韓國(guó)崩掉的 不只是樓市

文/檀扒爺

中國(guó)基金報(bào)6月13日消息，根據(jù)《亞洲日?qǐng)?bào)》的報(bào)道，2023年韓國(guó)的公寓、多戶(hù)型住宅等的公示價(jià)格，同比下滑了18.63%，跌幅創(chuàng)下歷史新高。

而這個(gè)國(guó)家的首都——首爾則更加極端，部分公寓的價(jià)格一下蒸發(fā)了3-4成之多，成交直接暴跌70%以上。

(相關(guān)資料圖)

圖片來(lái)源：中國(guó)基金報(bào)

雖然不知道具體持續(xù)了多久，但在這期間，韓國(guó)的樓市可以說(shuō)已經(jīng)崩掉了，尤其對(duì)于首爾這個(gè)人口近千萬(wàn)的大城市來(lái)說(shuō)，簡(jiǎn)直是災(zāi)難。

而更糟糕的是，韓國(guó)崩掉的，還不只是樓市......

一場(chǎng)詐騙 引發(fā)韓國(guó)“特色租房”崩盤(pán)

最近，韓國(guó)全稅房爆雷事件在網(wǎng)上傳的沸沸揚(yáng)揚(yáng)，多少人因此房財(cái)兩空。

什么是全稅房？跟在韓國(guó)生活的朋友咨詢(xún)了一下，這是一種韓國(guó)獨(dú)特的租房方式，租房是免費(fèi)的，你只要付押金就行，到期全額取回。

但這押金有億點(diǎn)貴，可能有整體房?jī)r(jià)的70-80%左右，且租約一年起步，朋友說(shuō)現(xiàn)在首爾便宜的小公寓就70多萬(wàn)人民幣，那算一下，得有50多萬(wàn)，門(mén)檻很高，但你可以低息貸款吶，一言不合上杠桿呀。

按國(guó)際金融協(xié)會(huì)去年6月發(fā)的報(bào)告顯示，36個(gè)受調(diào)查國(guó)家中，韓國(guó)第一季度家庭債務(wù)占國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的比例高達(dá)104.3%，唯一上三位數(shù)的，排名第一，韓國(guó)人均卷王。

押金到位了，房東拿錢(qián)就去投資，比如再買(mǎi)房，再租，無(wú)限循環(huán)。雖然21年時(shí)韓國(guó)五大銀行都上調(diào)了房貸利率，但2-3成的首付比例依然能讓許多業(yè)主心動(dòng)。

這模式乍一看很不錯(cuò)，雙贏啊，租客白住，房東有錢(qián)投資，能有什么問(wèn)題呢？

市場(chǎng)好的時(shí)候的確沒(méi)問(wèn)題，還能一步步推高房?jī)r(jià)，但房東的資金鏈要是斷了，或者騙了錢(qián)就跑，那租客可就要倒大霉了，而此前大范圍發(fā)生的詐騙案，更是證實(shí)了這一點(diǎn)。

澎湃新聞4月18日?qǐng)?bào)道，韓國(guó)仁川市全稅房詐騙案已經(jīng)導(dǎo)致3人自殺，而這三人，全都是和一個(gè)被稱(chēng)為“建筑王”南某的人租的房，且沒(méi)能拿回押金，不堪重負(fù)。

這個(gè)南某按《東亞日?qǐng)?bào)》的消息看，從09年起就開(kāi)始買(mǎi)地建房（韓國(guó)土地是私有制），然后借款+收押金循環(huán)，到目前已經(jīng)確認(rèn)這家伙有2708套住宅，騙取的押金已經(jīng)達(dá)到了125億韓元，也就是6514萬(wàn)人民幣。

然而這人只是冰山一角，根據(jù)光明網(wǎng)4月22日?qǐng)?bào)道，仁川市中一個(gè)全韓全稅詐錢(qián)損失最大的行政區(qū)，損失已達(dá)1500億韓元，差不多7億人民幣，而如果算韓國(guó)全國(guó)的話(huà)，數(shù)字已經(jīng)到了16億人民幣，受害者超1700人，而根據(jù)亞洲經(jīng)濟(jì)的報(bào)道看，占比快一半的，都還是30多歲的年輕人。

而隨著房子被拍賣(mài)，越來(lái)越多租戶(hù)面臨著血本無(wú)歸的命運(yùn)，由于已經(jīng)有人輕生，韓國(guó)總統(tǒng)尹錫悅終于也坐不住了，表示這是典型的針對(duì)弱勢(shì)群體的犯罪，下令停止涉及全稅詐騙的拍賣(mài)程序。

真是一場(chǎng)詐騙，動(dòng)搖了整個(gè)全稅房體系，不過(guò)說(shuō)實(shí)在的，這種看似雙贏的模式本身就很極端，爆雷真就是遲早的事，而且看相關(guān)律師的說(shuō)法，這類(lèi)詐騙在韓國(guó)可能會(huì)被歸類(lèi)為民事糾紛，很難搞。

不過(guò)，在韓國(guó)的朋友說(shuō)，現(xiàn)在房東不弄全稅房了，都改月租了，慫了。

下調(diào)增速預(yù)期 韓國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)乏力

租賃和樓市雖然慘烈，但只是韓國(guó)整體經(jīng)濟(jì)的一種體現(xiàn)。

中新經(jīng)緯5月25日消息，韓聯(lián)社報(bào)道，韓國(guó)央行發(fā)布《經(jīng)濟(jì)展望更新報(bào)告》顯示，2023年GDP預(yù)期增速，已經(jīng)從1.6%，下調(diào)到了1.4%。

韓國(guó)央行不是唯一一個(gè)對(duì)該國(guó)今年增長(zhǎng)沒(méi)啥信心的機(jī)構(gòu)，IMF也把原先的1.7%下調(diào)到了1.5%。

之所以放低預(yù)期，韓國(guó)央行給的說(shuō)法很常見(jiàn)，就是全球經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩、利率走高等，而且第一季度0.3%的增速，雖然比起去年四季度的-0.4%來(lái)說(shuō)終于轉(zhuǎn)正了，但到底也說(shuō)明了不小的問(wèn)題。

具體看的話(huà)，一季度出口方面韓國(guó)同比下滑了12.6%，對(duì)中國(guó)出口更是大跌近30%，已經(jīng)連續(xù)11個(gè)月下降！

為什么這么不給力？韓媒自己的想法大概是：

夾在中美之間，快被夾死了......

從環(huán)球網(wǎng)4月26日的報(bào)道來(lái)看，《亞洲日?qǐng)?bào)》的想法是，因?yàn)槊绹?guó)對(duì)華的限制政策，導(dǎo)致從2018年起韓國(guó)對(duì)華出口比重在近5年里，下滑了7.3%，讓美國(guó)時(shí)隔快20年了，又重新回到了韓國(guó)最大出口市場(chǎng)的寶座。

但是把美國(guó)頂上來(lái)也并沒(méi)有減少對(duì)華貿(mào)易減少對(duì)韓國(guó)經(jīng)濟(jì)的影響。韓媒的觀點(diǎn)是，中韓貿(mào)易的結(jié)構(gòu)也發(fā)生了改變，本來(lái)的操作是中國(guó)從韓國(guó)進(jìn)口中間產(chǎn)品，然后再加工轉(zhuǎn)出去，有一種互補(bǔ)的關(guān)系在，但現(xiàn)在這個(gè)關(guān)系正在減弱——一方面是中國(guó)發(fā)展快，另一方面是美國(guó)對(duì)中國(guó)限制，韓國(guó)一下子里外不是人。

而根據(jù)觀察者網(wǎng)5月16日?qǐng)?bào)道，韓國(guó)企業(yè)數(shù)據(jù)研究機(jī)構(gòu)“CEO SCORE”發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，因?yàn)轫n國(guó)芯片這一樣主力產(chǎn)品的出口遇冷，韓國(guó)各大企業(yè)的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)同比都幾乎腰斬——309家企業(yè)的一季度營(yíng)業(yè)利潤(rùn)同比少了48.8%。

而比較搞笑的是，韓國(guó)原本對(duì)華出口的產(chǎn)品中價(jià)值高、占比高的還就是芯片和高級(jí)化學(xué)品之類(lèi)的東西，換句話(huà)說(shuō)，其實(shí)就是美國(guó)在芯片等產(chǎn)品上的對(duì)華限制，把韓國(guó)給逼到了這條死胡同里。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，去年韓國(guó)半導(dǎo)體產(chǎn)業(yè)對(duì)華出口的依賴(lài)度達(dá)到了40%，也就是說(shuō)如果韓國(guó)還繼續(xù)夾在中間的話(huà)，下半年經(jīng)濟(jì)發(fā)展恐怕也不會(huì)好過(guò)，至少出口這塊已經(jīng)涼一半了。

老話(huà)說(shuō)得好，遠(yuǎn)親不如近鄰啊，何況那還不是親，怎么就不明白呢？

一腳踏過(guò)“死亡十字”的韓國(guó)人口

經(jīng)濟(jì)停滯，樓市臉著地，但是除這些之外，韓國(guó)還在經(jīng)受一個(gè)大考驗(yàn)——人口問(wèn)題。

每日經(jīng)濟(jì)新聞2021年12月報(bào)道過(guò)，韓國(guó)在經(jīng)歷了2020年的“死亡十字”，也就是死亡人口高于出生人口之后，又迎來(lái)了新的難題：

2021年，韓國(guó)人口直接負(fù)增長(zhǎng)了，5175萬(wàn)人，同比少了9萬(wàn)。

搞成這樣的原因很多，什么女性意識(shí)覺(jué)醒，年輕人壓力太大，結(jié)婚太遲等等，反正就是不生了。有一說(shuō)一，這也不是韓國(guó)一個(gè)地方的問(wèn)題，這是個(gè)全球性的問(wèn)題，目前來(lái)說(shuō)沒(méi)有什么特別好的解決方法，而且韓國(guó)樓市都這樣了，想靠這玩意刺激生育，希望不大。

以前韓媒提過(guò)一個(gè)英國(guó)教授有一個(gè)理論，就是韓國(guó)可能會(huì)成為地球上第一個(gè)消失的國(guó)家，按著節(jié)奏，搞不好要成真哦。

而且韓國(guó)這人口不僅是負(fù)增長(zhǎng)有問(wèn)題，其實(shí)分布上也一樣。

上邊提到的5000多萬(wàn)人里，有一半都在首爾首都圈里。這個(gè)由首爾、仁川、京畿道、忠清南道的牙山市和天安市、江原道的春川市組成的城市群，GDP占比超過(guò)全國(guó)4成，就是韓國(guó)整個(gè)國(guó)家的核心。

圖片來(lái)源：知乎

聽(tīng)起來(lái)很帶勁，但這樣一個(gè)龐然大物的存在，卻在引發(fā)新的危機(jī)，那就是隨著首都圈的人口繼續(xù)膨脹（盡管首爾的人口時(shí)隔32年再度跌破千萬(wàn)了），一些其他地區(qū)的小地方，可能會(huì)“消失”，畢竟說(shuō)到底，首爾首都圈的面積只有韓國(guó)的11.8%而已，你懂的。

而過(guò)多的人口對(duì)于這個(gè)區(qū)域又是巨大的負(fù)擔(dān)，房?jī)r(jià)居高不下，人均公共資源有限，醫(yī)療、就業(yè)負(fù)擔(dān)加劇等，其實(shí)都在拉低生活品質(zhì)。

總之，韓國(guó)的人口已經(jīng)成了這個(gè)國(guó)家的一個(gè)大問(wèn)題，不僅僅是增長(zhǎng)，就連分布上也很離譜，絕不是一朝一夕能解決的。

以上，韓國(guó)這個(gè)曾經(jīng)的亞洲四小龍之一，正面臨著嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)，危機(jī)四伏，經(jīng)濟(jì)發(fā)展緩慢，被夾在大國(guó)博弈間渾身難受，而本能作為經(jīng)濟(jì)刺激利器的房地產(chǎn)，卻也因?yàn)闊o(wú)視風(fēng)險(xiǎn)的操作，而走起了鋼絲，最后更不要提早就暴露無(wú)遺的人口問(wèn)題。

不把這些問(wèn)題處理明白，韓國(guó)的經(jīng)濟(jì)恐怕離倒退就不遠(yuǎn)了。

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