圖源:視覺(jué)中國(guó)
特約作者?|?胡世鑫? ??
編輯 |?陳弗也
(相關(guān)資料圖)
出品?|?棱鏡·騰訊小滿(mǎn)工作室
夢(mèng)潔(化名)沒(méi)料到,三年前,老家一套房子賣(mài)出去能穩(wěn)賺不賠,但此后,這套二手房降價(jià)十幾萬(wàn)都無(wú)人問(wèn)津。
2017年初,剛結(jié)婚的夢(mèng)潔在老家襄陽(yáng)購(gòu)置了一套兩居室。彼時(shí),夫妻二人在深圳打拼,房子一直閑置著;2020年后,受疫情影響,武漢很多新樓盤(pán)在打折銷(xiāo)售,夢(mèng)潔想在這里換套更大的,便入手了一套三居室。
同時(shí)還兩個(gè)房貸,壓力不小,夢(mèng)潔很快聯(lián)系了中介公司,希望把襄陽(yáng)的房子賣(mài)出去。“他們給的指導(dǎo)價(jià)是68萬(wàn),當(dāng)時(shí)如果以這個(gè)價(jià)格賣(mài)了,能小賺一筆?!?/p>
在房子掛出去的第二天,就有人看上了。如此快的節(jié)奏讓她心中不安,“是不是賣(mài)便宜了?”夢(mèng)潔中止了這次交易,決定年后調(diào)高價(jià)格重新掛出,但是,這個(gè)決定讓她后悔至今。
近年來(lái),二手房市場(chǎng)掛牌量與日俱增,樓市早已步入買(mǎi)方市場(chǎng)。據(jù)中指研究院最新數(shù)據(jù),多數(shù)城市樓市降溫態(tài)勢(shì)明顯,市場(chǎng)需求疲軟。今年7月,二手房?jī)r(jià)格持續(xù)下行,在百城價(jià)格指數(shù)中,有96個(gè)城市二手房?jī)r(jià)格環(huán)比下跌,同比下跌城市數(shù)量增至了88個(gè)。
過(guò)去一段時(shí)間,從中央到地方,各級(jí)部門(mén)、多個(gè)城市相繼出臺(tái)穩(wěn)定樓市的消費(fèi)政策。
7月下旬,住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部就召開(kāi)了一場(chǎng)備受關(guān)注的座談會(huì),倪虹部長(zhǎng)在會(huì)上表示,將大力支持剛性和改善性住房需求,進(jìn)一步落實(shí)好降低購(gòu)買(mǎi)首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購(gòu)稅費(fèi)減免、個(gè)人住房貸款“認(rèn)房不用認(rèn)貸”等政策措施。
“此舉動(dòng)一方面有利于降低購(gòu)房者的置業(yè)成本,提振房地產(chǎn)的市場(chǎng)信心;另一方面預(yù)計(jì)對(duì)二手房市場(chǎng)的相關(guān)交易限制也會(huì)慢慢解綁。”知名經(jīng)濟(jì)學(xué)家宋清輝向作者分析。
不過(guò),一位房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人則感嘆道,市場(chǎng)暫時(shí)還沒(méi)有受到影響,政策沒(méi)有落地,大家仍在觀望。
放棄賣(mài)房后,租金漲了15%
南北通透,小區(qū)環(huán)境優(yōu)美,周邊配套齊全……程楠(化名)在向中介和看房人介紹房子時(shí),常會(huì)使用這些話(huà)術(shù)。
她在北京通州區(qū)有一套房子,兩年來(lái),一直都嘗試將其賣(mài)掉,但看的人多,真正想買(mǎi)的卻很少。程楠告訴作者,這兩年至少有五十人來(lái)看過(guò)房,只有一次,價(jià)格都談得合適,但要和對(duì)方簽合同時(shí)才發(fā)現(xiàn)對(duì)方的購(gòu)買(mǎi)資質(zhì)并不夠。
為了盡快將房子賣(mài)掉,中介曾多次建議她下調(diào)價(jià)格,但程楠并不想賤賣(mài),這一度都讓中介有了放棄幫她賣(mài)房的想法了。無(wú)奈之下,她把價(jià)格降了幾萬(wàn)。然而,看房者出價(jià)一個(gè)比一個(gè)低,這讓她的心里很不是滋味。
“按照他們的出價(jià)賣(mài)出去,真是虧慘了?!彼涂捶空叨荚谟^望行情、心理博弈。
兜兜轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)兩年,房子總是因?yàn)閮r(jià)格談不攏而沒(méi)能出售。如今的程楠,干脆放棄了出售的想法,她預(yù)感下半年北京樓市很難有好轉(zhuǎn),她就把房子重新裝修后,租了出去。而之前,為了盡快將房子賣(mài)掉,她特意騰空了房子,沒(méi)有再租。
令程楠意外的是,租金竟然比去年上漲了至少15%。房子出租后,或許可以抵消房?jī)r(jià)下跌帶來(lái)的損失。
兩年多與中介、看房者的斗智斗勇,也讓程楠有了自己的判斷,她認(rèn)為,只要政策上有利好消息,房主態(tài)度強(qiáng)硬一些,房?jī)r(jià)就會(huì)上漲。
上述房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人向作者分析,買(mǎi)賣(mài)雙方都對(duì)未來(lái)的樓市有預(yù)期,但預(yù)期可能恰恰相反:買(mǎi)房者在預(yù)期會(huì)漲的時(shí)候,才會(huì)買(mǎi);而賣(mài)房者如果預(yù)期會(huì)降,可能就不賣(mài)了?!笆袌?chǎng)變化誰(shuí)都不能完全預(yù)料,市場(chǎng)消息也只能是參考?!?/p>
宋清輝告訴作者:“相較于新房市場(chǎng),目前二手房市場(chǎng)價(jià)格體系有些混亂,市場(chǎng)整體供大于求的現(xiàn)象突出。隨著市場(chǎng)預(yù)期下滑,購(gòu)房者觀望情緒會(huì)進(jìn)一步蔓延,增加了二手房市場(chǎng)成交難度。與此同時(shí),許多房主對(duì)未來(lái)市場(chǎng)的預(yù)期亦較為悲觀,有的就選擇停售轉(zhuǎn)租。”
在漫長(zhǎng)的賣(mài)房過(guò)程中,夢(mèng)潔也被現(xiàn)實(shí)磨平了棱角。有位買(mǎi)主出價(jià)55萬(wàn),這與她的心理價(jià)位有不小差距,但在中介的多次勸導(dǎo)之后,夢(mèng)潔狠心同意了。
臨近簽合同的日期,中介突然來(lái)了句“買(mǎi)主希望能再降五千”,這一刻,壓抑在她心中的怒火終于藏不住了,她直接掛斷了中介電話(huà),并拉黑了中介的微信。最終,中介和買(mǎi)主選擇了退讓?zhuān)瑑蓚€(gè)小時(shí)后,中介再次致電,不再要求降價(jià)。
房主不肯降價(jià)賣(mài),中介雇人來(lái)砍價(jià)
剛做中介不滿(mǎn)1年,小蘭(化名)接觸了不少深圳二手房主。
據(jù)她介紹,目前,深圳二手房市場(chǎng)行情屬于“有樓無(wú)市”,很多房主不愿意低于政府指導(dǎo)價(jià)把房子賣(mài)出去,不斷給房主做思想工作就成為她的日常工作?!拔业米屗麄冎垃F(xiàn)在的二手房市場(chǎng),房子不降價(jià)是賣(mài)不掉的,特別是一些沒(méi)滿(mǎn)五年的房子。”
小蘭負(fù)責(zé)的一個(gè)小區(qū),有不少72平米左右的復(fù)式戶(hù)型,指導(dǎo)價(jià)在310萬(wàn)左右,但這里的房主多把售賣(mài)價(jià)格掛到了350至400萬(wàn)。
“這時(shí)候你和他們講,根據(jù)現(xiàn)在的行情,只有300萬(wàn)以下甚至更低的價(jià)格才可能賣(mài)掉,他們是完全不能接受的,還會(huì)不信任你?!毙√m無(wú)奈地告訴作者。
由于經(jīng)驗(yàn)不足,小蘭常向資深的中介請(qǐng)教售房經(jīng)驗(yàn),其中有一招讓她印象最深刻——請(qǐng)“群演”來(lái)幫忙砍價(jià)。
據(jù)小蘭介紹,為了讓房主認(rèn)清二手房的市場(chǎng)行情,一些中介會(huì)雇“群演”偽裝成客戶(hù)實(shí)地去看房,并且直接面對(duì)面跟房主砍價(jià)。中介則會(huì)按小時(shí)給“群演”支付出場(chǎng)費(fèi),一些專(zhuān)業(yè)“群演”會(huì)幫中介出席不同的談判場(chǎng)合,談到很晚時(shí),中介還要支付一定的“加班費(fèi)”。
“畢竟房主不信任我們,前來(lái)砍價(jià)的‘買(mǎi)主’總會(huì)信任吧,順便可以再去試探他們的心理底價(jià)?!毙√m向作者表示。
就在幾年前,樓市火爆的時(shí)候,也曾有不少“群演”、“托兒”,但這些人營(yíng)造出的卻是一種樓盤(pán)熱銷(xiāo)的場(chǎng)景,目的是推高房?jī)r(jià)。
一位二手房經(jīng)紀(jì)人向作者分析,現(xiàn)在是買(mǎi)方市場(chǎng),在交易過(guò)程中,賣(mài)家相對(duì)被動(dòng),尤其是當(dāng)中介看到賣(mài)家急著出手時(shí),就會(huì)給賣(mài)家制造焦慮,令其接受降價(jià),以迅速促成交易。而在之前賣(mài)方市場(chǎng)時(shí),中介往往會(huì)給買(mǎi)主制造漲價(jià)的焦慮,讓他們盡快“上車(chē)”。
宇寧(化名)就深深地感受到了這種焦慮,她雖然不知道是否遇到過(guò)“群演”,但篤定自己被中介給PUA了。
她要將北京棗莊地鐵站附近的一套60平米的小居室給賣(mài)掉,掛牌價(jià)不到300萬(wàn),在敲定價(jià)格的那天,夫妻倆和中介一直談到晚上八點(diǎn)多,還在孕期的宇寧不想繼續(xù)拉扯了,就表示可以接受5萬(wàn)元的降價(jià)。
她把這個(gè)心理價(jià)位坦白地告訴了中介,希望能夠痛快結(jié)束這場(chǎng)交易。
然而,這個(gè)坦白的透底,讓買(mǎi)家掌握了主動(dòng)權(quán),中介說(shuō),買(mǎi)家要下調(diào)15萬(wàn)。很快,另一位中介也開(kāi)始登場(chǎng)了,兩位中介像是唱起了雙簧,一直在幫著買(mǎi)家壓價(jià)格。
“一個(gè)中介開(kāi)始說(shuō)市場(chǎng)行情很糟糕,另一個(gè)中介就緊接著說(shuō),他前段時(shí)間賣(mài)出去的同類(lèi)房型,價(jià)格更低,好像我們降這么多能賣(mài)出去還要感謝他們?!庇顚幭蜃髡吒袊@。
中介的這一套說(shuō)法最終奏效了,他們夫妻二人開(kāi)始發(fā)了慌,擔(dān)心如果不賣(mài),可能價(jià)格會(huì)更低,而他們也正好急需一筆錢(qián)。此前,他們已經(jīng)支付了另一套新房100萬(wàn)的定金,盼望著能把這套二手房賣(mài)出去,“資金回籠”后去交那套房的尾款。
最終,在宇寧再次退讓5萬(wàn)元后,雙方完成了交易。
回想起當(dāng)時(shí)的博弈,宇寧感覺(jué)自己吃了虧,交易過(guò)程中,中介完全偏向了買(mǎi)方,如果倆人的態(tài)度強(qiáng)硬一些,或許就不用再退讓那5萬(wàn)塊了。
房?jī)r(jià)止跌的三大因素
“說(shuō)實(shí)話(huà),能砍價(jià)的客戶(hù),說(shuō)明還是愿意買(mǎi)的?!币拙友芯吭貉芯靠偙O(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向作者感嘆,“現(xiàn)在二手房掛牌的比較多,但是想買(mǎi)的人不多?!?/p>
筆者近日走訪了廣州幾家房產(chǎn)中介門(mén)店,不少門(mén)店都比較安靜,鮮有前來(lái)咨詢(xún)的購(gòu)房者,而在以往,這些門(mén)店經(jīng)常會(huì)組織員工去“掃街”,在大街上推銷(xiāo)樓盤(pán)。一位連鎖品牌中介機(jī)構(gòu)的店長(zhǎng)向作者介紹,今年7月,他的門(mén)店只做成了兩筆交易。
小蘭也向作者表示,自己所在門(mén)店同樣慘淡,店長(zhǎng)就要求他們每天主動(dòng)去拜訪意向強(qiáng)烈的房主,勸導(dǎo)他們降價(jià)。
據(jù)中指研究院數(shù)據(jù),今年上半年,二手房市場(chǎng)的活躍度要好于新房。一季度,受入學(xué)需求集中釋放、“帶押過(guò)戶(hù)”、一年內(nèi)換房退個(gè)稅等多個(gè)有利因素帶動(dòng),二手房市場(chǎng)成交規(guī)?;謴?fù)好于新房。不過(guò),二季度,由于前期積壓需求基本釋放完畢,市場(chǎng)持續(xù)修復(fù)動(dòng)能不足,二手房市場(chǎng)活躍度有所回落。
嚴(yán)躍進(jìn)向作者表示,7月下旬住建部的那場(chǎng)座談會(huì),對(duì)樓市透露了一個(gè)重要信號(hào)——住建部出手了,此前都是央行在推動(dòng)。
在嚴(yán)躍進(jìn)看來(lái),此次住建部提及刺激購(gòu)房市場(chǎng)的三項(xiàng)政策,涉及降首付和降房貸利率、換房減免稅費(fèi)、取消認(rèn)房又認(rèn)貸政策,涉及金融財(cái)稅等領(lǐng)域,有助于引導(dǎo)各地在此類(lèi)領(lǐng)域持續(xù)放寬政策,尤其是“認(rèn)房不用認(rèn)貸”的政策,對(duì)于一線城市影響很大。
嚴(yán)躍進(jìn)向作者表示,激活二手房具有重要意義,二手房交易是新房市場(chǎng)的重要支撐,但如果二手房出現(xiàn)滯銷(xiāo),對(duì)新房的去庫(kù)存也會(huì)有影響。
一位有9年二手房銷(xiāo)售經(jīng)歷的中介注意到了一個(gè)變化,他感覺(jué),最近一段時(shí)間,業(yè)主的態(tài)度開(kāi)始變得強(qiáng)硬起來(lái),不再愿意繼續(xù)降價(jià),他們或許是嗅到了政策的味道。
不過(guò),宋清輝向作者表示,不論是一線城市還是二三線城市,二手房?jī)r(jià)下跌都不可能是一個(gè)短期的過(guò)程,這個(gè)過(guò)程究竟持續(xù)多久,取決于政策、市場(chǎng)以及購(gòu)房者收入的預(yù)期,只有這三大預(yù)期發(fā)生了質(zhì)的改變,二手房?jī)r(jià)下跌的趨勢(shì)才有望得以緩解。
“對(duì)于剛需購(gòu)房者,不用過(guò)于考慮二手房的入手時(shí)機(jī),只要地段較好、交通便利的區(qū)域,都可以及時(shí)考慮。當(dāng)前,房地產(chǎn)市場(chǎng)信心還未完全恢復(fù),大多數(shù)賣(mài)家又愿意‘以?xún)r(jià)促售’,此時(shí)或許就是入手二手房的好時(shí)機(jī)?!彼吻遢x說(shuō)。
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