文/謝逸楓

2023年樓市將迎來金九銀十關鍵時刻，國家連續(xù)出手四招王炸，穩(wěn)房價、穩(wěn)地價、穩(wěn)預期、防風險。大家最為關注的是樓市四招王炸政策，能否救市樓市，金九銀十能否如期而至，有待觀察。

擠牙膏式的房地產救市7月中下旬第一輪沖擊波后，8月底開啟房地產救市第二輪沖擊波。政策調整的思路、邏輯來看，二輪救市如出一轍，都是強調重在已出臺的供應端、需求端房地產救市政策。

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三、二部門明確推動落實“認房不用認貸”“置換免個稅”，“公共租賃住房稅收優(yōu)惠”“地產再融資不受限”的四大招房地產救市政策看，覆蓋的范圍比較大、力度比較大、規(guī)模比較大，重點是能否全面、及時落實政策。

總體看，四大招房地產救市政策，利好以下的上市房企、熱點城市的購房群體。首先是央企、國企、城投上市房地產企業(yè)。其次是綜合性的上市股份制大民營房企，最后是業(yè)績穩(wěn)定、債務穩(wěn)定的上市大民營房企。

對于購房者來說，一類是購買不起商品房的剛性首次租房的住房需求。二類是常住地有一套貸款住房準備賣出房子置換房的改善性的住房需求。三類是在常住地外其他城市有過房貸記錄，但本地無房的首次、改善性需求的購房群體。

接下來四大招房地產救市政策將進入執(zhí)行、落地期。關鍵的是銀行、地方、交易所是否在政策窗口期，未來兩周內大概率的全面落實政策。否則政策再好，無法落地，等于空談效果。值得注意的是靠這四大招難以拯救房地產市場金九銀十。

第一招為8月25日，三部門推動落實7月27日住建部的二降一減免、認房不認貸的政策。住建部、央行、金監(jiān)局發(fā)了關于優(yōu)化個人住房貸款中住房套數(shù)認定標準的通知，推動落實購買首套房貸款“認房不用認貸”政策措施。

明確規(guī)定，居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申請貸款購買商品住房時，家庭成員在當?shù)孛聼o成套住房的，不論是否已利用貸款購買過住房，銀行業(yè)金融機構均按首套住房執(zhí)行住房信貸政策。

此項政策作為政策工具，納入“一城一策”工具箱，供城市自主選用。意味著政策并非一刀切。在一城一策和地方主體責任的情況下，考慮到城市的供需存在差異性，目前不適合自上而下統(tǒng)一調整政策部署，應該將政策調整的權限下放地方。

對于一線、二線城市來說，若積極調整認房又認貸政策，通過降低首付款和降低月供款及低稅費的渠道產生顯著的減負效應，降低居民購房成本。將使更多改善需求的購房人能夠享受首套房貸款的首付比例和利率、稅費優(yōu)惠。

“認房”“認貸”是銀行在發(fā)放住房按揭貸款時認定是否是首套房的參考標準。最嚴格的認定標準就是“認房又認貸”，就是不僅要看購房家庭名下是否有房，還看購房家庭是否在全國有過貸款記錄，一旦有房或有貸款記錄，算作二套房。

“認房”是指銀行在發(fā)放房貸時，參考購房家庭在當?shù)孛聦嶋H擁有住房套數(shù)。“認貸”是指銀行會根據(jù)擬購房人家庭在全國范圍內是否有住房貸款記錄(包括公積金貸款和商業(yè)貸款)來確定貸款比例。

“認房不認貸”政策是部委的文件，能否全面、及時的調整、落地，關鍵是看地方、銀行能否落實。目前包括北京在內的眾多城市，政策都是因城施策、因區(qū)施策。這次三部委是給出了“認房不認貸”的具體標準，各城市何時實施，還要看各城市最終落實。

第二招為8月25日，除首套房貸款“認房不用認貸”政策外，居民換購住房退稅優(yōu)惠將延續(xù)。財政、稅務總、住建部發(fā)了關于延續(xù)實施支持居民換購住房有關個人所得稅政策的公告，延續(xù)“置換免個稅”政策至2025年12月31日。

這個政策的目的很明確，即通過降低交易成本的方式，不僅滿足了改善性住房需求，激活市場需求，又可以促進房屋流通的良性循環(huán)。隨著購房交易成本的層層降低，疊加“認房不認貸”的落地，改善型需求能徹底釋放。

第三招為8月25日，繼續(xù)實施公共租賃住房稅收優(yōu)惠政策。財政、稅務總發(fā)了繼續(xù)實施公共租賃住房稅收優(yōu)惠政策的公告，免征城鎮(zhèn)土地使用稅、印花稅、契稅、土地增值稅、個人所得稅、房產稅。

這個政策的目的很明確，即通過降低投資、經營、開發(fā)、管理、交易稅成本的方式，不僅滿足了首次性住房需求，滿足市場需求，又可以促進房屋流通的良性循環(huán)。最為關鍵的是解決了部分低收入人群的住房問題。

第四招為8月27日，房地產上市公司再融資不受破發(fā)、破凈和虧損限制。為活躍資本市場，財政、證監(jiān)和三大交易所聯(lián)合祭出政策組合拳，印花稅減半、IPO與再融資收緊、規(guī)范減持、降低融資保證金比例，可謂是四箭齊發(fā)。

根據(jù)六項安排的第六項規(guī)定，房地產上市公司再融資不受破發(fā)、破凈和虧損限制。值得注意的是此次專門提到房地產上市公司再融資不受破發(fā)、破凈和虧損限制，進一步表明“活躍資本市場，提振投資者信心”的堅決態(tài)度。

毫無疑問，房地產上市公司再融資不受破發(fā)、破凈和虧損限制，這一條政策的含義是即使上市房企虧損，都可以再融資，對房地產上市公司來講，屬于重大利好。盡管通過股市再融資來幫助房企破局，總體上難度大，卻釋放了利好政策。

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