4月12日，國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)之一的惠譽(yù)發(fā)布報(bào)告稱(chēng)，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)顯現(xiàn)企穩(wěn)跡象。

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惠譽(yù)在報(bào)告中稱(chēng)，2023年以來(lái)，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)已顯現(xiàn)企穩(wěn)跡象?；葑u(yù)評(píng)級(jí)預(yù)計(jì)，受益于經(jīng)濟(jì)的持續(xù)復(fù)蘇、政府的支持舉措以及去年同期的低基數(shù)，樓市溫和回暖勢(shì)頭將在第二季度得以延續(xù)。

惠譽(yù)預(yù)計(jì)，若復(fù)蘇勢(shì)頭持續(xù)，國(guó)有房企和少數(shù)未出險(xiǎn)的民營(yíng)房企將成為主要受益者，因?yàn)檫@些企業(yè)財(cái)務(wù)實(shí)力更為雄厚，能夠啟動(dòng)新項(xiàng)目并為市場(chǎng)補(bǔ)充待售房源。

但惠譽(yù)也提到，預(yù)計(jì)房地產(chǎn)銷(xiāo)售趨穩(wěn)不會(huì)拉動(dòng)出險(xiǎn)房企顯著復(fù)蘇，特別是正在經(jīng)歷債務(wù)重整的房企。由于“保交樓”仍是優(yōu)先事項(xiàng)，許多此類(lèi)房企將不得不調(diào)動(dòng)其大部分資源確保爛尾項(xiàng)目在未來(lái)幾年順利竣工并完成交付。購(gòu)房者對(duì)此類(lèi)房企的信心下滑，且恢復(fù)尚需時(shí)日，這也可能提高其項(xiàng)目的營(yíng)運(yùn)資金要求。

惠譽(yù)表示，融資環(huán)境也將維持分化態(tài)勢(shì)，因?yàn)榇蠖鄶?shù)受困房企的合同銷(xiāo)售額在中短期內(nèi)趨穩(wěn)的可能性較低。對(duì)國(guó)有房企及財(cái)力較強(qiáng)的民營(yíng)房企而言，其流動(dòng)性及融資狀況的持續(xù)改善也將繼續(xù)取決于新建商品住宅銷(xiāo)售更為普遍的回升。

惠譽(yù)在報(bào)告中稱(chēng)，2022年第四季度以來(lái)，中央政府出臺(tái)了一系列支持措施，令優(yōu)質(zhì)房企的境內(nèi)融資（特別是銀行借款）渠道顯著改善。這些未出險(xiǎn)房企的境內(nèi)外債券價(jià)格也大幅反彈。不過(guò)，民營(yíng)房企的境內(nèi)發(fā)債規(guī)模（尤其是未獲得政府增信支持的債券）仍有限，而國(guó)有房企和民營(yíng)房企的外債發(fā)行依舊低迷。

惠譽(yù)的基準(zhǔn)假設(shè)預(yù)測(cè)，繼2022年下降28%后，今年全國(guó)新建商品住宅銷(xiāo)售額將下滑0%-5%，房?jī)r(jià)將大致持穩(wěn)。若近期高線(xiàn)城市樓市持續(xù)回暖并形成趨勢(shì)，進(jìn)而提振民營(yíng)房企的銷(xiāo)售表現(xiàn)及現(xiàn)金流生成，則惠譽(yù)或調(diào)升此前的基準(zhǔn)情形預(yù)期。

2023年以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)部分指標(biāo)已有所改善，部分原因在于此前的低基數(shù)效應(yīng)。根據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)住宅信息服務(wù)平臺(tái)（CRIC）發(fā)布的數(shù)據(jù)，2023年第一季度中國(guó)百?gòu)?qiáng)房企的銷(xiāo)售額同比增長(zhǎng)3.1%，其中3月同比增速為29.2%，表現(xiàn)尤為強(qiáng)勁。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，繼2022年下滑28%后，今年前兩個(gè)月新建商品住宅銷(xiāo)售額同比增長(zhǎng)3.5%?；葑u(yù)認(rèn)為，2023年第二季度數(shù)據(jù)表現(xiàn)將繼續(xù)自去年同期的低基數(shù)小幅改善。

惠譽(yù)稱(chēng)，樓市銷(xiāo)售日漸回暖或有望在2023年穩(wěn)定房?jī)r(jià)。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局基于70個(gè)大中城市的住宅銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)顯示，今年2月房?jī)r(jià)自2021年8月以來(lái)首次環(huán)比上漲。值得注意的是，新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格在一線(xiàn)至三線(xiàn)城市均有所上漲，而二手房房?jī)r(jià)在一線(xiàn)和二線(xiàn)城市也實(shí)現(xiàn)微升，這可能預(yù)示著房?jī)r(jià)有希望呈現(xiàn)更為普遍的復(fù)蘇勢(shì)頭。

除了惠譽(yù)之外，另一國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)標(biāo)普在近期的報(bào)告中認(rèn)為，中國(guó)開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售狀況有望在2023年下半年恢復(fù)。

標(biāo)普在報(bào)告中稱(chēng)，中國(guó)開(kāi)發(fā)商的銷(xiāo)售狀況有望在2023年下半年恢復(fù)。然而，由于住房交付仍需時(shí)日，所以開(kāi)發(fā)商的盈利水平和杠桿率或?qū)⒃?024年之后才能受益于銷(xiāo)售的改善。

標(biāo)普全球評(píng)級(jí)分析師劉卓謙稱(chēng)，2022年的存貨減值計(jì)提打擊了中國(guó)地產(chǎn)行業(yè)的盈利，而2023年可能會(huì)進(jìn)一步計(jì)提減值。出險(xiǎn)開(kāi)發(fā)商目前面臨著債務(wù)重組、退市甚至清算等諸多障礙。同時(shí)，合同負(fù)債減少將使開(kāi)發(fā)商很難在2023年提高收入。2022年銷(xiāo)售表現(xiàn)疲軟已經(jīng)導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商截至2022年12月底的合同負(fù)債下降了10%。開(kāi)發(fā)商犧牲利潤(rùn)率以加快現(xiàn)金回流。2022年的EBITDA利潤(rùn)率從2021年的19%平均下降了5個(gè)百分點(diǎn)。

標(biāo)普表示，雖然投資級(jí)開(kāi)發(fā)商顯現(xiàn)出強(qiáng)于同行的韌性，但杠桿率仍有所上升。主要由于債務(wù)規(guī)模增加13%，其債務(wù)對(duì)EBITDA比率已從2021年的2.8倍-6.4倍增加到2022年的2.9倍-8.5倍。

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