又一家！地產(chǎn)股正經(jīng)歷史詩(shī)級(jí)大撤退

作者：大師兄，編輯：小市妹

資本市場(chǎng)最為喜新厭舊。

(資料圖片)

當(dāng)AI的估值空間被無(wú)限拔高之時(shí)，地產(chǎn)股等昔日寵兒仍在跌向深淵。今年以來(lái)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)指數(shù)（882509.WI）大跌14%，是A股表現(xiàn)最差的行業(yè)指數(shù)之一。

股價(jià)的持續(xù)暴跌，不僅讓很多地產(chǎn)股出現(xiàn)流動(dòng)性危機(jī)，退市風(fēng)險(xiǎn)也大大增加。按照A股的交易性退市制度，如果連續(xù)20個(gè)交易日收盤股價(jià)低于1元，就將觸發(fā)“面值退市”。

各種跡象顯示，2023年將成為有史以來(lái)房企退市數(shù)量最多的一年。

【“死亡”清單】

5月31日，*ST藍(lán)光在連續(xù)20個(gè)交易日股價(jià)低于1元/股后，宣告于6月6日終止上市，成為今年A股第一家正式退市的地產(chǎn)股。

這家區(qū)域地產(chǎn)龍頭鼎盛時(shí)創(chuàng)下的400億市值，退市時(shí)只有12億。如果一個(gè)投資者8年前的股價(jià)高點(diǎn)買入100萬(wàn)藍(lán)光發(fā)展并持有至今，手頭市值只剩下3萬(wàn)塊。

經(jīng)歷巨幅暴跌、鎖定“面值退市”的地產(chǎn)股，遠(yuǎn)不止*ST藍(lán)光這一家。

截至6月7日，A股市場(chǎng)股價(jià)低于1元或在1元附近的地產(chǎn)股共有10只，是觸發(fā)“面值退市”的重災(zāi)區(qū)。

比如ST美置、*ST中天以及*ST嘉凱，都因?yàn)檫B續(xù)20個(gè)交易日收盤價(jià)低于1塊錢，已經(jīng)收到交易所下發(fā)的《事先告知書》，公司股票將被終止上市。

再比如ST泰禾和ST粵泰已經(jīng)連續(xù)20個(gè)交易日股價(jià)低于1元錢，于本周一和本周四停牌，預(yù)計(jì)將在停牌5個(gè)交易日收到交易所下發(fā)的關(guān)于退市的《事先告知書》。

另外，ST陽(yáng)光城連續(xù)18天股價(jià)低于1元，目前股價(jià)0.41元，*ST宋都連續(xù)16天股價(jià)低于1元，目前股價(jià)0.49元，這意味著這兩只地產(chǎn)股即使未來(lái)連續(xù)漲停（*ST板塊5%漲停），也逃不掉面值退市的結(jié)局了。

值得一提的是，這10只地產(chǎn)股除了金科股份，其他公司都已連續(xù)兩年虧損并披星戴帽，也就是說(shuō)，除了面值退市風(fēng)險(xiǎn)之外，也面臨財(cái)務(wù)退市的壓力。

從財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)來(lái)看，這些地產(chǎn)股雖然手頭還有很多土地、房產(chǎn)等地產(chǎn)存貨，但是在低迷的行業(yè)環(huán)境中，經(jīng)營(yíng)和償債壓力非常大。

比如陽(yáng)光城負(fù)債2700多億，貨幣資金只有70億，去年?duì)I收不到400億；泰禾負(fù)債2077億，貨幣資金只有15億，去年?duì)I收只有88億，經(jīng)營(yíng)層面困難重重，股價(jià)難以提振，退市自然也難以避免。

A股之外，還有很多房地產(chǎn)公司都在港股上市，這些地產(chǎn)股被市場(chǎng)統(tǒng)稱為“內(nèi)房股”。

按照港股的退市規(guī)則，如果一只股票連續(xù)18個(gè)月停牌、無(wú)法恢復(fù)交易，就將被取消上市資格。

今年以來(lái)港股市場(chǎng)第一家因?yàn)殚L(zhǎng)時(shí)間停牌而退市的內(nèi)房股是新力控股。這家2021年9月20號(hào)開(kāi)始停牌的內(nèi)房股，在港交所的上市地位從4月13日起被取消。

在港股市場(chǎng)長(zhǎng)期停牌的內(nèi)房股數(shù)量眾多。自2021年房地產(chǎn)行業(yè)爆雷以來(lái)，大批公司因?yàn)閭鶆?wù)問(wèn)題而無(wú)法公布年報(bào)，最終只能采取停牌的策略等待政策的拐點(diǎn)。

最終，他們等到了房地產(chǎn)行業(yè)的政策拐點(diǎn)，卻沒(méi)有等來(lái)命運(yùn)逆轉(zhuǎn)的時(shí)刻。

▲港股停牌時(shí)間超過(guò)12個(gè)月的地產(chǎn)股，來(lái)源：?jiǎn)栘?cái)

【丟掉幻想】

股票退市后，將進(jìn)入新三板交易，對(duì)于股東來(lái)講，除了持股市值大幅縮水之外，流動(dòng)性也將大幅下降，投資本金有可能最終完全打了水漂。

目前面臨退市的10家地產(chǎn)股，股東人數(shù)幾乎都在5萬(wàn)人以上，股東最多的ST中天接近20萬(wàn)人，受到退市影響的股民總數(shù)，可能接近100萬(wàn)人。

投資者面臨的另一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)，是盲目抄底的沖動(dòng)。

去年以來(lái)針對(duì)房地產(chǎn)的一系列利好政策，讓低迷已久的地產(chǎn)業(yè)為之一振，特別是放寬股權(quán)融資的“第三只箭”，讓很多瀕臨退市的地產(chǎn)股看到重生的希望。在利好政策加持下，很多投資者期待這些瀕死地產(chǎn)股，能夠增持、回購(gòu)或者重組，熬到行業(yè)復(fù)蘇的時(shí)候，再次上演烏雞變鳳凰的逆襲神話。

事實(shí)上，前文提及的地產(chǎn)股中多家公司在面值退市風(fēng)險(xiǎn)之下開(kāi)始“市值管理”，有的發(fā)消息給市場(chǎng)“打氣”，有的出現(xiàn)巨量資金托底，面臨巨大債務(wù)壓力的地產(chǎn)公司，自然想保住資本市場(chǎng)的融資之殼。

最積極的是金科股份。在5月24日公司股價(jià)跌破1元之后，控股股東金科控股宣布以不超過(guò)1.5元的價(jià)格，增持5000萬(wàn)到1億元的公司，隨后公司股價(jià)一度出現(xiàn)放量地天板走勢(shì)，很多場(chǎng)外的投資者受此消息影響，紛紛下場(chǎng)抄底。

但是投資者顯然誤判了政策方向，抄底存在退市風(fēng)險(xiǎn)的地產(chǎn)股也是不理性的。

在經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型、人口老齡化的大背景下，房地產(chǎn)的市場(chǎng)和政策環(huán)境早已遭遇巨變，當(dāng)下對(duì)房地產(chǎn)的扶持政策，只會(huì)利好優(yōu)質(zhì)房企，并不會(huì)陽(yáng)光普照。讓一部分房企退市，應(yīng)該是管理層的既定方針政策，是加速過(guò)剩產(chǎn)能出清、優(yōu)化行業(yè)結(jié)構(gòu)、促進(jìn)行業(yè)長(zhǎng)期健康發(fā)展的必然選擇。

事實(shí)上，對(duì)于金科股份的增持行為，深交所很快下發(fā)關(guān)注函，要求公司說(shuō)明金科控股履約能力及是否存在“忽悠式”增持的情形，可見(jiàn)政策對(duì)地產(chǎn)股的保殼行為的監(jiān)管之嚴(yán)。

在新的市場(chǎng)和政策環(huán)境之下，對(duì)房地產(chǎn)還像過(guò)去一樣抱有執(zhí)念已經(jīng)不合時(shí)宜，對(duì)觸發(fā)了退市條款的地產(chǎn)股還抱有幻想，更是火中取栗。

【向前看，別回頭】

回顧地產(chǎn)股在資本市場(chǎng)的盛衰起伏，讓人感嘆時(shí)代變化對(duì)行業(yè)命運(yùn)的巨大影響。

A股最早上市的老五股中，除了深發(fā)展是銀行股之外，其他4家公司全部都涉足了房地產(chǎn)。直到2007年，A股市場(chǎng)里地產(chǎn)股超過(guò)100只，而整個(gè)A股市場(chǎng)的上市公司總數(shù)也不過(guò)1000多家，地產(chǎn)股在市場(chǎng)中占比接近10%。

地產(chǎn)股崛起的背后，是城市化浪潮和人口紅利帶來(lái)的巨大住房需求，房地產(chǎn)在本世紀(jì)初成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)最重要的增長(zhǎng)利器。而資本市場(chǎng)作為地產(chǎn)公司融資的重要渠道，不但大幅降低了房企的融資成本，也為地產(chǎn)商和投資者財(cái)富積累提供了巨大推力。

以萬(wàn)科為例，上市以來(lái)的最大漲幅超過(guò)1000倍。即使當(dāng)下這些即將退市的地產(chǎn)股，歷史上也曾有過(guò)非常輝煌的時(shí)代，都曾出現(xiàn)過(guò)幾十上百倍的漲幅。

地產(chǎn)股狂飆的年代，房地產(chǎn)商在中國(guó)富豪榜中也占據(jù)非常顯赫的位置，行業(yè)最鼎盛時(shí)，大陸富豪榜前10名中，有7個(gè)是搞房地產(chǎn)的。

但是，任何一種產(chǎn)業(yè)都有自身的生命周期。在經(jīng)濟(jì)總量達(dá)到一定規(guī)模之后，中國(guó)經(jīng)濟(jì)向創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型早已是大勢(shì)所趨，過(guò)去反復(fù)搖擺的房地產(chǎn)調(diào)控政策日益堅(jiān)定，行業(yè)野蠻生長(zhǎng)的環(huán)境徹底改變了。

首先是融資渠道的管控。

2010年“國(guó)十條”等房地產(chǎn)調(diào)控政策發(fā)布后，房企在A股IPO、借殼上市及再融資都受到不同程度的嚴(yán)格限制，房企上市融資只能去港股。

切斷股權(quán)融資渠道，也為房企后來(lái)出現(xiàn)債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)埋下了伏筆。

其次是需求層面的限制。

2016年12月14日，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議首次提出“房住不炒”，重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)房子的居住和商品屬性，投資需求終于被壓制。

第三是市場(chǎng)結(jié)構(gòu)的調(diào)整。

在總量管控和市場(chǎng)調(diào)節(jié)的前提下，扶持央國(guó)企在房地產(chǎn)行業(yè)中的地位，加強(qiáng)房地產(chǎn)的民生和社會(huì)屬性。

事實(shí)上，地產(chǎn)股退市潮的背后，國(guó)進(jìn)民退成為非常重要的行業(yè)趨勢(shì)。根據(jù)權(quán)威機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)，2022年百?gòu)?qiáng)企業(yè)中央國(guó)企數(shù)量增加16家，已經(jīng)達(dá)到了70家。百?gòu)?qiáng)企業(yè)中央國(guó)企銷售額占比提升6.1個(gè)百分點(diǎn)至57.9%，民營(yíng)房企銷售額占比下降7.0個(gè)百分點(diǎn)至25.0%。

產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和地產(chǎn)結(jié)構(gòu)優(yōu)化的時(shí)代背景下，地產(chǎn)股在資本市場(chǎng)的存在感大幅下降，地產(chǎn)商的財(cái)富地位也早已今非昔比。

目前，A股地產(chǎn)股只有103家，只占上市公司總數(shù)的2%左右，市值只有1.26萬(wàn)億，已經(jīng)不到A股總市值的2%。

2015年觸及歷史高點(diǎn)以來(lái)，A股房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)指數(shù)已經(jīng)暴跌60%，與半導(dǎo)體、新能源、人工智能等日新月異的新興行業(yè)相比，房地產(chǎn)在資本市場(chǎng)已經(jīng)失去了吸引力。

2022年的富豪榜中，地產(chǎn)商的存在感已經(jīng)越來(lái)越低，排名前20的超級(jí)富豪，大多從事科技行業(yè)，完全不見(jiàn)大陸地產(chǎn)商的身影。

隨著地產(chǎn)股的批量退市，未來(lái)地產(chǎn)股在A股的占比還會(huì)越來(lái)越低，地產(chǎn)富豪在富豪榜中的位置，也會(huì)越來(lái)越少。房地產(chǎn)從體量上雖然還是不容質(zhì)疑的支柱產(chǎn)業(yè)，但是已經(jīng)不需要那么多玩家，也撐不起暴富的野心了。

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