一.被房租壓垮的澳大利亞

(資料圖片)

在此前發(fā)布的內(nèi)容中我們反復(fù)提到，美國(guó)CPl數(shù)據(jù)中，美國(guó)的房租具有極強(qiáng)的韌性，是未來(lái)美國(guó)通脹壓力反彈最大的影響因素之一。

但是除了美國(guó)以外，還有一個(gè)國(guó)家更是被房租徹底壓垮——那就是澳大利亞。

通過(guò)對(duì)過(guò)往數(shù)據(jù)的分析對(duì)比以后可以發(fā)現(xiàn)，在過(guò)去二十多年中，澳大利亞的房租價(jià)格表現(xiàn)

長(zhǎng)期高于其CPI的整體均值水平，房租價(jià)格漲幅過(guò)快一直是澳大利亞通脹壓力的重要支柱之一?？梢赃@么說(shuō)，澳大利亞居民苦于其高房租久矣。

而在疫情爆發(fā)后，澳大利亞房租價(jià)格也迎來(lái)了一輪快速上漲的周期。即使在2022年下半年全球樓市已經(jīng)出現(xiàn)了明顯降溫的情況下，澳大利亞的樓市仍維持著相對(duì)火熱的局面———房?jī)r(jià)居高不下的同時(shí)，房租價(jià)格出現(xiàn)了較為明顯的漲幅。

具體來(lái)看，2022年12月澳大利亞住宅價(jià)格指數(shù)同比增長(zhǎng)10.7%，刷新1995年9月以來(lái)最大的漲幅，導(dǎo)致澳大利亞居民的租房壓力明顯上升。

低空置率是澳大利亞房租價(jià)格表現(xiàn)強(qiáng)勁主要的因素那么，澳大利亞房租價(jià)格為什么會(huì)表現(xiàn)得那么強(qiáng)勁呢？

這主要是因?yàn)榘拇罄麃喌姆课菘罩寐氏鄬?duì)偏低，市場(chǎng)上可流通的房源緊張，租房市場(chǎng)明顯供小于求，進(jìn)而導(dǎo)致租房客在市場(chǎng)上的議價(jià)能力相對(duì)偏弱，最終導(dǎo)致其租客利益受到了較為明顯的擠兌，澳大利亞的房租價(jià)格持續(xù)上漲。

通過(guò)數(shù)據(jù)對(duì)比可以發(fā)現(xiàn)，例如房地產(chǎn)市場(chǎng)相對(duì)比較穩(wěn)定的新加坡、法國(guó)等國(guó)家房屋空置率都有8.1%，美國(guó)的房屋空置率也有6.8%，而同為發(fā)達(dá)國(guó)家的澳大利亞房屋空置率只有可憐的0.8%（正常情況下，當(dāng)空置率到達(dá)1%時(shí)，就會(huì)出現(xiàn)租金危機(jī)）。

二.高房租嚴(yán)重?cái)D壓澳大利亞居民收入

據(jù)Domain12月的租金報(bào)告顯示，截至2022年12月，澳大利亞最大城市的悉尼，其房租價(jià)格均值已經(jīng)達(dá)到了575澳元，其次為澳大利亞首都的堪培拉，租金高達(dá)560澳元。

從房租價(jià)格變化來(lái)看，作為澳大利亞第二大城市的墨爾本房租價(jià)格漲幅最快。其季環(huán)比漲幅高達(dá)5.9%，年同比漲幅更是高達(dá)20%，無(wú)論是同比還是環(huán)比的角度來(lái)看，墨爾本均是澳大利亞前十大城市中房租價(jià)格漲幅最快的城市。

此外，作為澳大利亞第一大城市的悉尼房租價(jià)格漲幅也較為猛烈，同比增長(zhǎng)了18.6%，季環(huán)比增長(zhǎng)了4.5%。

從空置率的角度來(lái)看，目前墨爾本的出租空置率僅為1.4%，接近歷史低點(diǎn)，遠(yuǎn)低于2020 年12月5.6%的峰值?？罩寐实目焖傧陆凳峭苿?dòng)墨爾本房租價(jià)格上漲的重要因素。

但是需要注意的是，墨爾本的房租均值目前已經(jīng)達(dá)到了450澳元左右，但是截至2019年，澳大利亞全部員工的總收入也只有1256.2澳元左右，這也就是說(shuō)，墨爾本的房租價(jià)格已經(jīng)占到了澳大利亞員工工資收入的35%以上。

如果是悉尼等其他大城市，房租占其居民收入的比重還將進(jìn)一步上升。

此外，澳大利亞居民工資的增速相對(duì)偏低，過(guò)去幾年中的平均增速也只有2%左右，這就意味著澳大利亞居民想要通過(guò)工資的增長(zhǎng)來(lái)減輕高房租壓力的可能性相對(duì)偏低。

三.澳大利亞的住客們?yōu)槭裁床毁I房？

想要解決畸形的租房市場(chǎng)，最簡(jiǎn)單也是最粗暴但也是最根本的解決方案就是讓租客擁有一套屬于自己的房子。

但這也存在著很多的困難：

首先，從購(gòu)房能力來(lái)看，澳大利亞家庭的負(fù)債率相對(duì)偏高，居民手中沒(méi)有充沛的"余錢"來(lái)購(gòu)置房屋。從數(shù)據(jù)來(lái)看，澳大利亞居民負(fù)債率占其GDP的比重長(zhǎng)期超過(guò)100%，雖然該指標(biāo)在近期有所回落，但仍然高達(dá)117.1%。

其次，從澳大利亞房地產(chǎn)新建情況來(lái)看，澳大利亞市場(chǎng)也無(wú)法提供充足的房源給其居民居住。

眾所周知，澳大利亞是一個(gè)典型的資源國(guó)家，其經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)嚴(yán)重依賴資源的出口。這就導(dǎo)致了澳大利亞的經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)以及建筑業(yè)的依賴度相對(duì)偏低。自2000年起，澳大利亞地產(chǎn)及建筑業(yè)占其GDP的比重整體都低于10%，截至2022年三季度，其占GDP的比重僅有7.2%。

從更加細(xì)致的數(shù)據(jù)來(lái)看，從2010年至今，澳大利亞每季度新開工的樓宇數(shù)量在3.5-5.5萬(wàn)套之間，年化的新開工房屋均值在19.2萬(wàn)套左右。

這也就是從每年的新開工以及完工數(shù)據(jù)來(lái)看，澳大利亞市場(chǎng)大約在每年能夠提供給市場(chǎng)18-19萬(wàn)套新樓宇給其居民居住。大約為澳大利亞人口總數(shù)的1%不到。

從上述分析中，我們可以發(fā)現(xiàn)，短期內(nèi)澳大利亞畸形的租房市場(chǎng)恐怕難以得到改變，居民購(gòu)房能力不足以及新建房屋數(shù)量偏低是導(dǎo)致澳大利亞租客不買房的主要原因。

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