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廣州人日常乘坐價(jià)值一個(gè)多億的交通工具出行，可能不再只是段子。人流最為密集的地鐵線路之一，廣州地鐵3號(hào)線正準(zhǔn)備“上市”迎接客戶的挑選，這便是廣州地鐵集團(tuán)擬推出的基礎(chǔ)設(shè)施REITs業(yè)務(wù)。之所以首選廣州地鐵3號(hào)線主線作底層資產(chǎn)，原因就是3號(hào)線人多，非常擁擠，換句話說(shuō)就是生意興隆，現(xiàn)金流強(qiáng)。

廣州地鐵3號(hào)線途徑白云機(jī)場(chǎng)、廣州東站、天河客運(yùn)站、珠江新城、華師、廣州塔、漢溪長(zhǎng)隆等重要站點(diǎn)，不僅連接了重要的交通樞紐，還連通了旅游打卡地、知名高校等人流聚集地。早晚高峰時(shí)間，站臺(tái)、車廂處處擠滿了乘客，場(chǎng)面相當(dāng)壯觀。3號(hào)線的單日客運(yùn)量也長(zhǎng)期位居廣州地鐵首位。

實(shí)際上，廣州地鐵集團(tuán)啟動(dòng)基礎(chǔ)設(shè)施REITs上市已有兩年之久，如今行政主管部門終于同意將該地鐵線路涉及劃撥用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓至項(xiàng)目公司名下。

所謂REITs，全稱是Real Estate Investment Trusts，中文名叫做不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金。眾所周知，不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)有著自己的優(yōu)缺點(diǎn)，優(yōu)點(diǎn)能產(chǎn)生穩(wěn)定現(xiàn)金流，比如租金收入，缺點(diǎn)是自身流動(dòng)性差，不好賣。REITs則完全拿捏了這一點(diǎn)，管理人投資管理這些缺乏流動(dòng)性的不動(dòng)產(chǎn)，將其變成較強(qiáng)流動(dòng)性的證券。REITs使不動(dòng)產(chǎn)的原始權(quán)益人，也就是資金需求方獲得了資金支持，是一種有效的直接融資方式。

REITs將不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)生的租金等現(xiàn)金流，作為投資綜合收益按照比例分配給投資者。這種基金一般有強(qiáng)制派息政策，必須將絕大部分年度應(yīng)稅收入作為股息分配投資者。國(guó)內(nèi)公募REITs便有相關(guān)規(guī)定，每年以現(xiàn)金紅利方式分配給投資人的金額，不低于當(dāng)年可供分配金額的90%，每年不得少于1次。這比a股很多上市公司可是有良心了不少。

但嚴(yán)格來(lái)說(shuō)，REITs尤其是公募REITs，指公開市場(chǎng)通過(guò)發(fā)行標(biāo)準(zhǔn)化證券或受益憑證匯集投資者資金，在國(guó)內(nèi)仍然屬于新生事物。截至今年1月初，已經(jīng)上市的公募REITs產(chǎn)品不過(guò)24只，規(guī)模不一，項(xiàng)目涵蓋了高速公路、保障性住房、倉(cāng)儲(chǔ)物流等多種資產(chǎn)類型。這與目前國(guó)內(nèi)公募REITs要求底層資產(chǎn)為交通、能源、市政、生態(tài)能源、倉(cāng)儲(chǔ)物流、園區(qū)等基礎(chǔ)設(shè)施，以及保障性租賃住房、新型基礎(chǔ)設(shè)施等相一致。

隨著過(guò)往收益率高企的信托（大部分為房地產(chǎn)相關(guān)）計(jì)劃等非標(biāo)產(chǎn)品式微，股票投資又非一般人能玩得轉(zhuǎn)，普通民眾能夠接觸到的風(fēng)險(xiǎn)可控，收益尚可的資產(chǎn)品種已經(jīng)不太多，而公募REITs底層資產(chǎn)主要為成熟優(yōu)質(zhì)、運(yùn)營(yíng)穩(wěn)定的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目，一方面有較為明確的現(xiàn)金流和收益目標(biāo)，一般情況下不會(huì)出現(xiàn)大幅度虧損的“黑天鵝”事件，因此是不錯(cuò)的投資選擇。

但要想大賺也不太現(xiàn)實(shí)，因?yàn)橥顿Y標(biāo)的的穩(wěn)定性特點(diǎn)，通常情況下公募REITs收益的增長(zhǎng)空間也相對(duì)有限。REITs這種似股似債的特點(diǎn)反而比較符合現(xiàn)在很多普通民眾的投資需求，有望成為除股票、債券、現(xiàn)金外的第四大類資產(chǎn)，也是在長(zhǎng)周期視角下具備相對(duì)高確定性的金融產(chǎn)品。

當(dāng)前計(jì)劃申報(bào)基礎(chǔ)設(shè)施REITs的城市軌道交通項(xiàng)目一般為客流量大、收益好的地鐵線路。而廣州地鐵3號(hào)線基礎(chǔ)設(shè)施REITs是當(dāng)前詳細(xì)公布進(jìn)展的城市軌道交通基礎(chǔ)設(shè)施REITs之一。一旦成功落地拿下國(guó)內(nèi)首單地鐵REITs，表率作用將很明顯，給普通客戶的可選資產(chǎn)菜單上添加了一道穩(wěn)健品種，意味著以后廣州“打工人”上班，坐的可能就是自己“團(tuán)”了份額的地鐵。

文l桂林路

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