樂(lè)居財(cái)經(jīng) 李禮5月30日，申港證券發(fā)布房地產(chǎn)行業(yè)研究周報(bào)。

投資摘要：

(資料圖片)

每周一談： 土地市場(chǎng)成交總量尚未轉(zhuǎn)正 城市間分化延續(xù)

截止至 5 月末，全國(guó)土地成交、供給總量仍為累計(jì)同比負(fù)增速。供應(yīng)規(guī)劃建筑面積累計(jì)同比增速-11.3%，成交規(guī)劃建筑面積累計(jì)同比-2.3%，成交土地總價(jià)累計(jì)同比-10.4%；成交端表現(xiàn)好于供給端，土地市場(chǎng)供給與成交熱度均不高。土地成交價(jià)格仍處于低位，但土地市場(chǎng)情緒有所回升。截止至 5 月末，全國(guó)土地成交樓面價(jià)累計(jì)同比增速-8.3%，同比增速曾在 3 月初一度接近正負(fù)零后，再度回落；土地單周流拍率較 2022 年有顯著下降，同時(shí)單周溢價(jià)率也整體保持在3%以上，對(duì)于掛牌出讓的土地，市場(chǎng)情緒相對(duì)去年同期更為積極。

使用百城數(shù)據(jù)觀察一二三線城市差異，不同能級(jí)間城市分化顯著。從總量來(lái)看，一二三線城市成交面積累計(jì)同比分別為 30%，3%，2%，成交總價(jià)累計(jì)同比分別為 10%，-19%，-12%；一方面我們可以觀察到面積口徑，百城指標(biāo)對(duì)全國(guó)存在一定領(lǐng)先，一線城市成交建面及總價(jià)表現(xiàn)也顯著好于二三線城市。

一二三線城市成交樓面價(jià)表現(xiàn)相近，累計(jì)同比增速分別為-16%、-21%、-14%，均較去年同期有所降低；從溢價(jià)率看，一線、二線、三線城市整體溢價(jià)水平逐級(jí)降低，其中一線溢價(jià)率高位可達(dá) 8%以上，二線城市高位在 6%上下，三線城市多數(shù)單周溢價(jià)率處在 4%以下。

從具體城市端來(lái)看，城市間分化差異顯著。截止至 5 月末，36 座心城市中，15座城市土地成交總價(jià)實(shí)現(xiàn)同比增長(zhǎng)，21 座城市同比減少；其中沈陽(yáng)、長(zhǎng)春、西安、太原、呼和浩特漲幅前五，11 座城市同比增長(zhǎng) 100%以上，蘭州、西寧、福州、南寧、南昌跌幅前五，10 座城市同比增速低于-60%。從各城市溢價(jià)率來(lái)看，華東、華南及中部核心城市市場(chǎng)熱度最高。溢價(jià)率達(dá) 8%以上城市共 8 座，溢價(jià)率前十城市分別為南寧、合肥、廈門、杭州、成都、寧波、深圳、南京、廣州、福州。

在銷售市場(chǎng)城市間分化背景下，房企取地同樣聚焦于核心城市，表現(xiàn)為核心城市及優(yōu)質(zhì)土地持續(xù)獲房企積極追逐，而能級(jí)低城市或外圍土地則關(guān)注度較低。未來(lái)我們建議關(guān)注在核心城市持續(xù)取地的房企，由于近期掛牌土地普遍質(zhì)量較高，且預(yù)留了相對(duì)高盈利空間，將對(duì)相關(guān)房企業(yè)績(jī)起到支撐作用。

數(shù)據(jù)追蹤（5 月 15 日-5 月 21 日）：

新房市場(chǎng)：30 城成交面積單周及累計(jì)同比分別為 29pct、12pct，一線城市125pct，27pct，二線城市 10pct，5pct，三線城市 25pct，17pct。

二手房市場(chǎng)：13 城二手房成交面積單周同比 52ct，累計(jì)同比 48pct。

土地市場(chǎng)：100 城土地供應(yīng)建筑面積累計(jì)同比-8pct，成交建筑面積累計(jì)同比12pct，成交金額累計(jì)同比-3pct，土地成交溢價(jià)率為 3.4%。

城市行情環(huán)比：北京（38pct），上海（19pct），廣州（-16pct），深圳（-20pct），南京（9pct），杭州（11pct），武漢（-7pct）。

投資策略：關(guān)注頭部穩(wěn)健國(guó)央企華潤(rùn)置地、保利發(fā)展，關(guān)注拿地向銷售轉(zhuǎn)化，規(guī)模及行業(yè)占位提升的房企濱江集團(tuán)、越秀地產(chǎn)、建發(fā)國(guó)際；關(guān)注態(tài)度轉(zhuǎn)為積極拿地強(qiáng)度有提升空間房企萬(wàn)科 A、龍湖集團(tuán)、金地集團(tuán)；關(guān)注中小盤國(guó)企規(guī)模擴(kuò)張機(jī)會(huì)天地源、城建發(fā)展、保利置業(yè)；代建行業(yè)推薦龍頭綠城管理控股。

風(fēng)險(xiǎn)提示：銷售市場(chǎng)復(fù)蘇不及預(yù)期，個(gè)別房企出現(xiàn)債務(wù)違約。

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