南方財(cái)經(jīng)全媒體記者 翁榕濤 廣州報(bào)道

(相關(guān)資料圖)

6月以來(lái)，A股、港股房地產(chǎn)板塊強(qiáng)勢(shì)反彈，帶動(dòng)物業(yè)板塊也表現(xiàn)活躍，部分物業(yè)股月初以來(lái)股價(jià)上漲超過(guò)20%。

不過(guò)，由于宏觀層面房地產(chǎn)行業(yè)仍存在不確定性，消息面上雖然有一些政策回暖傳言但尚未定調(diào)，目前市場(chǎng)對(duì)與房地產(chǎn)密切相關(guān)的物業(yè)板塊仍存在兩極分化的觀點(diǎn)，這在上市企業(yè)高管、大股東近期的增減持中可窺一二。

南方財(cái)經(jīng)全媒體記者梳理發(fā)現(xiàn)，一方面有多位物企高管今年以來(lái)持續(xù)增持自家股票，比如萬(wàn)物云（02602.HK）公司董事長(zhǎng)朱保全今年已經(jīng)累計(jì)增持6次，涉及金額接近1000萬(wàn)港元；但也有高管選擇減持，比如碧桂園服務(wù)（06098.HK）總裁李長(zhǎng)江近半年已經(jīng)兩次減持套現(xiàn)，涉及金額超過(guò)6000萬(wàn)港元。

另一方面，作為主要股東的機(jī)構(gòu)投資者對(duì)物企也出現(xiàn)較大分歧。比如保利物業(yè)前十大股東HSBC Global Asset Management (Hong Kong) Limited（下稱匯豐環(huán)球投資管理有限公司）今年來(lái)對(duì)公司股票先增持后減持，處于一種徘徊不定的狀態(tài)。

上市物企高管股東的增減持背后，透露了哪些信號(hào)？

股東高管增減持眾生相

作為曾經(jīng)超過(guò)萬(wàn)億元的板塊，物管股今年以來(lái)在資本市場(chǎng)的表現(xiàn)可以用跌跌不休來(lái)形容。

恒生港股通物業(yè)服務(wù)及管理指數(shù)（HSPSM）顯示，港股物業(yè)板塊從2022年12月底的3296點(diǎn)，一路下跌至2023年6月1日的2300點(diǎn)，跌去了30%。

但自6月2日指數(shù)開(kāi)始觸底反彈，截至6月19日，恒生港股通物業(yè)服務(wù)及管理指數(shù)（HSPSM）為2549點(diǎn)，月初以來(lái)上漲超過(guò)10%。也正因?yàn)榻衲暌詠?lái)行情變化明顯，上市物企的股東、高管們出現(xiàn)多次增減持。

以萬(wàn)物云為例，朱保全從今年5月31日開(kāi)始增持6次，分別增持了3.99萬(wàn)股、10.4萬(wàn)股、4.84萬(wàn)股、8萬(wàn)股、5000股以及7.43萬(wàn)股，最近一次增持是在6月8日，累計(jì)耗資達(dá)到了957.27萬(wàn)港元，每股均價(jià)為27.22港元。

朱保全認(rèn)為，“物業(yè)是一個(gè)滾雪球的行業(yè)，每年都是站在前一年的基礎(chǔ)上繼續(xù)增長(zhǎng)，凡是滾雪球行業(yè)，至少是15倍市盈率；其次，物業(yè)能形成連鎖，項(xiàng)目可以全國(guó)復(fù)制，這又是一個(gè)市盈率加成。”

截至6月19日收盤時(shí)，萬(wàn)物云每股為29.35港元，市盈率為16倍。按上述數(shù)據(jù)計(jì)算，朱保全6次增持股票估算浮盈超過(guò)了90萬(wàn)元。

但港股物業(yè)板塊的劇烈波動(dòng)讓有些人看到了機(jī)遇，也讓有些人看到了風(fēng)險(xiǎn)。行業(yè)管理規(guī)模排名第一的碧桂園服務(wù)，公司總裁李長(zhǎng)江在股價(jià)低迷時(shí)刻選擇了大幅減持。

港交所數(shù)據(jù)顯示，去年12月開(kāi)始物企觸底反彈，李長(zhǎng)江在2022年12月30日的股價(jià)高位精準(zhǔn)減持196萬(wàn)股，套現(xiàn)3658萬(wàn)港元。并且在今年3月29日再次減持210萬(wàn)股，但未披露減持價(jià)格，當(dāng)天股價(jià)收盤價(jià)為12.82港元/股，相比去年12月底股價(jià)已大幅下跌，按當(dāng)天股價(jià)估算套現(xiàn)2700萬(wàn)港元左右，兩次減持共套現(xiàn)超6000萬(wàn)港元。

在3月29日這一天，碧桂園服務(wù)還有另外兩位高管同樣進(jìn)行了減持，公司副總裁郭戰(zhàn)軍、副總經(jīng)理肖華分別減持了60萬(wàn)股、66萬(wàn)股，按當(dāng)天股價(jià)估算套現(xiàn)769萬(wàn)港元、846萬(wàn)港元。

李長(zhǎng)江并未在6月以來(lái)的市場(chǎng)回暖期間進(jìn)行操作，目前仍持股691萬(wàn)股，按6月19日收盤價(jià)10.62港元/股計(jì)算，目前李長(zhǎng)江持倉(cāng)價(jià)值為7338萬(wàn)港元。

高管下場(chǎng)增持歷來(lái)是提振股市信心的重要手段。股價(jià)持續(xù)走低，往往需要高管們拿出真金白銀增持 " 護(hù)盤 "。但即便是同一家上市公司，也有高管們選擇了方向相反的操作。

新城悅服務(wù)（01755.HK）今年共有三位高管進(jìn)行了股權(quán)增減持。其中新城悅服務(wù)董事長(zhǎng)兼首席執(zhí)行官戚小明分別在4月24日、4月25日增持1萬(wàn)股、4萬(wàn)股，耗資25.88萬(wàn)港元，累計(jì)持股為501萬(wàn)股，按6月19日股價(jià)估算價(jià)值2154萬(wàn)港元。

新城悅服務(wù)首席運(yùn)營(yíng)官杲新利于4月14日增持7.3萬(wàn)股，耗資44.43萬(wàn)元，累計(jì)持股為169.7萬(wàn)股；但在同一天，新城悅服務(wù)首席品牌官吳倩倩則減持2.4萬(wàn)股，套現(xiàn)14.34萬(wàn)元，剩余累計(jì)持股123萬(wàn)股。

高管在同一天出現(xiàn)增減持分歧的現(xiàn)象，也出現(xiàn)在了融創(chuàng)服務(wù)（01516.HK）。作為實(shí)控人的孫宏斌于5月31日減持了1387.2萬(wàn)股，按當(dāng)日收盤價(jià)1.99港元/股計(jì)算，套現(xiàn)2760萬(wàn)港元；而在同一天，另外兩位高管則進(jìn)行了增持操作，融創(chuàng)服務(wù)行政總裁曹鴻玲增持了220萬(wàn)股，估算耗資437萬(wàn)港元；融創(chuàng)服務(wù)首席財(cái)務(wù)官楊曼增持了68.9萬(wàn)股，估算耗資137萬(wàn)元。

除了高管以外，也有物企的大股東也存在搖擺不定的狀態(tài)。匯豐環(huán)球投資管理有限公司是保利物業(yè)H股的第五大股東，今年以來(lái)先是4次增持，分別增持62萬(wàn)股、48萬(wàn)股、223萬(wàn)股、30萬(wàn)股，累計(jì)花費(fèi)資金1.78億港元，增持均價(jià)為48.69港元/股。但在4月27日減持83萬(wàn)股，套現(xiàn)3854萬(wàn)港元，減持價(jià)格為46.44港元/股，低于此前增持平均價(jià)格。

同樣減持保利物業(yè)的大股東，還有興證全球基金管理有限公司。作為公司H股第一大股東，興證全球基金在2022年底持有925.58萬(wàn)股，于今年6月1日減持11.2萬(wàn)股，套現(xiàn)404.59萬(wàn)元。

物企高管、大股東的增減持背后，除了個(gè)股基本面的因素以外，更主要的還是對(duì)行業(yè)未來(lái)前景的判斷出現(xiàn)分歧。房地產(chǎn)行業(yè)政策變化以及商業(yè)模式的想象空間成為物業(yè)股估值的主要影響因素。

物業(yè)股估值仍處于歷史低位

拉長(zhǎng)周期來(lái)看，自2021年中以來(lái)物業(yè)與地產(chǎn)走勢(shì)高度相關(guān)，當(dāng)前物業(yè)和地產(chǎn)處于同漲同跌的階段，但是從各階段表現(xiàn)來(lái)看，物業(yè)股較地產(chǎn)股彈性較大。

從地產(chǎn)端來(lái)看，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局新聞發(fā)言人、國(guó)民經(jīng)濟(jì)綜合統(tǒng)計(jì)司司長(zhǎng)付凌暉表示，5月份房地產(chǎn)市場(chǎng)總體平穩(wěn)，但受到多重因素影響，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)仍比較低迷，房地產(chǎn)市場(chǎng)還在緩慢恢復(fù)。

2023年1-5月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資與銷售數(shù)據(jù)顯示無(wú)論是投資端還是銷售端，都面臨較大壓力。其中1-5月全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資45701億元，同比下降7.2%（按可比口徑計(jì)算）；商品房銷售面積46440萬(wàn)平方米，同比下降0.9%，其中住宅銷售面積增長(zhǎng)2.3%。

申港證券分析師曹旭特分析指出，“目前A股房地產(chǎn)指數(shù)基本已回吐去年11月以來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)三支箭政策利好以來(lái)的漲幅，而物業(yè)板塊亦回落至低位。物業(yè)估值仍處于歷史低位，近期物業(yè)股集體上漲，主要因?yàn)榉康禺a(chǎn)政策調(diào)整致市場(chǎng)預(yù)期走強(qiáng)，疊加海外流動(dòng)性壓力緩解，港股資金面得到改善等影響，政策預(yù)期以及市場(chǎng)情緒推動(dòng)上漲?！?/strong>

有上市物企高管在接受記者采訪時(shí)表示，“物管行業(yè)股價(jià)波動(dòng)劇烈，在不到兩年的時(shí)間里從山峰跌落到了谷底，目前仍在歷史低位，許多投資者仍然心有余悸，地產(chǎn)行業(yè)能否復(fù)蘇仍是物業(yè)股估值修復(fù)的關(guān)鍵。”他認(rèn)為，物企的經(jīng)營(yíng)基本面仍然比較穩(wěn)健，可以通過(guò)適當(dāng)?shù)脑龀只刭?gòu)、加大現(xiàn)金分紅、強(qiáng)化股權(quán)激勵(lì)等方式提振資本市場(chǎng)信心。

回顧今年以來(lái)的物業(yè)資本市場(chǎng)，除來(lái)自各方增持外，還有中駿商管、德信服務(wù)集團(tuán)、建業(yè)新生活等企業(yè)展開(kāi)的多輪回購(gòu)行動(dòng)，以及新城悅服務(wù)、金科服務(wù)等多家物企發(fā)布股份獎(jiǎng)勵(lì)計(jì)劃。

以德信服務(wù)集團(tuán)為例，今年以來(lái)累計(jì)進(jìn)行5次回購(gòu)，合計(jì)回購(gòu)2113.00萬(wàn)股，累計(jì)回購(gòu)金額6039.74萬(wàn)港元；2023年以來(lái)，新城悅服務(wù)已累計(jì)購(gòu)回40萬(wàn)股激勵(lì)股份，合計(jì)總代價(jià)約為183萬(wàn)港元，而在過(guò)去的2022年，新城悅服務(wù)就股份獎(jiǎng)勵(lì)計(jì)劃合共買入50萬(wàn)股股份。截至目前，新城悅服務(wù)股份獎(jiǎng)勵(lì)計(jì)劃已擁有約1617.4萬(wàn)股股份，占總股本的1.8562%。

有物管行業(yè)人士告訴記者，“上市物企發(fā)起股票回購(gòu)，既展現(xiàn)了對(duì)行業(yè)前景和公司股價(jià)的樂(lè)觀態(tài)度，也向市場(chǎng)傳遞了公司價(jià)值被低估的信號(hào)，有利于提振市場(chǎng)信心。而物管行業(yè)目前處于低迷狀態(tài)，企業(yè)發(fā)布股權(quán)激勵(lì)計(jì)劃，表明了管理層對(duì)業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)有信心，同事將公司與員工的利益深度綁定，有利于激發(fā)和調(diào)動(dòng)員工的積極性，實(shí)現(xiàn)企業(yè)良性發(fā)展?！?/p>

東方證券房地產(chǎn)行業(yè)分析師趙旭翔表示，“物管的核心邏輯從判斷公司的成長(zhǎng)性轉(zhuǎn)為研究公司在項(xiàng)目服務(wù)生命周期中賺取穩(wěn)定現(xiàn)金流的能力。”

他認(rèn)為，物業(yè)高增長(zhǎng)時(shí)代已過(guò)，但快速擴(kuò)張導(dǎo)致項(xiàng)目質(zhì)量良莠不齊的影響仍在，物企盈利能力普遍承壓，收并購(gòu)帶來(lái)的商譽(yù)減值風(fēng)險(xiǎn)開(kāi)始顯現(xiàn)。關(guān)聯(lián)方信用風(fēng)險(xiǎn)仍未完全化解成功，非業(yè)主增值服務(wù)成長(zhǎng)性不足，關(guān)聯(lián)方應(yīng)收賬款減值引起利潤(rùn)表陣痛。內(nèi)憂外患下板塊成長(zhǎng)信心不足，估值持續(xù)調(diào)整。但長(zhǎng)期來(lái)看物業(yè)行業(yè)輕資產(chǎn)、現(xiàn)金流穩(wěn)定、利潤(rùn)可見(jiàn)性高的優(yōu)勢(shì)依然存在，行業(yè)集中度較低的格局未變，優(yōu)質(zhì)物業(yè)公司仍有望保持穩(wěn)定增長(zhǎng)的業(yè)績(jī)和較高的投資價(jià)值。

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