由于房地產(chǎn)行業(yè)及金融環(huán)境，領(lǐng)地控股償還海外債務(wù)資金承壓。

【資料圖】

01

違約

6月23日，領(lǐng)地控股（06999.HK）公告稱，此前已展期一年的美元債發(fā)生違約。

公告顯示，領(lǐng)地控股2022年6月24日根據(jù)交換要約發(fā)行金額為1.1943億美元的新票據(jù)，自2022年6月24日起按年利率12.0%計息，于2022年12月24日及2023年6月23日支付。

美元債違約公告

根據(jù)新票據(jù)的條款，新票據(jù)于2023年6月23日到期，領(lǐng)地控股于到期時未能支付有關(guān)本金將構(gòu)成一項違約事件，于到期后30天寬限期屆滿時仍未能支付有關(guān)利息，亦將構(gòu)成一項違約事件。

截至公告日，領(lǐng)地控股仍未支付新票據(jù)的全部本金額1.1943億美元及其應(yīng)計及未付利息。

鑒于目前面對的挑戰(zhàn)，領(lǐng)地控股表示正考慮整體解決方案，以全體持份者的利益為依歸應(yīng)對海外債務(wù)狀況。

一年前，2022年6月領(lǐng)地控股發(fā)行1.1943億美元新票據(jù)，以交換2021年票據(jù)的未償還本金額最少1.1億美元，交換要約的目的是再融資現(xiàn)有票據(jù)及改善公司的流動資金狀況。

也就是說，美元債展期一年后，領(lǐng)地控股的財務(wù)狀況并未好轉(zhuǎn)，最終發(fā)生實質(zhì)性違約。

值得注意的是，在領(lǐng)地控股美元債交換要約前夕，“領(lǐng)地系”股票閃崩，其中領(lǐng)地控股單日暴跌84%，市值蒸發(fā)32億港幣，領(lǐng)悅服務(wù)（02165.HK）跌59.6%。

隨后，2022年9月曾有投資人向中國香港特別行政區(qū)高等法院提交一份就現(xiàn)有票據(jù)所產(chǎn)生總額為139.75萬美元的債務(wù)，而針對領(lǐng)地控股作出的清盤呈請，后因領(lǐng)地控股談判溝通暫時解除危機。

其實，早在2021年下半年，評級機構(gòu)就提示了領(lǐng)地控股的流動性問題。

2021年10月，穆迪確認領(lǐng)地控股的“B2”公司家族評級(CFR)，并將其評級展望從“穩(wěn)定”調(diào)整為“負面”。

穆迪表示，由于消費者信心疲軟，領(lǐng)地控股的合同銷售額將在未來6-12個月下降，導(dǎo)致公司流動性減弱。

02

深陷危機

據(jù)官網(wǎng)介紹，領(lǐng)地集團創(chuàng)立于1999年，擁有國家一級房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)，形成以房地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)運營、酒店管理三駕馬車協(xié)同發(fā)展的多元化企業(yè)集團。

2020年12月，領(lǐng)地控股在香港聯(lián)合交易所主板掛牌上市，成為川系第一家港股上市房企。

領(lǐng)地控股官網(wǎng)

從股權(quán)結(jié)構(gòu)看，領(lǐng)地控股是一家典型的家族企業(yè)，劉玉輝家族共同持有74.34%股份，為公司實控人。

其中，劉玉輝、劉策、劉浩威分別持有領(lǐng)地控股32.83％、32.83％以及32.84％的股份，劉玉輝是劉策和劉浩威的叔叔，劉策和劉浩威為堂兄堂弟關(guān)系。

股權(quán)結(jié)構(gòu)圖

2022年，領(lǐng)地控股的銷售情況并不樂觀，其全年合約銷售金額為137.22億元，同比下降40.4%；合約銷售建筑面積為190萬平方米，同比減少約29.5%。

自2022年以來，領(lǐng)地控股再無新項目儲備，目前公司在售項目屈指可數(shù)，且都處于銷售末期，去化壓力巨大。

報告期內(nèi)，領(lǐng)地控股收益為139.79億元，同比下降7.1%；毛利虧損19.996億元，較2021年的毛利29.081億元減少168.8%。

此外，領(lǐng)地控股歸屬于公司擁有人的虧損達41.5億元；凈虧損50.98億元，同比下降900.6%。

實現(xiàn)歸母凈利潤

從利潤率水平來看，由于銷售成本增長相對較大，截至2022年12月31日，領(lǐng)地控股毛利率約為-14.3%。

銷售毛利率

截至2022年末，領(lǐng)地控股總資產(chǎn)為540.24億元，總負債485.82億元，凈資產(chǎn)54.42億元，資產(chǎn)負債率89.93%。

可以看出，領(lǐng)地控股財務(wù)杠桿水平較高，近年來公司資產(chǎn)負債率波動攀升，處于高位存在較大杠桿風(fēng)險。

財務(wù)杠桿

《小債看市》分析債務(wù)結(jié)構(gòu)發(fā)現(xiàn)，領(lǐng)地控股主要以流動負債為主，占總負債的90%，債務(wù)結(jié)構(gòu)不合理。

截至相同報告期，領(lǐng)地控股流動負債有434.91億元，主要為其他流動負債，其一年內(nèi)到期的短期債務(wù)有38.21億元。

值得注意的是，領(lǐng)地控股還有68.17億元應(yīng)付款項和應(yīng)付票據(jù)，其短期有息負債超百億。

相較于短債壓力，領(lǐng)地控股流動性緊張，其賬上現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物有25.96億元，較2021年末腰斬，無法覆蓋短債，公司存在較大短期償債壓力。

此外，領(lǐng)地控股還有50.92億非流動負債，主要為長期借貸，其長期有息負債合計有43.92億元。

整體來看，領(lǐng)地控股剛性債務(wù)超80億元，主要以短期有息負債為主，帶息負債比為16%。

有息負債高企，領(lǐng)地控股的融資成本逐步上升。

2017年2020年，領(lǐng)地控股融資加權(quán)平均實際利率分別為6.4%、8.8%、9.9%以及10.4%。

從融資渠道看，領(lǐng)地控股主要依賴于借款、發(fā)債以及信托等方式融資。

值得注意的是，領(lǐng)地控股擁有較大的信托貸款融資規(guī)模，在融資和經(jīng)營條件嚴峻情況下，其信托貸款的再融資風(fēng)險增加。

2021年，由于籌資活動現(xiàn)金流入銳減，在償還大量負債后，領(lǐng)地控股籌資性現(xiàn)金流凈額首次出現(xiàn)凈流出，2021和2022年該指標分別為-30.61億和-46.95億元，說明其融資渠道遇阻，再融資壓力增大。

籌資性現(xiàn)金流凈額

另外，近年來領(lǐng)地控股少數(shù)股東權(quán)益增長較快，與少數(shù)股東損益占比不匹配，存在一定“明股實債”嫌疑。

總得來看，領(lǐng)地控股銷售持續(xù)疲軟、業(yè)績虧損，盈利能力持續(xù)下滑，對債務(wù)和利息的保障能力惡化；流動性緊張，短期償債壓力大；外部融資環(huán)境惡化，再融資壓力較大。

03

千億目標

1999年，劉玉奇、劉山、劉玉輝三兄弟攜手創(chuàng)辦了領(lǐng)地控股的前身——眉山地區(qū)寶馬房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。

2006年，領(lǐng)地將總部由樂山遷至成都，正式開始全國化擴張。

據(jù)悉，劉氏三兄弟是碧桂園高周轉(zhuǎn)模式的"擁躉"，領(lǐng)地從三線城市起家，也寄希望在三四線城市發(fā)力，完成規(guī)模成長的飛躍。

早在2017年，僅151.6億元銷售額的領(lǐng)地集團，就曾設(shè)定了2018年實現(xiàn)300億元、2019年千億元的銷售目標。

隨后，領(lǐng)地集團開始加速買地，在公開土地市場頻頻曝光。

同時，領(lǐng)地集團密集招募明星經(jīng)理人加盟，包括金科老將姚科出任集團助理總裁兼品牌總經(jīng)理，恒大集團前副總裁許曉軍出任總裁一職，這無疑給其千億目標注入了一陣"強心劑"。

2018年，領(lǐng)地集團300億元的目標沒有完成，但還是以235億元的銷售額排在第92位，首次進入百強之列。

2019年，領(lǐng)地集團銷售額也僅為247億元，連千億目標的邊都沒有摸到。

值得注意的是，在2017-2019年領(lǐng)地大干快上的三年時間，其凈負債率從60%上升140%，債務(wù)負擔(dān)加重。

后來，領(lǐng)地集團快馬加鞭謀求上市，意圖儲備更多彈藥，在規(guī)模擴張的這條道路上策馬揚鞭。

2020年底，領(lǐng)地集團最終成功港交所上市，但隨后公司人事變動頻繁。

領(lǐng)地控股上市圖片

2021年內(nèi)，包括領(lǐng)地集團副總裁劉永旺、助理總裁兼品牌總經(jīng)理姚科、成都區(qū)域總裁朱猛等多位高管先后離職。

隨后，行業(yè)步入寒冬，千億夢碎的領(lǐng)地，在其追夢過程中積累的負債，卻實實在在的高懸于頭頂，成了一把達摩克里斯之劍。

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