市如出現(xiàn)“小陽春”，二季度樓價有希望回穩(wěn)?！敦斀?jīng)》記者 焦建/攝

文｜《財經(jīng)》特派香港記者 焦建

編輯｜蘇琦

受疫情及加息雙重夾擊等因素影響，中國香港特區(qū)房地產(chǎn)價格持續(xù)下降，正帶來一系列的“蝴蝶效應(yīng)”。

按照1月31日中國香港特區(qū)金融管理局（下稱“金管局”）公布的最新數(shù)據(jù)顯示：2022年四季度，當?shù)刎撡Y產(chǎn)住宅按揭貸款宗數(shù)按季激增近22倍至12164宗，創(chuàng)下近18年來最高紀錄；相關(guān)案例涉及的金額亦由30.06億元（港元，下同）按季增加21倍至662.52億元，是自2003年四季度以來最多的數(shù)字。其中屬于無抵押部分的金額亦由2022年三季度的5900萬元，激增近42倍至2022年四季度的25.2億元。

所謂“負資產(chǎn)”，在當?shù)卮蟊娬Z境中指購房者所欠銀行貸款總額超出抵押房屋的最新市值，即“資不抵債”。按照當?shù)匾话阋?guī)律，在房價高漲時入市、貸款比率較高的房屋，在房價下跌時較易成為負資產(chǎn)。

相關(guān)話題之所以引發(fā)關(guān)注，是因相關(guān)案例總數(shù)短期內(nèi)從533宗激增至12164宗。這一數(shù)字雖仍比不上“非典疫情”期間的超過10萬宗，但已超過2008年全球金融波動時的1.1萬宗。

一系列相關(guān)數(shù)字的激增與當?shù)胤康禺a(chǎn)市場的短期不振直接相關(guān)。按照香港特區(qū)政府差餉物業(yè)估價署的私人住宅售價指數(shù)顯示：2022年12月，當?shù)厮饺俗≌蹆r指數(shù)報332.5，已連跌7個月。而按照2022年全年計算，當?shù)厮饺俗≌蹆r指數(shù)則急挫15.6%，跌幅是自1998年以來的最高值。

“由于住宅樓價2022年首三季下跌8.5%后，四季再挫7.7%，而高成數(shù)貸款按揭為負資產(chǎn)的主要構(gòu)成，當中按保占比較高?！苯鸸芫指笨偛萌顕阍诨貞?yīng)負資產(chǎn)數(shù)字激增時解析稱。

按保即按揭保險。根據(jù)香港金管局發(fā)布的指引：按揭保險計劃為銀行提供按揭保險，使銀行可以提供高成數(shù)的按揭貸款而毋須承擔額外的風險。相關(guān)計劃下，只要申請個案符合相關(guān)條件（例如樓價上限及貸款額上限等），銀行可提供最高達八成按揭貸款。換言之，置業(yè)人士的首期負擔可以低至物業(yè)價格的20%，可減輕置業(yè)人士的首期負擔。

2019年及2022年，中國香港為協(xié)助市民購房，曾推出兩次放寬按揭保險計劃（九成按揭適用的樓價上限由原來400萬放寬至800萬，以及將九成按揭適用的樓價上限放寬至1000萬），讓市民更容易借到九成按揭貸款“上車”。自此，按保高成數(shù)按揭貸款新批宗數(shù)由1萬多、2萬宗，推高到逾4萬至5萬多宗。

“不少屋苑樓價重回2017年、2018年水平。再加上去年批出了大量按揭保險個案，借取高成數(shù)按揭容易淪為負資產(chǎn)?！币晃划?shù)氐牡禺a(chǎn)代理對《財經(jīng)》記者解析稱，“一個細節(jié)是，上述負資產(chǎn)個案涉及銀行職員的住屋按揭貸款或按揭保險計劃的貸款，其按揭成數(shù)一般較高。銀行則一般會向其員工提供較高比例的貸款作為員工福利，最高能達到10成?！?/p>

但阮國恒亦指出：按保相關(guān)計劃下的貸款拖欠比率最新數(shù)字為0.01%，較銀行業(yè)整體按揭貸款的拖欠比率0.06%更低。這“反映貸款質(zhì)素仍然良好，銀行按揭業(yè)務(wù)風險可控?！?/p>

進一步解析細節(jié)：當?shù)氐馁I家買樓申請貸款，第一步會先向銀行申請，稱之為“一按”。但囿于首期不足，買家還可采取兩種方式獲得幫助，除前述按揭保險，還包括由地產(chǎn)商（及其旗下的財務(wù)公司）提供的二按，其方便在于審批寬松，缺點是利息更高。前述一系列負資產(chǎn)調(diào)查數(shù)字僅涉及銀行提供并已知道為負資產(chǎn)的一按，并未涉及二按。因此有相關(guān)分析指出：市場實際的負資產(chǎn)數(shù)字可能會比公布出來的多。

而負資產(chǎn)的業(yè)主萬一斷供，相關(guān)房屋則將變?yōu)椤般y主盤”，銀行有權(quán)收回單位拍賣，屆時業(yè)主還須補繳差價。負資產(chǎn)貸款拖欠比率目前并未上升，與相關(guān)計劃對符合特定資格的貸款申請人的還款等能力設(shè)定了嚴格要求有關(guān)。

整體而言，中國香港房地產(chǎn)的短期情況仍較為穩(wěn)定。目前市場的普遍觀點是：除非銀主盤增多，否則樓市風險不大。此外，金管局亦指出：負資產(chǎn)宗數(shù)占當?shù)卣w按揭比例，按季升2.01百分點至2.1%，未償還總額比率增3.49百分點至3.66%；而銀行自從2011年一季度起，并無錄得任何拖欠3個月以上的負資產(chǎn)住宅按揭貸款紀錄。

與此有關(guān)的細節(jié)是：吸收了此前數(shù)次炒樓帶來的崩盤教訓，中國香港近年來持續(xù)對房地產(chǎn)市場采取以穩(wěn)為主的“逆周期”策略（調(diào)高印花稅、增設(shè)辣招稅、下調(diào)按揭比率、加強壓力測試等），短期內(nèi)的“炒樓”現(xiàn)象并非市場交易主流。整體的按揭貸款比率亦遠低于上世紀九十年代的90%至95%（當?shù)啬壳白≌钠骄唇页蓴?shù)為57%左右、還款27年左右，總額平均為480萬元左右）。

在此基礎(chǔ)上，相關(guān)貸款的業(yè)主還款能力亦通過“壓力測試”等手段進行了保障。在1200萬元和1600萬元以上的物業(yè)中，目前最高可貸款六成及五成。在房價下跌不足兩成的前提下，這些房屋距離成為負資產(chǎn)仍有相當距離。

此外，與前幾輪地產(chǎn)價格下跌時失業(yè)率攀升至超過8%及2022年初的5.4%相比，目前中國香港最新失業(yè)率僅為3.5%，接近全民就業(yè)。前述地產(chǎn)代理分析：目前市場上出現(xiàn)的負資產(chǎn)案例，相當大的部分可能是按揭貸款比率較高的中低價物業(yè)（主要用于自?。Ｔ诋?shù)亟?jīng)濟逐步復(fù)蘇的情況下，大部分業(yè)主仍有工作收入，可保障短期內(nèi)持續(xù)還款?！百~面上的負資產(chǎn)增加，除了會讓業(yè)主在消費時更加小心謹慎，對樓市的實際沖擊可能也不會像以往那樣?！?/p>

另外或許能讓負資產(chǎn)業(yè)主相對安心的消息還包括：進入2023年后，隨著中國香港與內(nèi)地恢復(fù)通關(guān)，以及美國加息的影響逐漸被吸收，當?shù)貥鞘腥绯霈F(xiàn)“小陽春”，二季度樓價有希望回穩(wěn)。此外，隨著2月下旬當?shù)刎斦A(yù)算案即將公布，其中或許會涉及樓市調(diào)控“減辣”的新聞亦時有傳出。

關(guān)鍵詞： 按揭貸款