主持人/文：魯婧涵

在剛剛過去的春節(jié)假期，由農(nóng)業(yè)農(nóng)村部新聞辦指導(dǎo)@中國三農(nóng)發(fā)布，新華網(wǎng)、微博、新浪新聞聯(lián)合武漢大學(xué)中國鄉(xiāng)村治理研究中心等共同發(fā)起#回鄉(xiāng)見聞#活動(dòng)，邀請(qǐng)學(xué)者、媒體、大V一起分享家鄉(xiāng)見聞，洞見家鄉(xiāng)變化。活動(dòng)中很多普通網(wǎng)友也主動(dòng)參與到這場見聞?dòng)涗浿?，用文字描寫家鄉(xiāng)的變化。

年輕人應(yīng)該回縣城買房嗎？這次直播，鳳凰網(wǎng)財(cái)經(jīng)《封面直播》邀請(qǐng)到了中國社會(huì)科學(xué)院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛，教育專家儲(chǔ)殷，前海開源基金首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家楊德龍，一起探討縣鄉(xiāng)房地產(chǎn)市場近年來的發(fā)展與趨勢。

(資料圖)

從數(shù)據(jù)上看，“分化”成了不同區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展的主旋律。在一些縣城房價(jià)下跌的過程中，另一些的房價(jià)仍在上揚(yáng)。比如，中國房價(jià)排名前10的縣城中，永康、溫嶺、昆山、樂清等地的房價(jià)仍在上升。

“這都是承接了大城市的功能。”儲(chǔ)殷在與鳳凰網(wǎng)財(cái)經(jīng)《封面直播》里這樣解讀上述區(qū)域的房價(jià)上漲。他直言，“（縣城）房價(jià)上漲，既有自然的（因素），也有人為操作的東西?！?/p>

談到這其中的投資機(jī)會(huì)，楊德龍指出，未來有些房子可能就是一堆石頭，所以要買核心區(qū)域的，好的住房，而不要太便宜去買一些非核區(qū)域的住房。

關(guān)于在縣城買房，儲(chǔ)殷認(rèn)為，農(nóng)民，尤其是青年農(nóng)民，買車最關(guān)鍵，“你出去打工也好，將來全家往外走也好，這都比買房子合適多了。”

對(duì)于經(jīng)濟(jì)發(fā)展落后的縣城，儲(chǔ)殷說，要接受有的縣城的房價(jià)起不來。而對(duì)于一個(gè)沒有工業(yè)、沒有什么高鐵、也沒有什么消費(fèi)的縣，“我們要接受它衰落的現(xiàn)實(shí)”。

談到房地產(chǎn)市場未來的發(fā)展，楊德龍向鳳凰網(wǎng)財(cái)經(jīng)《封面直播》表示，相比于提振房價(jià)，提高房子的交易量更為關(guān)鍵。“相當(dāng)于一個(gè)股票停牌了，長期停牌資產(chǎn)肯定要打折的。所以現(xiàn)在救房地產(chǎn)的措施，主要發(fā)力點(diǎn)應(yīng)該在促進(jìn)房地產(chǎn)銷售上，包括新房銷售，以及二手房銷售?！?/p>

對(duì)此，楊德龍建議，一線之外的城市全部放開限購限貸，對(duì)于剛需住房，降低首套房首付比例。“如果沒有上漲的預(yù)期，房地產(chǎn)就是個(gè)死結(jié)?！?/p>

對(duì)于當(dāng)下掀起的提前還貸熱潮，楊德龍認(rèn)為，提前還貸并不明智?！拔矣浀眯r(shí)候我們有一首兒歌，叫我在馬路邊撿到一分錢，交給警察叔叔手里邊。據(jù)說現(xiàn)在幼兒園的小朋友，學(xué)這首歌的時(shí)候已經(jīng)改了，改成我在馬路邊撿到一塊錢，交給警察叔叔手里邊。因?yàn)楝F(xiàn)在小朋友根本見不到一分錢，你想撿一分錢也撿不到。所以說物價(jià)長期來看漲的幅度非常大，也就是說你的購買力下降很厲害，而通過買房，實(shí)現(xiàn)了財(cái)富的保值。”

楊德龍還說：“過去20年來看，買房的人都是幸福的人。當(dāng)時(shí)還款的壓力確實(shí)大，但是現(xiàn)在來看，當(dāng)時(shí)買的房子都是家里最值錢的資產(chǎn)。那你愿不愿意承擔(dān)這個(gè)壓力？”

倪鵬飛認(rèn)為，短期想大幅度提高縣城住房的銷售量，還存在著很大的困難。從長期來看，中國房地產(chǎn)市場已經(jīng)進(jìn)入了一個(gè)新常態(tài)。

“據(jù)我了解， 大家特別期待的今年春節(jié)回鄉(xiāng)購房潮，就沒有很明顯的出現(xiàn)?！蹦啭i飛說。

倪鵬飛建議年輕人不一定說非到大城市去買房，還可以到都市圈里買。他說，未來房價(jià)快速上漲的區(qū)位將會(huì)越來越小，而一些城市中心區(qū)CBD的房價(jià)，它的價(jià)格不是由當(dāng)?shù)鼐用竦氖杖霙Q定的，而是基于全球房價(jià)的市場比較產(chǎn)生的。

“（這些區(qū)域）能買得起房子的也是全球人，就是高端的人群，相對(duì)于他們高端人群（房價(jià)）也是處在合理的水平。但是這些區(qū)域相對(duì)來說越來越少。”倪鵬飛說。

以下為對(duì)話實(shí)錄（精要）：

01、楊德龍：未來有些房子可能就是一堆石頭

鳳凰網(wǎng)財(cái)經(jīng)《封面直播》：年輕人應(yīng)該回縣城買房嗎？從數(shù)據(jù)上看，不同縣城的房價(jià)已經(jīng)出現(xiàn)分化。在一些縣城房價(jià)下跌的過程中，另一些的房價(jià)仍在上揚(yáng)。比如，中國房價(jià)排名前10的縣城中，永康、溫嶺、昆山等地的房價(jià)仍在上升。為什么會(huì)出現(xiàn)這種分化？永康、溫嶺等地房價(jià)仍在上漲的原因是什么？

儲(chǔ)殷：（永康、溫嶺、昆山）這都是承接了大城市的功能。你看現(xiàn)在清遠(yuǎn)就漲房價(jià)了，因?yàn)榍暹h(yuǎn)要憑借廣州的海珠區(qū)的工業(yè)，對(duì)吧？德清是莫干山，然后昆山是承接了上海。

縣城房價(jià)要漲，最常見的是說這個(gè)縣城要被大城市并了，“吃”掉了。像前幾年成都附近的簡陽、德陽，都有過類似的情況。但這嚴(yán)格意義上講，都屬于大城市的“外溢”，但這種外溢絕對(duì)不適合大多數(shù)的縣城，基本是得天獨(dú)厚的外溢而已。

還有一種情況是，大量的城市拆遷以后，當(dāng)?shù)氐恼疄榱死瓌?dòng)房價(jià)，它不給現(xiàn)金補(bǔ)貼，只給地票，你拿著地票只能在當(dāng)?shù)刭I房，它用這個(gè)來保證需求。農(nóng)民的房子拆了以后，農(nóng)民必須得用地票，再往里面加錢去買房。地票加現(xiàn)金就可以把房價(jià)炒起來了。所以房價(jià)上漲，既有自然的，也有人為操作的東西。因?yàn)榈貎r(jià)上漲，總的來講，對(duì)地方財(cái)政也好，對(duì)經(jīng)濟(jì)也好，它是有好處的。

鳳凰網(wǎng)財(cái)經(jīng)《封面直播》：這里面有沒有楊總關(guān)注的投資機(jī)會(huì)？

楊德龍：其實(shí)未來房子的投資，主要是看當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)有沒有可持續(xù)發(fā)展的能力。因?yàn)榉績r(jià)的決定因素，其實(shí)是你買的這個(gè)房子所對(duì)應(yīng)的那一塊土地產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)。如果經(jīng)濟(jì)有持續(xù)性，并且人口流入的地區(qū)，那么房價(jià)未來上漲的機(jī)會(huì)就比較大。那反過來如果說人口流出的地區(qū)，那么房價(jià)，可能就會(huì)沒有支撐，甚至?xí)霈F(xiàn)大跌，或者是沒有成交量，所以房子未來都要堅(jiān)持價(jià)值投資，也就是要分化了。要買核心區(qū)域的，好的住房，而不要太便宜去買一些非核區(qū)域的住房。

儲(chǔ)殷：我完全贊同楊總的判斷。

楊德龍：未來有些房子可能就是一堆石頭。因?yàn)槭裁?？因?yàn)橛行┑胤郊葲]有人住，也租不出去，然后也賣不掉，那這樣的話不就是一堆石頭嘛。所以大家買房的時(shí)候一定要擦亮雙眼，從地面的角度去選擇，我把它叫做價(jià)值投資。就是說買房以后也要堅(jiān)持價(jià)值投資，而不像以前閉著眼睛買，基本上都是賺的，只不過是漲的多少的問題。現(xiàn)在的房子，分化會(huì)比較厲害，甚至未來有些房子，可能會(huì)變成負(fù)資產(chǎn)。

02、儲(chǔ)殷：年輕農(nóng)民買車比買房合適多了

儲(chǔ)殷：我前幾天回老家的時(shí)候，跟我的一個(gè)農(nóng)村的小兄弟聊了聊，我跟他算了一筆賬。因?yàn)槲覀兛h城的房子還挺貴的，他就在想是不是要買。我說你買房的錢從哪來？他說他買房的錢打工來。我說你打工的地方是縣城嗎？他說他打工的地方是廣東。也就是他一年生活的絕大部分時(shí)間是在廣東生活。那么我說你從廣東打工回來掙錢，在縣城買房子值嗎？你能住嗎？你住不了。接著我就問他，我說你買一輛車，把農(nóng)村的房子兩層變?nèi)龑?，翻新一下，開車到縣城15分鐘，你覺得是這個(gè)更劃算，還是在縣里花100多萬、小200萬買套房子更劃算呢？你在農(nóng)村，拿個(gè)幾十萬改裝一下，屋子狀況能好很多。你在縣里花200萬又能買多大呢？所以對(duì)于年輕農(nóng)民而言，買輛車比買房子合適多了。我給他算了筆賬，你又可以利用國家現(xiàn)在汽車下鄉(xiāng)各種置換。

我覺得農(nóng)民，尤其是青年農(nóng)民，買車最關(guān)鍵。你出去打工也好，將來全家往外走也好，這都比買房子合適多了。

另外，大部分農(nóng)民、縣里出去的小青年，他都不是穩(wěn)定工作，他怎么保證按揭不斷？說實(shí)話，今天出去市場就業(yè)，誰能保證自己工作不波折啊？誰那么有信心自己公司一路往上走？

打工、打工就意味著有的打就是工，沒得打就是失業(yè)，所以不要給自己背債。我當(dāng)時(shí)跟他聊了半天，我就建議他不要買。我說你買個(gè)車，孩子要上學(xué)的時(shí)候租個(gè)房子，不要背貸款。

我跟我朋友說，未來，你覺得你的孩子回縣里的可能性有多大？能在縣里基層找到編制的孩子，基本上家在縣里都是體制內(nèi)的。在縣里想當(dāng)公務(wù)員的競爭，比在大城市難多了。最后農(nóng)民的孩子就業(yè)還是得依靠大城市，想回縣里就業(yè)太困難了，沒啥正經(jīng)工作。

所以這撥人將來長大以后完全回不來，尤其是女孩，我說很難的。我說姑娘家，不要說嫁個(gè)大城市，嫁北京，你嫁個(gè)二三線城市問題不大，你用得著在縣城給他買房嗎？我說將來你姑娘結(jié)了婚以后，你呢，把這些年攢的錢在你姑娘、姑爺邊上買一個(gè)小兩居，就近照顧，多香啊，為啥非要回縣城買房，買石頭，買一堆債呢？我給他分析很久，他最后的結(jié)論就是，換一輛大一點(diǎn)的車，不買房。

而且這幾年該進(jìn)城的人，都進(jìn)的差不多了。楊兄都知道，這幾年農(nóng)村里但凡能進(jìn)城的人都進(jìn)城了。

楊德龍：一直在縣城生活的，已經(jīng)城鎮(zhèn)化的，他會(huì)在縣城買房，當(dāng)然以前就買過了。

03、儲(chǔ)殷：一個(gè)縣沒有工業(yè)、沒有高鐵、沒有消費(fèi) 我們要接受它衰落的現(xiàn)實(shí)

鳳凰網(wǎng)財(cái)經(jīng)《封面直播》：既然現(xiàn)在是這種情況，那未來拉動(dòng)縣城房地產(chǎn)市場需求的主力軍是哪批人呢？縣城樓市激活的潛力有多大？哪些地方有潛力被激活？

儲(chǔ)殷：靠近大城市的縣城，能夠分大城市的人口和產(chǎn)業(yè)的地區(qū)（樓市能被激活）。我覺得我們要接受有的縣城的房價(jià)起不來。這是好的。就是不要非拉動(dòng)房地產(chǎn)。有的地方拉不起來，對(duì)沒錢的人是個(gè)好處。我還想著有一天我真沒錢了，去牡丹江養(yǎng)老呢，對(duì)不對(duì)？綏芬河、牡丹江2萬塊錢一套，我還指望去那兒呢。你把它拉起來，我咋活呀？是吧。所以不是所有的縣城都要把它拉起來的。

但我覺得縣城最關(guān)鍵的是城區(qū)改造，縣城結(jié)構(gòu)要合理。我們很多縣城的消費(fèi)潛力要激發(fā)起來，這個(gè)很重要。

像我的老家岳西縣，我一直覺得與其花精力去拉動(dòng)他的房地產(chǎn)，不如安心做它的民宿旅游，做它的度假旅游，把它做成大城市的后花園，季節(jié)性的住房，本身也挺好，不一定非要拉動(dòng)房地產(chǎn)市場。

鳳凰網(wǎng)財(cái)經(jīng)《封面直播》：您剛剛提到了一個(gè)關(guān)鍵詞，就是拉動(dòng)消費(fèi)，消費(fèi)應(yīng)該怎么拉？

儲(chǔ)殷：交通，交通很重要。岳西以前很少有人去，現(xiàn)在一到春節(jié)，溫泉賓館翻一倍的價(jià)格，以前我記得200多一天，這回我去了都要住600多一天，就是因?yàn)楸缓戏?、南京的人住滿了，這很重要。另一個(gè)服務(wù)要升級(jí)，像德清為什么起來呀？莫干山。另一個(gè)就是，縣里定位要好，我個(gè)人一直覺得做這種工業(yè)縣挺好的，大城市很多制造業(yè)不愿意留，往外一點(diǎn)也挺好。沒有別的路。

我覺得一個(gè)縣沒有工業(yè)，沒有什么高鐵，也沒有什么消費(fèi)，我們要接受它衰落的現(xiàn)實(shí)。因?yàn)檫@是個(gè)分化的年代，有的縣的房價(jià)落下去是好事，因?yàn)樗摳呗铩?/p>

04、楊德龍：救房地產(chǎn)不是要提高房價(jià) 而是要提高成交量

楊德龍：我覺得現(xiàn)在救房地產(chǎn)不是說為了把房價(jià)打上去，而是為了把成交量搞上去。這樣新房可以賣得出去，二手房成交量活躍起來?，F(xiàn)在二手房交易量下降是非常厲害的，很多地方房地產(chǎn)銷售，處于停滯狀態(tài)，很多中介都已經(jīng)關(guān)門了。像深圳的成交量已經(jīng)只有高峰的10%了，很多中介關(guān)掉了。一個(gè)資產(chǎn)如果沒有成交量，交易不活躍，你想變現(xiàn)的時(shí)候無法變現(xiàn)，其實(shí)它的風(fēng)險(xiǎn)大于房價(jià)下跌的風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)槟阗u不掉，它沒有流動(dòng)性。

相當(dāng)于一個(gè)股票停牌了，長期停牌資產(chǎn)肯定要打折的。所以現(xiàn)在救房地產(chǎn)的措施，主要發(fā)力點(diǎn)應(yīng)該在促進(jìn)房地產(chǎn)銷售上，包括新房銷售，以及二手房銷售，這才是關(guān)鍵。而不要讓房價(jià)漲起來。房價(jià)一漲起來之后，成交量會(huì)更低，因?yàn)橘I房的人會(huì)更少。房地產(chǎn)成交量漲上來了，這樣的話，土地才不會(huì)流拍，地方政府財(cái)政才會(huì)有收入。

儲(chǔ)殷：對(duì)的。

楊德龍：然后二手房成交量上來之后，大家也愿意把房子作為一個(gè)資產(chǎn)來配了。如果房子沒有流動(dòng)性，像農(nóng)民在農(nóng)村的房子，價(jià)格就超低，因?yàn)闆]有一個(gè)公開交易的市場，你想賣掉，賣個(gè)5萬、10萬就很好了。提高房地產(chǎn)的成交量，應(yīng)該是未來發(fā)力的重點(diǎn)。

05、楊德龍：建議一線之外的城市全部放開限購限貸 第一套房取消首付比例

鳳凰網(wǎng)財(cái)經(jīng)《封面直播》：楊總，您對(duì)提高房產(chǎn)交易量有什么好的建議呢？

楊德龍：前幾年為了打壓房價(jià)，很多地方出了很多嚴(yán)格的限購限貸的措施。這三年疫情，大家收入下降，現(xiàn)在炒房的意愿大大下降。這時(shí)候再去限購限貸實(shí)際上已經(jīng)不合時(shí)宜。所以我們看到，東莞等城市已經(jīng)宣布放開房地產(chǎn)限購限貸。

我覺得未來除了北上廣深一線城市之外，全部都要放開。有實(shí)力、愿意買房的人，需求滿足。人家愿意買房，為什么不能買到呢？這是一個(gè)市場化的行為。如果市場沒有，就像股票市場沒有炒作的人，市場沒有交易量，那一潭死水，這個(gè)市場就“死”掉了。房子也是。房地產(chǎn)市場如果沒有一些投機(jī)客、炒房客參與，這個(gè)房地產(chǎn)市場也死掉了。

大家不用擔(dān)心，很多小城市放開限購限貸，房價(jià)會(huì)炒上去。實(shí)際上，東莞在房地產(chǎn)限購限貸取消之后，成交量略微上升，房價(jià)更沒上漲。為什么呢？因?yàn)楝F(xiàn)在大家已經(jīng)過了靠炒房發(fā)財(cái)?shù)哪甏恕Ａ硗?，中國的老齡化越來越嚴(yán)重，年輕人買房的需求也在下降，也就是說中國的人口紅利其實(shí)已經(jīng)結(jié)束。

對(duì)于一些剛需，比如對(duì)于一些第一套住房結(jié)婚買房，這個(gè)首套房可以降低首付比例。在美國，很多地方的首付比例只有10%，但是我們的首付比例至少30%，這其實(shí)也讓新房買房的人壓力非常大。

現(xiàn)在房地產(chǎn)都沒什么成交量了，很多當(dāng)時(shí)為了打壓房價(jià)出臺(tái)的臨時(shí)措施就沒必要再出來了。這樣成交量活躍了，大家對(duì)經(jīng)濟(jì)的信心也提高了。有了房價(jià)未來上漲的預(yù)期，大家才愿意買房。如果你預(yù)期房價(jià)會(huì)跌，你還會(huì)買房嗎？大家買房的人都不是傻子，甚至說買房的人應(yīng)該還是比較聰明的，要不他沒有錢買。如果沒有上漲的預(yù)期，房地產(chǎn)就是個(gè)死結(jié)。

06、楊德龍：過去20年，買房的人都是幸福的人

鳳凰網(wǎng)財(cái)經(jīng)《封面直播》：但是也有網(wǎng)友反映，降低首付的話會(huì)不會(huì)增加普通人的還貸壓力？

楊德龍：是不是買房是普通人決定的。如果你感覺你的還款壓力大，還月供壓力大，那就選擇不買唄，對(duì)吧？或者你首付可以多付。而對(duì)于月收入較高的人，買房意愿比較強(qiáng)的，那可以選擇低首付，其實(shí)這個(gè)選擇權(quán)在個(gè)人。

因?yàn)槟阍阢y行貸款的時(shí)候，貸幾成是你決定的，不是銀行決定的。如果你連按揭款都還不了，你的工作收入不穩(wěn)定，那還是別買房了，還是租房吧，買房將來萬一斷供了，損失就大了。

大家愿不愿意買房，要自己來決定，對(duì)吧？反正過去20年來看，買房的人都是幸福的人。當(dāng)時(shí)還款的壓力確實(shí)大，但是現(xiàn)在來看，當(dāng)時(shí)買的房子都是家里最值錢的資產(chǎn)。那你愿不愿意承擔(dān)這個(gè)壓力？很多時(shí)候買房都是被逼情況之下才買的，當(dāng)時(shí)買房的時(shí)候可能壓力很大，但是事后來看，你會(huì)感謝當(dāng)時(shí)做的決定。好的房子，對(duì)大多數(shù)人來說是家里最值錢的資產(chǎn)，也是一個(gè)保值的資產(chǎn)。

我記得小時(shí)候我們有一首兒歌，叫我在馬路邊撿到一分錢，交給警察叔叔手里邊。據(jù)說現(xiàn)在幼兒園的小朋友，學(xué)這首歌的時(shí)候已經(jīng)改了，改成我在馬路邊撿到一塊錢，交給警察叔叔手里邊。因?yàn)楝F(xiàn)在小朋友根本見不到一分錢，你想撿一分錢也撿不到。所以說物價(jià)長期來看漲的幅度非常大，也就是說你的購買力下降很厲害，而通過買房，實(shí)現(xiàn)了財(cái)富的保值。

07、如何判斷買房的核心區(qū)域？楊德龍解答

鳳凰網(wǎng)財(cái)經(jīng)《封面直播》：您剛剛談房地產(chǎn)機(jī)會(huì)的時(shí)候，提到的一個(gè)關(guān)鍵詞就是核心區(qū)域。對(duì)于普通人來說，除了我們常識(shí)認(rèn)識(shí)的，比如市中心，我們可以很明顯地知道它是核心區(qū)域，還有哪些方面便于普通人判斷它是不是核心區(qū)域，他是不是值得在這個(gè)地方買房呢？

楊德龍：核心區(qū)域是看這個(gè)城市本身的規(guī)劃，就是它的發(fā)展重心在哪兒？一個(gè)是老城區(qū)商業(yè)繁榮的地方、生活方便的地方。如果有新城區(qū)的規(guī)劃，這時(shí)候可能要考慮到新城區(qū)買，因?yàn)樾鲁菂^(qū)可能是未來經(jīng)濟(jì)的中心。

投資它是看未來的，而不是看過去。過去繁榮的地方，將來可能會(huì)變成廢墟，過去繁榮的街道未來可能冷冷清清，所以大家一定要去了解城市的規(guī)劃，就是未來城市向哪發(fā)展，是往南發(fā)展，還是往西發(fā)展，往東發(fā)展，往北發(fā)展，這個(gè)都是有規(guī)劃的。

08、倪鵬飛：中國房地產(chǎn)市場已經(jīng)進(jìn)入了一個(gè)新常態(tài)

鳳凰網(wǎng)財(cái)經(jīng)《封面直播》：房地產(chǎn)市場有價(jià)無市的問題困擾了很多人，楊總剛剛也特別提到了要提高交易量。倪總，您這邊有沒有什么好的建議呢？

倪鵬飛：提高交易量，實(shí)際上各地政府都做了很多的工作了。從短期和長期兩個(gè)方面來看，短期，想大幅度提高縣城住房的銷售量，還存在著很大的困難。從長期來看，中國房地產(chǎn)市場已經(jīng)進(jìn)入了一個(gè)新常態(tài)?？傮w上來說，房地產(chǎn)建設(shè)、開發(fā)、購買的高潮已經(jīng)過去了。

從預(yù)期上來看，目前房地產(chǎn)還處于一個(gè)下行的狀態(tài)，盡管政府，特別是地方政府做了很多的努力，但市場情緒依然沒有得到很好的轉(zhuǎn)變。據(jù)我了解，大家特別期待的今年春節(jié)回鄉(xiāng)購房潮，就沒有很明顯的出現(xiàn)。

鳳凰網(wǎng)財(cái)經(jīng)《封面直播》：那你認(rèn)為購房情緒什么時(shí)候有可能發(fā)生扭轉(zhuǎn)嗎？

倪鵬飛：中國縣城的房地產(chǎn)，從空間上有分成三類，而不是大家普遍說的兩類。一類是大都市周邊的縣城，這些縣城它們會(huì)有較大的潛力。

第二類是一些專業(yè)的城鎮(zhèn)，有農(nóng)業(yè)主產(chǎn)區(qū)，人口比較稠密的城市。中部的一些農(nóng)業(yè)發(fā)展比較好的地區(qū)，它的城市化率還比較低，大概都還沒達(dá)到全國平均水平，如河南、安徽、湖北、河北，甚至湖南等等?？h城它是城尾鄉(xiāng)頭，這些區(qū)域它還有一定的發(fā)展的潛力。

第三類就是大家特別強(qiáng)調(diào)的人口流失的、經(jīng)濟(jì)發(fā)展相對(duì)比較差的區(qū)域，以及過去房子開發(fā)相對(duì)較多的，像偏遠(yuǎn)的城市，交通不便的城市，資源枯竭的城市，這些城市它基本上沒有什么未來。

從這里來看，至少有兩類城市（縣城），經(jīng)過這一段時(shí)間對(duì)地產(chǎn)過剩的消化，未來還是有一定的發(fā)展?jié)摿Φ摹?/p>

鳳凰網(wǎng)財(cái)經(jīng)《封面直播》：人口因素影響房價(jià)的重要因素。

倪鵬飛：一定要注意是兩個(gè)因素，人口和經(jīng)濟(jì)。人口增長和經(jīng)濟(jì)增長是必須考慮的因素，只考慮一個(gè)還不行。人口比較多，經(jīng)濟(jì)增長快，這個(gè)組合是最好的，房地產(chǎn)潛力相對(duì)比較大一些。相反人口雖然多，但是經(jīng)濟(jì)發(fā)展不好，就會(huì)有轉(zhuǎn)移，人口有可能會(huì)轉(zhuǎn)移到大城市里邊去。

09、楊德龍：不僅要發(fā)展一線城市，還要發(fā)展一線半城市

鳳凰網(wǎng)財(cái)經(jīng)《封面直播》：人口在向大城市和中心遷移，長遠(yuǎn)來看這是個(gè)好現(xiàn)象和普遍現(xiàn)象嗎？其實(shí)我們也可以看到另外一個(gè)現(xiàn)象，就是很多年輕人已經(jīng)選擇離開大城市，回到小城市發(fā)展發(fā)展了，這兩個(gè)潮流的趨勢哪個(gè)更強(qiáng)烈一些？

楊德龍：現(xiàn)在確實(shí)存在兩方面的潮流。從國際大都市發(fā)展的經(jīng)歷來看的話，人口向大城市集中是一個(gè)歷史規(guī)律。當(dāng)然每個(gè)人都有自己的選擇。有的人希望回歸田園生活，或者是已經(jīng)在大城市賺到錢了，這時(shí)候回去養(yǎng)老，這是一種情況。但是這種情況很少，大多數(shù)人還是希望能夠在大城市奮斗，能夠?qū)崿F(xiàn)自己的理想。當(dāng)然大城市不一定是北上廣，甚至一線城市，還有省城，省城的機(jī)會(huì)更多一些。

我們要治療大城市病也是個(gè)問題，因?yàn)槌鞘腥嗽蕉啵o當(dāng)?shù)氐木蜆I(yè)、教育、醫(yī)療、交通都造成了很大的壓力，所以要多建設(shè)一些城市，而不是只發(fā)展幾個(gè)中心城市。比方像美國，之所以這個(gè)大城市的人口占比沒那么大，是因?yàn)樗拇蟪鞘卸?，美國的東海岸、西海岸、南部、北部都有很多中心城市，在中部都有中心城市，這樣的話充分分散了人口的壓力。所以美國的大城市病相對(duì)少一些。

所以在未來的城市化發(fā)展方面，不僅要發(fā)展一線城市，還要發(fā)展一線半城市、二線城市，解決年輕人的就業(yè)以及發(fā)展的問題。

鳳凰網(wǎng)財(cái)經(jīng)《封面直播》：哪些城市有可能成為一線半城市？對(duì)于現(xiàn)在年輕人來說，新城市的發(fā)展機(jī)會(huì)在哪里？怎么去發(fā)掘這個(gè)機(jī)會(huì)呢？

楊德龍：現(xiàn)在北上廣深無疑是一線城市，像杭州、鄭州、成都這些城市逐步成為一線半城市，他們的發(fā)展程度離一線城市的差別越來越小，并且人口膨脹也比較厲害。

很多一線半城市其實(shí)發(fā)展也是很快的。未來很多省城，比如長沙、武漢、福州這些省會(huì)城市，其實(shí)都有潛力發(fā)展成一線半城市。

10、倪鵬飛：建議年輕人不是非到大城市去 而是到都市圈里去

鳳凰網(wǎng)財(cái)經(jīng)《封面直播》：倪總你認(rèn)同楊總的觀點(diǎn)嗎？您也認(rèn)為人口最終會(huì)向大城市集中嗎？

倪鵬飛：剛才說的，我認(rèn)同。經(jīng)濟(jì)學(xué)上也是這樣一個(gè)道理，就是聚集，分享規(guī)模經(jīng)濟(jì)的優(yōu)勢。當(dāng)然規(guī)模經(jīng)濟(jì)它肯定也有規(guī)模成本，所以聚集是總的趨勢，但聚集有一個(gè)度。

隨著技術(shù)的進(jìn)步，交互的成本下降，聚集會(huì)逐漸加劇。但在一定的技術(shù)條件下，規(guī)模有一個(gè)最優(yōu)的問題，過多了，它就可能會(huì)導(dǎo)致“城市病”，導(dǎo)致過度聚集，這也是目前咱們對(duì)于一些城市，已經(jīng)采取了一些疏解的辦法了。

現(xiàn)在無論是就業(yè)、居住、經(jīng)濟(jì)發(fā)展，從空間的角度來說，主要是從都市圈和城市群的角度去考慮。城市群和都市圈的崛起實(shí)際上既是聚集，也是分散。它是大的聚集，是小的分散。

我們建議年輕人不是說非到大城市去，而是建議到都市圈里邊去。都市圈那個(gè)圈里，既有較大的中心城市，也有中等的城市，次中心城市，還有縣城，甚至還有鎮(zhèn)，還有農(nóng)村，這樣從居住選擇上來說，就能實(shí)現(xiàn)大范圍的、大尺度的居住一體。

11、楊德龍：閉著眼睛買房的時(shí)代已經(jīng)過去了 但提前還貸并不明智

鳳凰網(wǎng)財(cái)經(jīng)《封面直播》：既然人口還是會(huì)向大城市和城市圈聚集，那么一線和一線周邊城市房價(jià)還會(huì)漲嗎？

楊德龍：這個(gè)也是要分區(qū)域看的。決定房價(jià)的一個(gè)是人口流入，一個(gè)是未來當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展的情況。當(dāng)?shù)谿DP會(huì)不會(huì)繼續(xù)增長？現(xiàn)在已經(jīng)出現(xiàn)了分化。

經(jīng)濟(jì)在轉(zhuǎn)型，好的房子、好的股票、好的基金都屬于好資產(chǎn)。好的資產(chǎn)還是會(huì)受到資金的追捧，未來價(jià)格也會(huì)持續(xù)上漲，如果把好的房子當(dāng)成一個(gè)資產(chǎn)來看的話，是值得配置的。

當(dāng)然你要是像以前一樣加杠桿去炒房，這是不可取的。大家一定要記住，房子是用來住的，不是用來炒的?，F(xiàn)在，閉著眼睛買房的時(shí)代已經(jīng)過去了，炒房的風(fēng)險(xiǎn)越來越大，特別是成交量下降以后，很多房子出不了手，出不了手的話你就很難回籠資金，就可能造成資金鏈斷裂，所以杠桿率一定不要太高。

未來買房要么是滿足剛需，要么是投資核心區(qū)的房產(chǎn)，作為一個(gè)保值增值的工具。千萬不要加杠桿去炒很多房子，這樣風(fēng)險(xiǎn)會(huì)越來越大的。

有的人還問了，就是說如果這幾年沒有什么賺錢機(jī)會(huì)，要不要提前還貸？其實(shí)我覺得提前還貸并不明智。除非你確實(shí)錢比較多。因?yàn)閷?duì)普通人來說，能從銀行貸到一大筆錢并且分30年還，而且不需要太高的資信，那么買房按揭是唯一的機(jī)會(huì)。

大家買房貸的款實(shí)際上是成本很低，并且期限比較長的一個(gè)貸款。如果和央行發(fā)行貨幣的速度相比，這個(gè)利率是微不足道的，就算一年5%，但是央行每年發(fā)行貨幣的速度M2是10%，實(shí)際上你是占了銀行便宜的。還30年，你雖然還的量比原來貸的款多一倍，但實(shí)際上貨幣貶值是貶值1倍嗎？你想想10年前的豬肉多少錢一斤？10塊一斤，那現(xiàn)在多少？現(xiàn)在30塊，最高的時(shí)候50塊?？梢哉f貨幣貶值的速度大概是每年10%左右，和M2相當(dāng)，但是銀行按揭利率也就是5%左右，有的才4%。所以我不建議大家提前還貸。提前還貸之后再想從銀行貸出來是比較困難的。

12、倪鵬飛：一些中心區(qū)的房價(jià)不是由當(dāng)?shù)鼐用竦氖杖?而是由全球富人決定的

鳳凰網(wǎng)財(cái)經(jīng)《封面直播》：倪總，您怎么看未來一線城市和二、三線城市房價(jià)的發(fā)展？

倪鵬飛：剛才楊總說的，有些我是比較贊同的?？傮w上來說，也是分兩個(gè)方面，一方面就是分化。分化就是一些區(qū)域可能會(huì)有上漲的趨勢，或者上漲的可能，但是總體過快上漲的區(qū)位越來越小?，F(xiàn)在的分化不僅是說一、二線和三、四線的分化，不僅是城市、縣里面的分化，城市不同的項(xiàng)目也有很大的分化。整體上，分化過程中，持續(xù)變好的，或者投資價(jià)值比較好的項(xiàng)目是越來越少了，也是說要想投資的話，那絕對(duì)是要高度謹(jǐn)慎。

第二、總體上，即使是一二線城市，按照房價(jià)收入比來判斷，房價(jià)要有一個(gè)下行或者是逐步下降的趨勢。前期的房價(jià)過高，房價(jià)收入比漲到20甚至40水平，顯然是不可持續(xù)的，最近有一個(gè)重大的調(diào)整，這個(gè)調(diào)整一個(gè)方面是說價(jià)格直接地下降，另外就是房價(jià)的漲幅沒有收入的漲幅高，慢慢的就恢復(fù)到，向合理的房價(jià)收入比邁進(jìn)。

總體房價(jià)收入比下降的理由是，大都市區(qū)的建設(shè)，尤其是周邊交通網(wǎng)絡(luò)化，以及公共服務(wù)，包括優(yōu)質(zhì)公共服務(wù)向都市圈、城市群的布局，都有可能向城市周邊增加的房地產(chǎn)，稀釋中心城市過高的房價(jià)。

綜合起來，一二線城市大部分區(qū)域有明顯的上漲，已經(jīng)不太現(xiàn)實(shí)了，總體上要逐漸恢復(fù)到房價(jià)收入比合理的水平。對(duì)一些中心區(qū)CBD，核心區(qū)，它們的房價(jià)不是由當(dāng)?shù)氐?，或者咱們一二線城市平均的房價(jià)收入比、居民收入決定的，它是基于全球房價(jià)的一個(gè)市場比較（產(chǎn)生的）。（這些區(qū)域）能買得起房子的也是全球人，就是高端的人群，相對(duì)于他們高端人群（房價(jià)）也是處在合理的水平。但是這些區(qū)域相對(duì)來說越來越少，我的判斷是這樣。

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