“運(yùn)氣好”就是誰也擋不住。3月23日，已經(jīng)報(bào)價(jià)觸頂?shù)牟街煨燎f二期地塊轉(zhuǎn)為線下?lián)u號(hào)，要從42家企業(yè)中選中一位“幸運(yùn)得主”。最終，這宗地塊沒能落入派了6家企業(yè)參與的“中建系”，沒能落入已經(jīng)許久未進(jìn)一線城市的碧桂園，也沒能落入金茂、首開、綠城一眾頭部房企之中，最終是一下子砸中了首次進(jìn)京的上海大華。

朱辛莊二期地塊被42家房企圍獵，該宗地塊地理位置優(yōu)越，體量較小，但利潤(rùn)空間相對(duì)較大，因此頗受房企青睞?？沙山唤Y(jié)果出爐之后，則是有人歡喜有人憂。上海大華一躍成為北京地產(chǎn)圈的明星企業(yè)，但是市場(chǎng)卻對(duì)其操盤能力和口碑提出質(zhì)疑。

上海大華“躺贏”

(資料圖片僅供參考)

業(yè)內(nèi)用“躺贏”一詞來形容上海大華競(jìng)得這宗地塊的整個(gè)過程。3月23日，北京土拍市場(chǎng)的大熱門昌平區(qū)朱辛莊二期地塊落槌，將其成功納入囊中的正是首次進(jìn)京的上海大華。根據(jù)土拍文件，朱辛莊二期地塊土地面積約為1.47萬平米，建筑控制規(guī)模約為3.66萬平米，銷售指導(dǎo)價(jià)為6.2萬元/平米。

正如上海大華相關(guān)負(fù)責(zé)人公開回應(yīng)的那樣，“這次運(yùn)氣真是好”?！度A夏時(shí)報(bào)》記者了解到，3月20日，朱辛莊二期地塊開啟了線上競(jìng)價(jià)，起始價(jià)為11.3億元。彼時(shí)，一共有42家房企報(bào)名參與。約在3月22日11時(shí)，朱辛莊二期地塊報(bào)價(jià)達(dá)到12.995億元的上限，溢價(jià)率達(dá)到15%，轉(zhuǎn)為線下?lián)u號(hào)環(huán)節(jié)。正是在搖號(hào)這一環(huán)節(jié)，上海大華成為了朱辛莊二期地塊的買家。

朱辛莊二期地塊相當(dāng)搶手?！度A夏時(shí)報(bào)》記者注意到，包括華潤(rùn)、保利、龍湖、金茂、綠城、首開等在內(nèi)的多家頭部房企報(bào)名參與。同時(shí)，“中”字頭的中鐵、中鐵建、中能建、中電建等房企也對(duì)朱辛莊二期地塊展開圍獵。

除此之外，一些地方房企同樣是對(duì)該宗地塊虎視眈眈，江蘇海鴻、海南恩祥、湖北天創(chuàng)等地方房企也參與了朱辛莊二期地塊的競(jìng)拍。值得關(guān)注的是，“中建系”此次有6家子企業(yè)參與競(jìng)拍，分別是中海、中建置地、中建玖合、中建壹品、中建信和及中建東孚，但6家企業(yè)全部是乘興而來，敗興而歸。

更引人注目的是，一家名為“鳳鳴置業(yè)”的公司也參與了競(jìng)拍。天眼查顯示，鳳鳴置業(yè)是碧桂園的全資子公司。近年來，碧桂園鮮少在熱點(diǎn)一二線城市拿地。而在2023年年初，碧桂園曾表示，會(huì)重返一二線城市，但此次未能如愿。

拍到就是賺到？

一宗地塊“炸”出了這么多地產(chǎn)“大佬”，朱辛莊二期地塊究竟有何魅力？

“朱辛莊地塊與此前的小紅門地塊有異曲同工之處，其規(guī)模小、利潤(rùn)高、資金投入少、流速快、開發(fā)難度低。”中指研究院高級(jí)分析師張曉飛對(duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者說。易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)同樣對(duì)記者表示，朱辛莊二期地塊的性價(jià)比較高，沒有配建等約束，因此相關(guān)房企的報(bào)名意愿十分強(qiáng)烈。

《華夏時(shí)報(bào)》記者了解到，朱辛莊二期地塊毗鄰地鐵昌平線和8號(hào)線的朱辛莊站。目前，朱辛莊站周邊新入市的項(xiàng)目較多，例如萬橡悅府等。房產(chǎn)交易APP顯示，朱辛莊地鐵站周邊的住總?cè)f科天地二手房單價(jià)在5萬元/平米左右，而入市不久的龍湖·云璟則是限價(jià)5.75萬元/平米，且項(xiàng)目已經(jīng)售罄。

2023年2月份，朱辛莊國(guó)際產(chǎn)業(yè)信息基地二期地塊被越秀納入囊中，同樣是地價(jià)觸頂。記者了解到，越秀拿下的這宗地塊期房部分銷售指導(dǎo)價(jià)格為6.2萬元/平米，現(xiàn)房部分的銷售指導(dǎo)價(jià)格為6.5萬元/平米。如此對(duì)比，朱辛莊兩宗地塊的銷售指導(dǎo)價(jià)格不相上下。

張曉飛表示，以朱辛莊二期的銷售指導(dǎo)價(jià)格來計(jì)算，該宗地塊的最高成交樓面價(jià)為35475元/平米，其后續(xù)的房地價(jià)差約為2.6萬元/平米至2.8萬元/平米。在張曉飛看來，這一房地價(jià)差的利潤(rùn)空間較為充足。此外，朱辛莊二期地塊周邊項(xiàng)目的成交去化比較可觀，因此銷售難度不算大。

3月23日，一家同樣參與朱辛莊二期地塊競(jìng)拍的房企內(nèi)部人士對(duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者表示：“這宗地塊的體量不大，而且對(duì)于房企的資金要求比較低。從位置上來看，地塊周邊是小米產(chǎn)業(yè)園等高科技企業(yè)的聚集地，距離超級(jí)合生匯等商業(yè)也不遠(yuǎn)，只要項(xiàng)目開發(fā)得好，會(huì)是一個(gè)賺錢的地塊?！?/p>

幸運(yùn)得主口碑遭遇“滑鐵盧”？

剛剛競(jìng)得搶手地塊的上海大華可謂是“春風(fēng)得意”，但自競(jìng)拍結(jié)果出爐之后，市場(chǎng)上卻出現(xiàn)了一片質(zhì)疑之聲。

公開資料顯示，上海大華創(chuàng)立于1988年，是國(guó)內(nèi)較早一批擁有房地產(chǎn)開發(fā)國(guó)家一級(jí)資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。目前，上海大華旗下有300余家控股子公司，業(yè)務(wù)覆蓋地產(chǎn)開發(fā)、建筑施工、物業(yè)服務(wù)、商業(yè)運(yùn)營(yíng)、酒店運(yùn)營(yíng)等。相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，上海大華在全國(guó)已經(jīng)開發(fā)運(yùn)營(yíng)了八大平方公里新城，建設(shè)了17個(gè)百萬方超大型社區(qū)，擁有約70萬業(yè)主。

上海大華的上一個(gè)“高光時(shí)刻”是在2005年至2006年，彼時(shí)，剛剛經(jīng)歷過股份制改革的上海大華瞄準(zhǔn)舊城改造這一板塊，一度成為了上海商品房銷售面積和銷售額的“雙冠”。不過，上海大華沒能抓住房地產(chǎn)的窗口期，身影在市場(chǎng)中逐步落后。2019年，上海大華開啟了擴(kuò)張之路，曾僅在上海寶山區(qū)就拿下了8宗地塊，并同步挺進(jìn)了天津、蘭州等城市。

業(yè)內(nèi)對(duì)于上海大華的操盤能力持懷疑態(tài)度。以上海大華在杭州開發(fā)的首個(gè)項(xiàng)目大華潮悅前城為例，其117平米的戶型設(shè)計(jì)并不盡如人意，未能做到明顯的動(dòng)靜分離，使得套內(nèi)使用面積有所損失，與其他新房對(duì)比明顯。

同時(shí)，有業(yè)主在網(wǎng)絡(luò)爆料表示，上海大華開發(fā)的項(xiàng)目一直以來都是維權(quán)重地。2022年11月份，上海大華公園城市二三期業(yè)主針對(duì)“路面爛尾”一事開啟了維權(quán)。據(jù)悉，大華公園城市小區(qū)環(huán)境被減配，原本設(shè)計(jì)為人車分流的石板路面降標(biāo)為全瀝青路面，較為嚴(yán)重地破壞了項(xiàng)目美觀。同樣，大華斐勒花園、大華碧云天等項(xiàng)目也曾遭遇維權(quán)。

針對(duì)拿地以及后續(xù)項(xiàng)目配置等問題，《華夏時(shí)報(bào)》記者多次致電上海大華進(jìn)行采訪，但電話始終無人接聽。后續(xù)，記者會(huì)持續(xù)關(guān)注朱辛莊二期地塊的開發(fā)進(jìn)展。

除了朱辛莊二期地塊之外，3月23日，昌平新城東區(qū)三期地塊也找到了買家。據(jù)悉，該宗地塊的土地面積為49176.79平米，起始價(jià)為27億元。該宗地塊僅有首開一家房企報(bào)名，最終底價(jià)成交，商品住宅銷售指導(dǎo)價(jià)格為5.3萬元/平米。

（文章來源：華夏時(shí)報(bào)）

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