樓市階段性回暖也帶動(dòng)貝殼找房業(yè)績(jī)回升。

據(jù)貝殼5月18日晚間發(fā)布的2023年一季度業(yè)績(jī)，期內(nèi)總交易額(GTV)同比大幅增長(zhǎng)65.8%至9715億元(人民幣，下同)。

得益于交易總額回升，凈收入同比大幅增長(zhǎng)61.6%至203億元，超出業(yè)績(jī)指引上限及市場(chǎng)一致預(yù)期；同比扭虧為盈，凈利潤(rùn)為27.5億元，經(jīng)調(diào)整凈利潤(rùn)為35.61億元。

(資料圖片)

今年一季度的平臺(tái)交易額及財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)增幅是對(duì)當(dāng)期市場(chǎng)冷暖的直接體現(xiàn)，不過，3月下旬起，市場(chǎng)再次出現(xiàn)調(diào)整回落。

貝殼管理層對(duì)超常的業(yè)績(jī)表現(xiàn)、市場(chǎng)再次階段性調(diào)整保持理性，“市場(chǎng)暴漲的時(shí)候，我們應(yīng)該冷靜沉著；市場(chǎng)出現(xiàn)調(diào)整，也不需要做過度負(fù)面的解讀。既要防止因?yàn)橄嘈哦x擇性無(wú)視眼前的困難，也要防止因?yàn)楸^而對(duì)業(yè)務(wù)端數(shù)據(jù)的改善視而不見，錯(cuò)失抓住市場(chǎng)的機(jī)會(huì)。”

正如貝殼管理層在2022年度業(yè)績(jī)會(huì)上提出的“中性市場(chǎng)觀”——不必過分在乎短期市場(chǎng)的熱度或涼意，長(zhǎng)期來(lái)看，交易總量和競(jìng)爭(zhēng)整體上是相對(duì)客觀中性的，眼光應(yīng)當(dāng)看長(zhǎng)遠(yuǎn)，不必過分夸大環(huán)境的影響，需要更多向內(nèi)看。

“向內(nèi)看”即不管市場(chǎng)環(huán)境變幻如何，能力與品質(zhì)的提升都是不變的。在市場(chǎng)低迷時(shí)保持理性、潛心成長(zhǎng)，才能在復(fù)蘇時(shí)抓住機(jī)遇，搶收紅利。

打磨能力、提升效率

助力業(yè)績(jī)跑贏大市

今年前三個(gè)月，貝殼總交易額65.8%的增幅跑贏大市。其中，存量房GTV同比增長(zhǎng)77.6%至6643億元，凈收入92億元；新房GTV同比增長(zhǎng)44.2%至2779億元，凈收入84億元。

同期，據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)及國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，一季度全國(guó)二手房交易額同比增長(zhǎng)51.2%，全國(guó)商品住宅銷售額同比增長(zhǎng)7.1%。即便是去除統(tǒng)計(jì)口徑差異對(duì)成交數(shù)據(jù)的影響，貝殼平臺(tái)的業(yè)績(jī)也展現(xiàn)了市場(chǎng)恢復(fù)周期里搶收市場(chǎng)的能力。

貝殼解釋稱，一季度總交易額大幅回升主要因?yàn)楹暧^經(jīng)濟(jì)恢復(fù)及連續(xù)出臺(tái)扶持政策的背景下，疫情期間積壓的住房需求得到釋放，及住房市場(chǎng)預(yù)期得到改善；家裝家居業(yè)務(wù)的擴(kuò)張也助力業(yè)績(jī)回升。

市場(chǎng)相對(duì)轉(zhuǎn)暖固然是業(yè)績(jī)實(shí)現(xiàn)回升的直接原因，但在歷經(jīng)市場(chǎng)低谷時(shí)能保持戰(zhàn)略定力，不斷打磨能力、提升效率，也為貝殼搶收市場(chǎng)復(fù)蘇和季節(jié)性紅利做好了準(zhǔn)備。

過往20多年，貝殼及鏈家形成了優(yōu)異的銷售去化能力及、一二手作業(yè)聯(lián)動(dòng)能力，積累了大量二手房客源，隨著布局的一二線城市率先恢復(fù)，貝殼該業(yè)務(wù)凈收入同比增長(zhǎng)42.2%。

2021年下半年來(lái)的一系列成本費(fèi)用優(yōu)化舉措，也幫助貝殼更高效經(jīng)營(yíng)，投入獲得更大的杠桿效應(yīng)。一季度，該公司毛利率由去年同期的17.7%增加至31.3%；Non-GAAP凈利潤(rùn)35.61億元，去年同期則僅為2800萬(wàn)元，對(duì)比收入規(guī)模相近的2021年一季度，Non-GAAP凈利潤(rùn)則增長(zhǎng)了137%。

毛利率提升及更好的運(yùn)營(yíng)杠桿效應(yīng)綜合作用下，貝殼經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)率從去年同期的-7.3%上升至今年一季度的14.7%。

此外，在更注重“安全”的背景下，貝殼提升了信用優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)的服務(wù)能力，今年一季度，貝殼國(guó)央企收入占比提升至46%。

體現(xiàn)在回款效率上，一季度新房回款88.4億元，連續(xù)7個(gè)季度超過新房收入；經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金凈流入76億元，連續(xù)6個(gè)季度實(shí)現(xiàn)正向經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流；應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)天數(shù)也縮短至僅59天，環(huán)比縮短5天。

“在更好的新房回款支持下，貝殼一季度的壞賬凈影響降至1.27億元。”徐濤在業(yè)績(jī)會(huì)上透露。

未來(lái)，貝殼財(cái)務(wù)策略將更精細(xì)化及有針對(duì)性，一賽道在成本及費(fèi)用優(yōu)化的基礎(chǔ)上，將繼續(xù)提升經(jīng)營(yíng)質(zhì)量，促進(jìn)有效增長(zhǎng)。

具體而言，對(duì)留存下來(lái)的平臺(tái)外部?jī)?yōu)質(zhì)產(chǎn)能，在分區(qū)域精細(xì)化資源配置的基礎(chǔ)上，提升合作質(zhì)量，吸引行業(yè)競(jìng)優(yōu)，帶來(lái)人店效益的提升；新房業(yè)務(wù)繼續(xù)嚴(yán)守管理底線，在平衡業(yè)務(wù)財(cái)務(wù)健康度和風(fēng)險(xiǎn)的基礎(chǔ)上，根據(jù)市場(chǎng)情況適當(dāng)拓展無(wú)風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)模增長(zhǎng)；同時(shí)跟隨市場(chǎng)復(fù)蘇節(jié)奏，對(duì)銷售和市場(chǎng)費(fèi)用做合理適當(dāng)?shù)耐度?，并?jiān)定不移對(duì)前沿信息技術(shù)應(yīng)用進(jìn)行投入。

人店數(shù)量扭轉(zhuǎn)下降趨勢(shì)

與服務(wù)者共同成長(zhǎng)

交易服務(wù)的核心是人，在行業(yè)處于低迷狀態(tài)時(shí)，從業(yè)者對(duì)未來(lái)發(fā)展較為迷茫，大量從業(yè)者選擇了離開。保證人、店的穩(wěn)定性，對(duì)行業(yè)發(fā)展尤為重要。

從門店及經(jīng)紀(jì)人數(shù)量看，貝殼平臺(tái)的人、店正穩(wěn)定回升至正常水平，一季度扭轉(zhuǎn)連續(xù)下降的勢(shì)頭，活躍門店數(shù)環(huán)比增加約6%至超過3.96萬(wàn)家，活躍經(jīng)紀(jì)人數(shù)環(huán)比增加18%，達(dá)41.15萬(wàn)人，重回41萬(wàn)人大關(guān)。

“我們?cè)谑袌?chǎng)低谷里支持預(yù)留了行業(yè)優(yōu)質(zhì)的服務(wù)者，一起收獲市場(chǎng)的復(fù)蘇?！必悮す芾韺釉跇I(yè)績(jī)會(huì)上說道。

具體的支持措施包括，對(duì)渠道分傭比例設(shè)置了最低線，避免城市因盲目追求利潤(rùn)導(dǎo)致下游生態(tài)惡化；在延續(xù)回款要求的基礎(chǔ)上加強(qiáng)對(duì)等保護(hù)期要求，保證經(jīng)紀(jì)人與開發(fā)商權(quán)利對(duì)等；加強(qiáng)對(duì)外渠的管理，實(shí)現(xiàn)外渠分級(jí)與賦能，實(shí)現(xiàn)外渠資源更高效的分配；并對(duì)盤源進(jìn)行評(píng)分，更好地調(diào)配經(jīng)紀(jì)人高效去化優(yōu)質(zhì)盤源，提升效率。

優(yōu)秀服務(wù)者的留存是交易開展的前提，市場(chǎng)處于低谷時(shí)，服務(wù)者潛心提升服務(wù)能力、在疫情期間堅(jiān)持社區(qū)友好，則為市場(chǎng)復(fù)蘇時(shí)的交易成功做好準(zhǔn)備。

2021年至2022年，貝殼平臺(tái)超4600名店?yáng)|完成了花橋?qū)W堂學(xué)習(xí)，平臺(tái)經(jīng)紀(jì)人完成超2400萬(wàn)小時(shí)的專業(yè)學(xué)習(xí)，店?yáng)|和經(jīng)紀(jì)人能力的提升帶來(lái)了穿越周期的收獲。

對(duì)服務(wù)者尊嚴(yán)、個(gè)人價(jià)值的重視是貝殼和鏈家一向的價(jià)值主張，其接下來(lái)的一大工作重點(diǎn)是“敢于給服務(wù)者作出承諾，持續(xù)改善服務(wù)者的職業(yè)環(huán)境和職業(yè)心態(tài)”，諸如休假等福利及對(duì)人的情感關(guān)注將持續(xù)得到改善，科學(xué)化的管理及科技應(yīng)用也將不斷落地。

另外，“服務(wù)效率”也是貝殼管理層多次提及的內(nèi)容。

過往20年，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)、交易行業(yè)趕上了市場(chǎng)快速發(fā)展的紅利，通過解決房源真實(shí)性、不吃差價(jià)、交易安全問題的方式贏得了客戶信賴，進(jìn)而帶來(lái)規(guī)模的增長(zhǎng)。在那個(gè)須解決行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范問題的時(shí)代，效率并非首要著力點(diǎn)。

發(fā)展至今，行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)及市場(chǎng)規(guī)范已基本形成，行業(yè)規(guī)模也已觸頂，效率成為企業(yè)新的著力點(diǎn)，效率的提升也是服務(wù)者收入提升的前提。

據(jù)彭永東在業(yè)績(jī)會(huì)上介紹，目前行業(yè)人均單量始終在0.3單/月徘徊，“未來(lái)十年的發(fā)展主線將會(huì)是‘以品質(zhì)為核心達(dá)成效率增長(zhǎng)’?！?/p>

落到具體措施上，平臺(tái)生態(tài)建設(shè)、合作網(wǎng)絡(luò)的覆蓋與高效合作、店?yáng)|和經(jīng)紀(jì)人的職業(yè)化培訓(xùn)，以及固定成本相對(duì)更低的大店模式都有助于實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)。此外，AIGC等技術(shù)上的進(jìn)步也可能為服務(wù)者帶來(lái)提效空間，貝殼將探索和運(yùn)用好這些產(chǎn)品工具，進(jìn)一步釋放一二賽道服務(wù)者的效率潛能。

兩翼業(yè)務(wù)穩(wěn)步增長(zhǎng)

協(xié)同建立穿越周期的價(jià)值

貝殼家裝家居、租賃“兩翼業(yè)務(wù)”繼續(xù)保持了穩(wěn)定增長(zhǎng)。

伴隨著一季度全國(guó)裝修市場(chǎng)復(fù)蘇，家裝家居業(yè)務(wù)總交易額為27億元，去年同期則為2億元；凈收入為14億元，可比口徑下同比增長(zhǎng)54.3%。

一二賽道協(xié)同能力更加穩(wěn)定，房產(chǎn)交易業(yè)務(wù)導(dǎo)流帶來(lái)的合同額占比超過40%。

租賃業(yè)務(wù)收入并未單獨(dú)披露，包括租賃住房管理服務(wù)、金融服務(wù)在內(nèi)的新興業(yè)務(wù)及其他凈收入同比上升222.1%至13億元。

截至一季度末，貝殼租房在管房源量突破16萬(wàn)套。其中，分散式租賃住房管理服務(wù)“省心租”在管房源規(guī)模突破9萬(wàn)套。

徐濤在業(yè)績(jī)會(huì)上再次強(qiáng)調(diào)，家裝家居和貝殼租房業(yè)務(wù)并不追求短期內(nèi)的規(guī)模擴(kuò)張，而是希望在重點(diǎn)城市跑通優(yōu)異模型，樹立標(biāo)桿，再推廣成功經(jīng)驗(yàn)；同時(shí)會(huì)更堅(jiān)定地投入能夠幫助長(zhǎng)期能力建設(shè)的事情，包括產(chǎn)品能力打造、供應(yīng)鏈建設(shè)和服務(wù)品質(zhì)提升，不斷提升服務(wù)者的專業(yè)能力，提高消費(fèi)者的滿意度。

這也是貝殼沉下心打磨能力的體現(xiàn)，重視長(zhǎng)期能力建設(shè)，而非快速收割利潤(rùn)、粗放拓張規(guī)模，為的是對(duì)客戶好和建立穿越周期的價(jià)值。

正如彭永東所說，貝殼是一家有戰(zhàn)略定力的公司，無(wú)論市場(chǎng)好與不好，都堅(jiān)定地有所為有所不為。貝殼這個(gè)組織之所以不同，也是因?yàn)樾纬闪吮豢蛻艉头?wù)者激勵(lì)的文化，以及這種文化驅(qū)動(dòng)的“有尊嚴(yán)的服務(wù)者、更美好的居住”的使命。

過去三個(gè)季度，貝殼在各項(xiàng)業(yè)務(wù)上的戰(zhàn)略定力也已被市場(chǎng)認(rèn)可，驗(yàn)證了其在面臨不同市場(chǎng)環(huán)境時(shí)穩(wěn)定的經(jīng)營(yíng)能力。

在徐濤看來(lái)，過去的三個(gè)季度分別展現(xiàn)了不同的市場(chǎng)形勢(shì)：2022年三季度，雖受異常高溫、個(gè)別城市疫情及新房風(fēng)險(xiǎn)事件沖擊，但市場(chǎng)仍在復(fù)蘇通道中，恢復(fù)至正常市場(chǎng)的八成，當(dāng)季貝殼實(shí)現(xiàn)Non-GAAP凈利潤(rùn)18.88億元；四季度市場(chǎng)異常艱難，購(gòu)房意愿低迷，且全國(guó)多地受疫情影響，當(dāng)季實(shí)現(xiàn)Non-GAAP凈利潤(rùn)15.47億元；今年一季度則是交易集中釋放的市場(chǎng)，正常的房屋交易需求釋放、因疫情壓制的購(gòu)房需求集中釋放、部分購(gòu)房者擔(dān)心房?jī)r(jià)上漲而提前入市，三大因素綜合作用下使得市場(chǎng)迅速反彈，在這種極端活躍的市場(chǎng)里，貝殼實(shí)現(xiàn)Non-GAAP凈利潤(rùn)35.61億元。

“這三種連續(xù)的中性、極差、極好的市場(chǎng)，充分驗(yàn)證了貝殼平臺(tái)的價(jià)值和極強(qiáng)的盈利能力。”徐濤在業(yè)績(jī)會(huì)上說道，貝殼不喜歡過熱的市場(chǎng)，但也不懼怕過冷的市場(chǎng)，房住不炒、供需平衡的市場(chǎng)最能支持平臺(tái)價(jià)值的彰顯和可持續(xù)發(fā)展。

（文章來(lái)源：藍(lán)鯨財(cái)經(jīng)）

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