作者/星空下的牛油果

編輯/菠菜的星空

排版/星空下的韭菜

(資料圖)

最近，金科股份（000656）的股價(jià)，真正來了把逆勢翻盤。

5月24日開始，金科股份連續(xù)九個(gè)交易日股價(jià)低于1元/股，瀕臨面值退市（股價(jià)連續(xù)20個(gè)交易日低于1元）。然而，在重整、控股股東增持及新投資者加入等眾多利好消息的刺激下，股價(jià)逆勢翻盤。截至8月2日，每股收盤價(jià)2.58元，相較0.83元的最低價(jià)（6月1日），漲幅超兩倍。

來源：東方財(cái)富網(wǎng)（截至2023年8月2日）

一番操作猛如虎，退市暫時(shí)有驚無險(xiǎn)。但在整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)洗牌出清的背景下，金科股份真的能有驚無險(xiǎn)嗎？

一、行業(yè)黑馬，何以至此？

說起金科，必提創(chuàng)始人黃紅云。

消息顯示，中學(xué)畢業(yè)的黃紅云，原是一名泥瓦匠，后晉升為一名包工頭。1998年，黃老板揣著好不容易攢下來的20萬，成立了金科。成立之初，沒錢沒人脈，黃老板梭哈全部家當(dāng)，豪賭了“金科花園”項(xiàng)目，結(jié)果賭贏了。此后，金科才算站穩(wěn)了腳跟。2011年，金科借殼上市，躋身上市房企之列。金科的發(fā)家史，堪稱一部勵(lì)志的創(chuàng)業(yè)史。

上市后，金科偏安一隅，營收主要來自重慶本地。

來源：同花順iFinD-營業(yè)收入按區(qū)域

2016年，逐漸壯大的金科，引起了融創(chuàng)中國（01918）的關(guān)注，險(xiǎn)遭融創(chuàng)奪權(quán)（控制權(quán)）。至此，黃老板意識(shí)到，只有擴(kuò)張變強(qiáng)，才是硬道理。此后，金科走出重慶，面向全國瘋狂拿地。資產(chǎn)規(guī)模由不到1000億（2015年）狂飆到3800多億（2020年）。營業(yè)收入也是一路高歌猛進(jìn)，2020年?duì)I收規(guī)模約877億元，年均（2016-2020）增長率高達(dá)28%。

來源：同花順iFinD——營業(yè)收入

然而，2020年開始，一方面受疫情影響，無法正常開工；另外，整體經(jīng)濟(jì)下行，企業(yè)不擴(kuò)張，民眾儲(chǔ)蓄不買房，整體購房需求大幅下降。和大部分房企一樣，金科也受到了激進(jìn)擴(kuò)張的反噬。2020-2021年，營收增速大幅下降，2022年，營收直接腰斬。

二、金科，還有救嗎？

但真正逼死房企的，往往不是營收縮水，而是現(xiàn)金流。

眾所周知，中國房企，高杠桿是常態(tài)，如恒大近500倍的杠桿，泡沫之大難以想象。那么，高杠桿是怎么形成的呢？弄清楚這個(gè)問題，也就明白了房企是怎么被逼死的。

高杠桿，說到底就是空手套白狼。

房地產(chǎn)的一般邏輯，先拿錢買地，之后通過銀行借款或發(fā)債等各種方式籌資，建筑商入場。房子建好后預(yù)售，拿到預(yù)售款，償還部分債務(wù)，剩下往往再進(jìn)行拿地或者進(jìn)行其他資產(chǎn)配置。

所以，房地產(chǎn)企業(yè)的擴(kuò)張，一方面是地皮和開發(fā)項(xiàng)目的增加，一方面是負(fù)債的增加。房市行情好，都是你好我好大家好。一旦房子賣不出去，資產(chǎn)減值，債務(wù)無法償還，就會(huì)因擠兌而死。

金科，雖不及恒大夸張，但2022年資產(chǎn)負(fù)債率也高達(dá)87.02%（已超三條紅線），將近8倍的杠桿。財(cái)報(bào)顯示：2022年底，僅“一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債”一項(xiàng)就高達(dá)400億，而賬上只有約120億的現(xiàn)金，財(cái)務(wù)危機(jī)，一觸即發(fā)。

來源：同花順iFinD——資產(chǎn)負(fù)債率

終于，2022年最后幾天，金科官宣暴雷。

2022年12月28日，金科公告稱：公司于2021年5月在港交所發(fā)行的3.25億美元（三年期）境外債券產(chǎn)生的約7700多萬人民幣利息，已于2022年11月28日到期。因公司現(xiàn)金流受限，雖申請寬限30天，但仍無法支付。資產(chǎn)規(guī)模近3000億的金科，付不出7700萬的利息，困窘之態(tài)可見一斑。

來源：金科股份2022年12月28日公告

而這只是個(gè)開始，根據(jù)公司2023年2月7日的公告：對(duì)于公司銀行和非銀行金融機(jī)構(gòu)貸款，正在爭取“借新還舊”，對(duì)于一年內(nèi)到期的債券，正在努力爭取展期?？傊?，主打一個(gè)能拖就拖。

但是，拖只是延遲爆發(fā)，根本是盤活現(xiàn)存項(xiàng)目。財(cái)報(bào)顯示：2022年末，金科存貨原值約為2000億，其中開發(fā)成本（在建項(xiàng)目）和開發(fā)產(chǎn)品（建完待售）分別約為1586億和332億元。距離變現(xiàn)最近的開發(fā)產(chǎn)品占比僅約17%，占比較小。不僅如此，2022年還計(jì)提了約68億的減值損失，變現(xiàn)能力堪憂。

來源：金科股份2022年年報(bào)

現(xiàn)金流斷裂，自救渺茫，此刻的金科，可以說是至暗時(shí)刻。

三、真救or假救

面對(duì)自己一手創(chuàng)辦的金科深陷危機(jī)，黃老板也是“努力”挽救。

在5月22日的投資者調(diào)研會(huì)上，黃老板慷慨陳詞，稱將通過引入國有企業(yè)戰(zhàn)投、債務(wù)重組和重整等，化解公司流動(dòng)性困境，即使讓出自己的大股東身份。

來源：金科股份投資者關(guān)系活動(dòng)記錄表

此后，重整、控股股東增持、董監(jiān)高增持和發(fā)行股份購買資產(chǎn)等消息，確實(shí)不斷傳來。

但是，首先，重整尚未受理。

其次，控股股東金科控股（股東為黃老板夫婦）計(jì)劃增持不少于5千萬，不高于1億元。

來源：金科股份公告

然而，市場消息顯示，2022年1-4月期間，陶虹遐（黃老板老婆）及其女兒接連高位減持，累計(jì)套現(xiàn)約9.47億元。就連黃老板自己，也借著質(zhì)押股份平倉減持，還因此被深交所下發(fā)《監(jiān)管函》。一邊巨額減持，一邊大義增持，到底是真救還是低價(jià)入場抄底？

另外，6月6日，金科公告稱，將以發(fā)行股份方式購買金科控股孫公司恒昇大業(yè)20%股權(quán)。金科表示，收購整合后，公司的盈利能力及抗風(fēng)險(xiǎn)能力將增強(qiáng)。公開信息顯示，恒昇大業(yè)是一家注冊資本1億元的建筑公司，如此一家20%持股的關(guān)聯(lián)公司，能救金科于水火？

深交所也有同樣的疑問，下發(fā)問詢要求其說明：首先，恒昇近兩年毛利率僅為5.95%和4%，營收規(guī)模也不過10億左右，這咋就增強(qiáng)金科的盈利能力了？其次，近兩年，恒昇貨幣資金僅4千萬和2千萬，借款卻增加約1.5億和3.7億元，財(cái)務(wù)費(fèi)用約為6千和3千萬。借款增加，貨幣資金不增反降，錢哪去了。而且期末貨幣資金連利息都不夠付，此時(shí)購買，到底是救金科還是救恒昇？

來源：深交所對(duì)金科股份問詢函

目前種種跡象表明，金科這連番操作，貌似醉翁之意不在救，而在炒。

注：本文不構(gòu)成任何投資建議。股市有風(fēng)險(xiǎn)，入市需謹(jǐn)慎。沒有買賣就沒有傷害。

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