出品｜搜狐財(cái)經(jīng)

作者｜吳亞

房企融資“第三支箭”政策正持續(xù)落地，越來(lái)越多的上市房企正積極擁抱并響應(yīng)這一政策，央企上市房企招商蛇口（001979.SZ）也加入了這一行列。

(相關(guān)資料圖)

12月5日午間，招商蛇口發(fā)布公告稱，將籌劃發(fā)行股份購(gòu)買資產(chǎn)并募集配套資金；公司股票自12月5日開市時(shí)起停牌，預(yù)計(jì)在不超過(guò)10個(gè)交易日的時(shí)間內(nèi)披露該交易方案。

根據(jù)公告，招商蛇口擬購(gòu)買的資產(chǎn)包括深圳市南油(集團(tuán))有限公司(以下簡(jiǎn)稱“南油集團(tuán)”)24%股權(quán)等資產(chǎn)，最終確定的交易標(biāo)的以后續(xù)公告的重組預(yù)案或重組報(bào)告書披露的信息為準(zhǔn)。

往期公告顯示，最早在2020年6月招商蛇口就曾宣布擬以發(fā)行股份、可轉(zhuǎn)換公司債及支付現(xiàn)金的方式購(gòu)買南油集團(tuán)24%股權(quán)，并同步向中國(guó)平安旗下的平安資管定增募資；當(dāng)年9月，該方案進(jìn)行調(diào)整取消了募集配套資金安排，改為以發(fā)行股份的方式支付，并在9月23日獲得證監(jiān)會(huì)的通過(guò)。

但當(dāng)年11月，在歷經(jīng)6個(gè)月的籌劃后，招商蛇口還是終止了該交易，理由是“宏觀環(huán)境變化?！睍r(shí)隔兩年，如今招商蛇口再提出這筆收購(gòu)，與近期出臺(tái)的“第三支箭”等房企融資新政密不可分，也釋放出上市房企們對(duì)新政的看好和支持。

公司股票開始停牌，擬收購(gòu)南油集團(tuán)24股權(quán)

“因有關(guān)事項(xiàng)尚存在不確定性，為了維護(hù)投資者利益，避免對(duì)公司股價(jià)造成重大影響，根據(jù)深交所的相關(guān)規(guī)定，經(jīng)公司申請(qǐng)，公司股票自12月5日開市時(shí)起停牌?！闭猩躺呖谠?2月5日的公告中說(shuō)道。

招商蛇口也明確表示，“若公司未能在停牌期限屆滿前召開董事會(huì)審議并披露交易方案，公司將于停牌期限屆滿后首個(gè)交易日開市起復(fù)牌并終止籌劃相關(guān)事項(xiàng)，并承諾自披露相關(guān)公告之日起至少1個(gè)月內(nèi)不再籌劃重大資產(chǎn)重組事項(xiàng)?！?/p>

據(jù)招商蛇口公告，南油集團(tuán)為公司控股子公司，公司間接持有南油集團(tuán)76%股權(quán)；南油集團(tuán)余下的24%股權(quán)，則由深圳市投資控股有限公司（以下簡(jiǎn)稱“深投控”）持有，即本次交易的對(duì)方為深投控。

南油集團(tuán)主要持有的資產(chǎn)為其通過(guò)深圳市招商前海實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司間接持有的深圳市前海蛇口自貿(mào)投資發(fā)展有限公司（以下簡(jiǎn)稱“前海自貿(mào)”）股權(quán)，前海自貿(mào)在前海蛇口自貿(mào)區(qū)內(nèi)擁有優(yōu)質(zhì)的土地資源，對(duì)前海媽灣片區(qū)進(jìn)行開發(fā)、建設(shè)和運(yùn)營(yíng)。

招商蛇口稱，深投控在12月2日向公司提交了關(guān)于參與本次交易的意向函。該意向函的主要內(nèi)容包括：由招商蛇口以發(fā)行股份等方式購(gòu)買南油集團(tuán)24%股權(quán)，在這一重組交易中，南油集團(tuán)24%股權(quán)的交易價(jià)格由評(píng)估報(bào)告出具后確定；深投控作為交易對(duì)方，將與招商蛇口及相關(guān)方就交易方案及細(xì)節(jié)內(nèi)容進(jìn)一步談判。

按照公告的說(shuō)法，目前招商蛇口僅確定這一交易方式擬為發(fā)行股份購(gòu)買資產(chǎn)，最終確定的交易方式以后續(xù)公告的重組預(yù)案或重組報(bào)告書仍需以之后的披露的信息為準(zhǔn)。

外界對(duì)招商蛇口想收購(gòu)南油集團(tuán)24%股權(quán)的想法，并不意外。因在2020年時(shí)，招商蛇口就曾用六個(gè)月的時(shí)間，籌劃過(guò)類似的交易。只是彼時(shí)的交易，最終未能成行。

在2020年6月7日時(shí)，招商蛇口宣布，擬以發(fā)行股份、可轉(zhuǎn)換公司債及支付現(xiàn)金的方式向深投控購(gòu)買其持有的南油集團(tuán)24%股權(quán)，并就此向中國(guó)平安旗下的平安資管定增募資。

到了9月13日，中國(guó)平安方面卻發(fā)布公告稱，經(jīng)平安資管與招商蛇口友好協(xié)商，雙方簽署非公開發(fā)行股份認(rèn)購(gòu)協(xié)議之終止協(xié)議，同意終止交易。

平安資管的退出理由是，“資本市場(chǎng)環(huán)境的變化。”在盟友退出后，招商蛇口只能調(diào)整交易方案：取消募集配套資金安排，并將向深投控支付的現(xiàn)金對(duì)價(jià)轉(zhuǎn)為公司以發(fā)行股份的方式支付，在方案調(diào)整后交易繼續(xù)推進(jìn)。

之后在9月23日，招商蛇口調(diào)整后的方案獲證監(jiān)會(huì)無(wú)條件通過(guò)，即招商蛇口可以發(fā)行股份的方式向深投控購(gòu)買其持有的南油集團(tuán)24%股權(quán)。

但到了11月15日，招商蛇口還是宣布該交易取消，并向證監(jiān)會(huì)申請(qǐng)撤回相關(guān)申請(qǐng)文件。對(duì)于終止的原因，招商蛇口稱，“基于目前宏觀環(huán)境變化等原因，現(xiàn)階段繼續(xù)推進(jìn)后續(xù)程序的條件具有不確定性。”

這宗一波三折的交易，還是以“失敗”告終。按照招商蛇口的說(shuō)法，監(jiān)管環(huán)境的收緊是主要原因。若置于市場(chǎng)上來(lái)看，在2020年1月時(shí)地產(chǎn)圈有的案例是大悅城完成了發(fā)行股份購(gòu)買資產(chǎn)并募集配套資金事項(xiàng)，以6.73元/股價(jià)格分別向太平人壽和工銀瑞信發(fā)行2.8億股和0.8億股，共募集配套資金24.26億元。

或許在招商蛇口最初的規(guī)劃中，公司購(gòu)買南油集團(tuán)24%股權(quán)的交易也會(huì)如大悅城的配股融資那般一樣順利。但可以看到的是，正是在2020年8月，監(jiān)管層出臺(tái)了“三道紅線”的房企降杠桿新政，這讓房企融資行為監(jiān)管趨嚴(yán)。

雖然這宗交易彼時(shí)被終止了，但對(duì)于本來(lái)就間接持有南油集團(tuán)76%的股權(quán)，同時(shí)也已實(shí)現(xiàn)對(duì)前海自貿(mào)投資并表的招商蛇口而言，損失仍在可控范圍內(nèi)。

試水“第三支箭”政策，仍需觀察后續(xù)方案

既如此，時(shí)隔兩年后的今天，招商蛇口為何又突然提出這宗交易呢？12月5日的公告中已有明確的答案。

招商蛇口在公告中明確提及11月28日證監(jiān)會(huì)出臺(tái)的房企融資“第三支箭”新政，招商蛇口稱，“公司積極落實(shí)監(jiān)管精神，為充分發(fā)揮公司股權(quán)融資功能，盤活存量資產(chǎn)，加快項(xiàng)目建設(shè)，做強(qiáng)公司主營(yíng)業(yè)務(wù)，改善公司資產(chǎn)負(fù)債表，促進(jìn)公司高質(zhì)量可持續(xù)發(fā)展，公司擬發(fā)行股份購(gòu)買資產(chǎn)并募集配套資金?！?/p>

企融資“第三支箭”新政提出，在房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)融資方面調(diào)整優(yōu)化5項(xiàng)措施：恢復(fù)涉房上市公司并購(gòu)重組及配套融資；恢復(fù)上市房企和涉房上市公司再融資；調(diào)整完善房地產(chǎn)企業(yè)境外市場(chǎng)上市政策；進(jìn)一步發(fā)揮REITs盤活房企存量資產(chǎn)作用；積極發(fā)揮私募股權(quán)投資基金作用。

而在招商蛇口之前，自11月28日“第三支箭”新政出臺(tái)至今，已有十余家涉房上市企業(yè)紛紛啟動(dòng)再融資。在這些已宣布要啟動(dòng)再融資的企業(yè)中，福星股份、世茂股份、建發(fā)國(guó)際集團(tuán)、華夏幸福等宣布定增計(jì)劃，擬向特定投資者非公開發(fā)行股票，募集資金擬用于與“保交樓、保民生”相關(guān)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，以及符合上市公司再融資政策要求的補(bǔ)充流動(dòng)資金、償還債務(wù)等。

包括萬(wàn)科也在12月1日宣布，其大股東深鐵集團(tuán)擬申請(qǐng)發(fā)行公司股份，配發(fā)數(shù)量不超過(guò)當(dāng)前發(fā)行股份數(shù)量的20%。萬(wàn)科方面稱，此次提請(qǐng)股東大會(huì)給予發(fā)行股份的授權(quán)，由大股東發(fā)起，一方面大股東希望公司能積極把握政策機(jī)遇，為公司繼續(xù)堅(jiān)定轉(zhuǎn)型和長(zhǎng)期健康發(fā)展儲(chǔ)備資源，另一方面也再次表達(dá)了大股東和深圳市政府對(duì)公司的堅(jiān)定看好和全力支持。

此外，還有陸家嘴公告，擬通過(guò)發(fā)行股份及支付現(xiàn)金方式購(gòu)買母公司的多個(gè)優(yōu)質(zhì)股權(quán)資產(chǎn)；珠海本地頭部房企格力地產(chǎn)也公告，擬再次啟動(dòng)收購(gòu)珠海免稅集團(tuán)100%股權(quán)，并預(yù)計(jì)公司股票停牌不超過(guò)5個(gè)交易日。

在“第三支箭”新政出臺(tái)前，針對(duì)房企融資端的“第二支箭”債券政策、針對(duì)房企融資的信貸方面的支持政策也紛紛落地。具體來(lái)看，多家重點(diǎn)房企在一周的時(shí)間里累計(jì)獲得銀行意向性授信總額超萬(wàn)億規(guī)模；“第二支箭”首單落地，龍湖集團(tuán)200億元儲(chǔ)架式注冊(cè)發(fā)行受理。

截至目前，房企融資“三支箭”已經(jīng)在一個(gè)月內(nèi)全部落地，從供給側(cè)為泛房地產(chǎn)行業(yè)打入強(qiáng)心針。不過(guò)，對(duì)于像招商蛇口一樣在試水“第三支箭”政策的企業(yè)來(lái)說(shuō)，相關(guān)的定增計(jì)劃、再融資計(jì)劃、資產(chǎn)重組計(jì)劃是否能最終完成？仍需觀察其在后續(xù)公布的具體交易方案。

最新一期財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，今年1-9月，招商蛇口累計(jì)實(shí)現(xiàn)總營(yíng)收894.84億元，同比增加9.45%；歸母凈利潤(rùn)為29.57億元，同比減少53.44%；截至9月末，手持貨幣資金約773.85億元，現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物余額約770.08億元。

今年前10月，招商蛇口累計(jì)實(shí)現(xiàn)簽約銷售面積836.17萬(wàn)平方米，同比減少25.1%；累計(jì)實(shí)現(xiàn)簽約銷售金額2265.46億元，同比減少12.02%。

關(guān)鍵詞： 招商蛇口 公司股票