原創(chuàng)首發(fā) | 金角財(cái)經(jīng)（ID: F-Jinjiao)

【資料圖】

作者 | 林石

廣州地鐵3號線要“上市”，一語驚醒打工人。

公開信息顯示，廣州地鐵集團(tuán)正準(zhǔn)備以廣州地鐵3號線主線作底層資產(chǎn)打包上市，發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs（不動產(chǎn)投資信托基金），項(xiàng)目已取得行政主管部門出具的無異議函。

根據(jù)安排，該基礎(chǔ)設(shè)施REITs的底層資產(chǎn)為包括地鐵3號線主線項(xiàng)目范圍內(nèi)權(quán)屬清晰的不動產(chǎn)（即隧道、車站）、面向乘客提供服務(wù)的設(shè)施設(shè)備資產(chǎn)等。當(dāng)期不動產(chǎn)評估值約50億元，預(yù)計(jì)首年和次年現(xiàn)金分派率不低于5%。

作為收益相對穩(wěn)定、至今不過出現(xiàn)兩年的REITs，一度在基金市場受到追捧。自從2021年6月，首批9只公募REITs發(fā)行以來，截至目前，已陸續(xù)有28只公募REITs產(chǎn)品完成首發(fā)募集，最新規(guī)模合計(jì)超過900億元，資產(chǎn)類型涵蓋產(chǎn)業(yè)園區(qū)、高速公路基礎(chǔ)設(shè)施、倉儲物流、保障性租賃住房等。

來到2023年，在投資者避險(xiǎn)情緒濃重、政府推動基礎(chǔ)建設(shè)投資對沖經(jīng)濟(jì)下行等因素的影響下，公募REITs正在迎來一波擴(kuò)容潮，長期市場化運(yùn)營的廣州地鐵也找到了新的融資渠道。

等待了兩年的上市

對于廣州地鐵而言，這一天已經(jīng)等待了將近兩年。

2021年8月，廣州市發(fā)改委發(fā)布的《廣州市軌道交通項(xiàng)目建設(shè)投融資方案（2021-2023年）》顯示，未來三年全市軌道交通項(xiàng)目共67個(gè)，涵蓋國鐵、城際、地鐵及場站綜合體項(xiàng)目，資金總需求達(dá)3141億元，年均投資超1000億元，擬通過多渠道籌集資金。

其中就包括“積極推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施不動產(chǎn)信托基金（REITs）”。

一個(gè)月之后，《廣州市支持基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）發(fā)展措施》也正式公布，宣布要“加強(qiáng)項(xiàng)目謀劃儲備，推動形成REITs項(xiàng)目庫”。

隨后，廣州地鐵便開始將運(yùn)營較為成熟的廣州地鐵1號線、2號線、3號線、5號線等多條線路納入了REITs項(xiàng)目儲備庫。早在2021年11月，“廣州地鐵3號線公募REITs項(xiàng)目即將正式上報(bào)”的消息就已經(jīng)傳出。

作為廣州地鐵長期以來客流量最大的線路，3號線貫穿海珠、天河、番禺三個(gè)區(qū)，無疑是廣州地鐵最有價(jià)值的資產(chǎn)之一，將3號線作為率先“試水”的公募REITs項(xiàng)目更具市場號召力，倘若后期給予投資者的回報(bào)可觀，便可成樣本快速復(fù)制。

人頭攢動的打工人，圖源：廣州日報(bào)

根據(jù)廣州地鐵官方公開信息，2019年至2022年，廣州地鐵營收分別為122.34億元、128.91億元、134.59億元、122.85億元，凈利潤分別為10.44億元、2.30億元、3.52億元、9.02億元。

廣州地鐵3號線從2005年12月首通段開通運(yùn)營以來已近18年，總長度約64.41公里，是目前廣州地鐵中歷史最悠久、路網(wǎng)最復(fù)雜、客流量最大的線路之一，也是國內(nèi)客流量最大的地鐵路線之一，且資產(chǎn)權(quán)屬清晰，廣州地鐵集團(tuán)依法擁有三號線主線線路資產(chǎn)完整的所有權(quán)。

廣州地鐵發(fā)布的2022年《年報(bào)》顯示，2022年日均客運(yùn)量最高的三個(gè)車站，分別是35.4萬人次的體育西路站、27.45萬人次的珠江新城站與22.89萬人次的嘉禾望崗站，這三個(gè)車站均屬于地鐵3號線（含北延段）。

也就是說，廣州地鐵3號線是一套運(yùn)營成熟穩(wěn)定的資產(chǎn)中最優(yōu)子集，可降低投資者的風(fēng)險(xiǎn)。

目前國內(nèi)的公募REITs主要有特許經(jīng)營權(quán)類和產(chǎn)權(quán)類兩大資產(chǎn)類型，持有產(chǎn)權(quán)類產(chǎn)品的收益主要包括每年的現(xiàn)金分紅及資產(chǎn)增值的收益，而持有特許經(jīng)營類產(chǎn)品的收益主要來自項(xiàng)目每年的現(xiàn)金分紅。

縱觀市場上的產(chǎn)品，無論是產(chǎn)業(yè)園、倉儲物流、公路還是鐵路，只要沒有黑天鵝事件，基本就是穩(wěn)賺不賠的生意。

長期“缺錢”的廣州地鐵

從廣州地鐵的基因來看，就樂意接受公募REITs這種新模式。

在2021年40多家地鐵公司中，23家地鐵公司總計(jì)拿到563億元的財(cái)政補(bǔ)助，光北京地鐵，一年就獲得近215億元的補(bǔ)貼。

相比之下，廣州地鐵每年獲得的補(bǔ)貼僅有數(shù)百萬元，2020年時(shí)還有325萬元補(bǔ)貼，到2021年僅為120萬元，幾乎可以忽略不計(jì)。

這種地獄難度之下，就需要廣州地鐵擴(kuò)寬自身的營收模式，開啟“搞錢”之路。

2015年至今，廣州市先后出臺了多項(xiàng)支持軌道交通建設(shè)主體積極參與沿線土地綜合開發(fā)的政策，軌道交通沿線土地儲備收益和物業(yè)綜合開發(fā)收益開始反哺軌道交通建設(shè)與運(yùn)營。廣州地鐵還發(fā)行境外美元債（綜合融資成本低至同期貸款基準(zhǔn)下浮40%以上）、實(shí)施跨境貸引入境外低成本資金，發(fā)行可續(xù)期債、引入低成本（年融資利率僅為1.2%）股權(quán)基金，不斷降低資金成本，優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)。

廣東省發(fā)改委公布的《廣東省基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)申報(bào)輔導(dǎo)手冊》中，在以廣州地鐵3號線作為參考案例的說明里就指出，對于政府補(bǔ)貼比例或可行性缺口補(bǔ)助比例較高的項(xiàng)目，首先考慮提高客票收入等主營業(yè)務(wù)收入，探索將符合監(jiān)管政策要求的、能夠產(chǎn)生經(jīng)營性收益的資產(chǎn)入池，提高項(xiàng)目收入，降低政府補(bǔ)貼或可行性缺口補(bǔ)助占比。

《輔導(dǎo)手冊》中介紹的申報(bào)流程

廣州地鐵3號線的REIT項(xiàng)目募集資金計(jì)劃主要投向廣州市新建地鐵固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目，在符合國家政策及企業(yè)主營業(yè)務(wù)要求的條件下，回收資金可跨區(qū)域、跨行業(yè)使用，如投向消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施等。

中誠信國際在2023年6月發(fā)布的廣州地鐵債券信用評級報(bào)告顯示，截至2023年3月末，廣州地鐵在建地鐵線路共10條，計(jì)劃總投資 2584.18 億元，已完成投資 1422.62億元，未來廣州地鐵主要在建線路仍需投入1161.56億元。

在未來如此高投入的情況下，倘若能夠盤活相關(guān)資產(chǎn)，勢必會減輕相關(guān)的營收壓力。

尷尬的公募REITs

廣州地鐵3號線選擇此時(shí)推動“上市”，恰好處在公募REITs的“敏感期”。

根據(jù)大公國際發(fā)布的《2022年公募REITs市場年度報(bào)告》顯示，截至2022年12月9日，市場上的23只公募REITs僅有4只最新價(jià)格低于發(fā)行價(jià)，其余多數(shù)REITs實(shí)現(xiàn)價(jià)格增長，漲幅最高達(dá)40.96%。

到了今年，公募REITs情況急轉(zhuǎn)直下。

開年至6月初，全市場27只公募REITs中的多數(shù)均呈現(xiàn)不同程度的回撤，跌幅超10%的就多達(dá)11只，其中華夏中國交建REIT等3只跌幅超過20%。截至6月15日收盤，去年初“瘋漲”之后連發(fā)交易風(fēng)險(xiǎn)提示的富國首創(chuàng)水務(wù)REIT，也已經(jīng)跌到了接近發(fā)行價(jià)。

但實(shí)際上，大多數(shù)公募REITs的底層資產(chǎn)價(jià)值并未縮水。天風(fēng)證券報(bào)告顯示，2022年，REITs項(xiàng)目主要資產(chǎn)組估值變動在5%以上的僅有3只，分別是中航首鋼綠能REIT（-8.13%）、浙商滬杭甬REIT（-5.21%）、鵬華深圳能源REIT（11.13%）。

公募REITs估值變化，圖源：天風(fēng)證券

核心問題出在資產(chǎn)的業(yè)績上，園區(qū)公募REITs方面，華安張江光大REIT成為唯一虧損項(xiàng)目，建信中關(guān)村REIT一季度營收同比下降27.13%，凈利潤同比降超七成；東吳蘇園產(chǎn)業(yè)REIT一季度營收同比微增0.9%，但凈利潤同比下滑8.33%。

一同下降的還有生態(tài)環(huán)保類公募REITs。中航首鋼生物質(zhì)REIT以及富國首創(chuàng)水務(wù)REIT今年一季度營收、凈利潤均呈現(xiàn)同比下降。

華泰證券就表示，機(jī)構(gòu)行為主導(dǎo)了本輪下跌，在機(jī)構(gòu)投資者高度集中、行為趨同的背景下，當(dāng)經(jīng)濟(jì)和項(xiàng)目基本面修復(fù)不及預(yù)期時(shí)，投資人多采取謹(jǐn)慎觀望態(tài)度，市場缺乏新資金流入，持續(xù)下跌引發(fā)部分機(jī)構(gòu)觸發(fā)清倉線，造成踩踏。

但公眾投資者向來對此類項(xiàng)目充滿打新熱情，以2022年8月首次上線的3個(gè)保障性租賃住房REITs為例，紅土深圳安居REIT以133.03倍的認(rèn)購刷新當(dāng)時(shí)的已發(fā)行公募REITs認(rèn)購紀(jì)錄，另外兩單網(wǎng)下詢價(jià)也均獲得超百倍認(rèn)購。

若想保證投資者的“穩(wěn)賺不賠”，廣州地鐵還需要一步加強(qiáng)自身的運(yùn)營能力，進(jìn)而滿足投資者的預(yù)期。

參考資料：

財(cái)新《不動產(chǎn)估值約50億元 廣州地鐵三號線REITs或?qū)⑷胧小?/p>

界面新聞《27只全綠！為何REITs跌跌不休？》

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道《最擠地鐵線擬上市？廣州地鐵3號線基礎(chǔ)設(shè)施REITs申報(bào)暫未獲最終批復(fù)》

固收彬法《REITs跌到底了嗎？》

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