◎ 來源 | 地產(chǎn)密探（ID：real-estate-spy）

如今樓市，繼續(xù)走在“松綁”的路上。一些房企沒來得及緩口氣，就離場了，比如剛被宣判退市的曾經(jīng)“千億黑馬標(biāo)桿”陽光城，令人唏噓不已。

截至目前，A股年內(nèi)被強制退市房企，包括最先藍光（6月份）拿下退市第一單，后續(xù)如泰禾、粵泰、宋都、中天、嘉凱城、美好置業(yè)，以及最新的陽光城。

(資料圖片僅供參考)

“被強制退市”背后，“被ST”風(fēng)險警示（連續(xù)兩年虧損）只是其表，更多是債務(wù)爆雷，逾期規(guī)?！皾L雪球式”猛增，短債如洪水般集中到期，被投資人無情拋棄。

比如中天金融，今年6月底退市前的檔口，曾公告披露自4月下旬被平安銀行惠州分行申請破產(chǎn)重整以來，到5月初已啟動預(yù)重整，但包括控股股東金世旗國際控股及公司高管層無任何積極動作，股票最終觸發(fā)強制退市紅線。

相反，泛?？毓?、華夏幸福、金科股份、榮盛發(fā)展等A股房企，卻積極自救，釋放各種重大利好刺激股價，直接從“1元股”的死亡邊緣強拉回來。

昨晚（8月7日），*ST新聯(lián)（新華聯(lián)文旅）公告其預(yù)重整取得重大進展，即*ST新聯(lián)、臨時管理人分別與六家重整投資人簽署重整投資協(xié)議，成為年內(nèi)“地產(chǎn)重整破局第一股”。

這6家重整投資人分別為北京華軟盈新資管、深圳招商平安資管、外貿(mào)信托、北京京津冀協(xié)作投資管理中心（有限合伙）、廣東久科私募股權(quán)投資基金公司和深圳德遠投資公司。

就投資人背景看，北京華軟盈新資管由王庚宇直接持股70%，北京華軟盈新國貿(mào)公司持股30%，實控人王庚宇曾任海通國際證券中國項目部主任及在央行金融研究所博士后工作站工作，華軟資本副總裁等。

深圳招商平安資管背后，是由招商局集團控股51%、平安人壽持股39%、深圳投控持股8%及中證增進持股2%。外貿(mào)信托的背后，也是實力央企中化集團。

查閱北京京津冀協(xié)作投資管理中心（有限合伙），京津冀合作（北京）投資公司持股99%，實控人苗謙，現(xiàn)任北京市商會副會長、北京投融資商會會長等。

廣東久科PE基金，由北京久銀投資獨資設(shè)立，但無實控人。深圳德遠投資公司代表“深圳德遠投資深度價值一號私募證券投資基金”。

按重整投資協(xié)議，這六家投資人以現(xiàn)金認(rèn)購轉(zhuǎn)增股票，計劃向新華聯(lián)文旅提供總額約19.28億元，改善負(fù)債率及經(jīng)營現(xiàn)狀，恢復(fù)和提升持續(xù)經(jīng)營與盈利能力等。

其中，北京華軟盈新資管出資12.96億元，每股受讓單價1.08元，受讓新華聯(lián)12億股，鎖定期36個月。若重整成功，預(yù)計將成新華聯(lián)第一大股東。

其余五家投資人合計出資6.32億元，每股受讓單價1.2元，所受讓公司合計5.267億股股票，鎖定期12個月。

新華聯(lián)文旅強調(diào)說，重整投資人強大的資金加持，為其重整成功提供了核心保障，依托增量資金及上市公司資本公積轉(zhuǎn)增股本優(yōu)勢，公司有望徹底解決債務(wù)問題，未來發(fā)揮上市公司龍頭企業(yè)引領(lǐng)作用，做大做強的同時帶動產(chǎn)業(yè)發(fā)展。

截至去年底，新華聯(lián)文旅有息負(fù)債額181.8億元，雖較上年末下降4.86%，但逾期金額96.1億元，貨幣資金17億元，可動用資金6.71億元。

今年6月中旬，新華聯(lián)文旅旗下唐山新華聯(lián)置地將手上鉑爾曼大酒店賣給了唐山文旅集團（國企），售價3.95億元，用于償還對滄州銀行的借款等。

從新華聯(lián)文旅的現(xiàn)有主業(yè)看，主要是文旅地產(chǎn)開發(fā)銷售業(yè)務(wù)及文旅綜合收入業(yè)務(wù)，2022年及之前年份，地產(chǎn)開發(fā)及銷售收入占比逾70%，文旅綜合占比偏低，但要知道其轉(zhuǎn)型文旅也沒幾年。

再聚焦到2022年，新華聯(lián)文旅取得商品房銷售結(jié)轉(zhuǎn)收入38.13億元，毛利率36.65%，同比增長10.19個百分點；文旅綜合業(yè)務(wù)結(jié)轉(zhuǎn)收入7.86億元，毛利-4.66億元，毛利率-59.3%，同比下降31.81個百分點。

細(xì)看新華聯(lián)文旅綜合業(yè)務(wù)，去年成本12.53億元，其中折舊攤銷成本約5.85億元，扣除這部分后成本6.68億元，文旅綜合毛利率-59.3%，主要系營收尚未達到預(yù)期及景區(qū)折舊及攤銷等固定成本較高， 占文旅綜合成本46.7%。

這足以看出，新華聯(lián)文旅綜合成本投入較高，靠房地產(chǎn)反補也符合常理，但從今年一季度看，文旅綜合收入占比已超過地產(chǎn)銷售，這是一個好兆頭。

對照文旅業(yè)務(wù)較成熟的華僑城A和中青旅，2022年文旅綜合毛利率分別約32.5%、24.5%。這意味，從新華聯(lián)不動產(chǎn)轉(zhuǎn)型而來的新華聯(lián)文旅，還有更長的路要走。

目前，長沙新華聯(lián)銅官窯古鎮(zhèn)、蕪湖新華聯(lián)鳩茲古鎮(zhèn)、西寧新華聯(lián)國際文旅城、四川閬中古城及韓國新華聯(lián)濟州島錦繡山莊國際度假區(qū)，為新華聯(lián)文旅手上的5大標(biāo)桿項目。其中，長沙新華聯(lián)銅官窯古鎮(zhèn)項目最為外界所熟知。

如今，已進入后疫情時代，文旅大消費成一大趨勢，文旅產(chǎn)業(yè)將是一個持續(xù)朝氣蓬勃的朝陽產(chǎn)業(yè)。前不久，知名企業(yè)家俞敏洪的新東方集團已成立文旅公司，將重點聚焦中老年文旅市場。

這個暑假的一些熱門景區(qū)，更是人滿為患，對文旅運營商而言，無疑是極大的利好。外界認(rèn)為，新華聯(lián)文旅之所以能在今年5月收到法院預(yù)重整后，2個月即取得重大突破，實屬難得，但也跟文旅業(yè)熱度及公司家底有密切關(guān)系。

除此之外，近期包括泛?？毓?、金科股份、隆基泰和等均在積極推動破產(chǎn)重整。其中，泛?？毓?月底已披露共有13家意向投資人報名，金科8月初已明確將向法院申請重整及預(yù)重整等，背后均有各自的吸引點，比如泛海的武漢商務(wù)區(qū)CBD，被人覬覦已久。

外界期待，此次房地產(chǎn)大洗牌，樓市深度大調(diào)整，能誕生一批新的地產(chǎn)力量，助力樓市穩(wěn)健可持續(xù)發(fā)展。

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