進(jìn)入2023年房貸的提前還貸潮讓銀行壓力山大，讓房貸還款人十分無語，有的提前還款要提前兩個(gè)月預(yù)約，有的已經(jīng)預(yù)約了三個(gè)月以后才能提前還款。以前都聽說過貸款難，審批嚴(yán)格、審批時(shí)間長、貸款額度經(jīng)常排隊(duì)，現(xiàn)在沒有想到還款也要排隊(duì)預(yù)約，還不一定還得上。

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為什么會(huì)出現(xiàn)房貸的提前還款潮，當(dāng)然最根本的原因是銀行房貸利率的下調(diào)導(dǎo)致房貸利率進(jìn)入“3時(shí)代”，讓提前還貸者有利可圖。1月5日人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)宣布建立首套住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制后，一大波城市下調(diào)了首套房貸款利率下限，約30城已下調(diào)了首套房貸款利率，有20多個(gè)城市首套房貸利率已經(jīng)進(jìn)入“3”時(shí)代，包括鄭州、天津、廈門、福州、沈陽等一些重點(diǎn)二線城市，四大國有銀行廣東珠海分支機(jī)構(gòu)首套房貸款利率最低可按3.7%執(zhí)行。

房貸利率下行引發(fā)的提前還款潮真的對(duì)房貸者有利嗎？我們應(yīng)該如何看待和處理目前出現(xiàn)的房貸提前還款潮？實(shí)際上是以下三種情況三種處理方式：

第一種情境，確實(shí)有一部分閑錢同時(shí)又有房貸，那么堅(jiān)定地提前還貸自然是有利的

鄭州的李女士2019年買房貸款280萬元，當(dāng)時(shí)的貸款期限30年、貸款利率是5.88%，與周圍同事的6%以上的房貸利率相比算是比較低的，雖然自己當(dāng)時(shí)選擇的是浮動(dòng)利率，在2022年5月LPR下調(diào)了0.35個(gè)百分點(diǎn)，根據(jù)合同條款規(guī)定2023年1月1日利率調(diào)整，從以前的房貸利率5.88%下調(diào)到5.53%。

以等額本息還款方式、280萬元貸款金額進(jìn)行測(cè)算，5.53%的房貸利率30年期限每個(gè)月償還貸款本息15950元，30年需要支付利息294.23萬元。

李女士有120萬元的閑錢，但是從目前的情況下基本沒有什么值得投資和理財(cái)?shù)姆绞綄?duì)抗5.53%的房貸利率，雖然房貸利率下調(diào)了但仍然是比較高的。

從人們常用的投資手段和方式，股市投資風(fēng)險(xiǎn)大是所有的人都知道的，央視《經(jīng)濟(jì)半小時(shí)》對(duì)76.46萬名股民進(jìn)行調(diào)查顯示，2022年有92.51％虧損；2022年度上證指數(shù)累計(jì)跌幅15.13%，深證成指跌幅25.85%，創(chuàng)業(yè)板指跌幅29.37%，據(jù)媒體以2022年底的A股市值進(jìn)行測(cè)算，2022年A股股民人均虧損達(dá)到7.87萬元。

那些炒股不如炒基金的人也再一次汗顏，到2022年12月19日收盤，整體基金市場(chǎng)平均收益率-10.5%，近七成基金年內(nèi)收益告負(fù)，公募基金平均收益率為-17%，只有不到一成的公募基金取得正收益。

而銀行理財(cái)去年的情境大多數(shù)人都知道了，無論是銀行理財(cái)凈值的大幅度回撤還是6000多只銀行理財(cái)產(chǎn)品虧損，或者是2022年底時(shí)平均兌付的2%左右的收益率，都無法與房貸利率相比擬。

因此，作為李女士這樣的房貸者如果有部分閑錢堅(jiān)定地提前還貸是非常理解的，同時(shí)也是應(yīng)該堅(jiān)定地去做的，畢竟目前沒有任何投資方式能夠達(dá)到房貸的利率水平。

第二種情境，只是因?yàn)榉抠J利率下調(diào)，想能完貸款中介實(shí)現(xiàn)房貸利率的降低，這就要慎重從事

有一些人是因?yàn)榉抠J利率下調(diào)希望降低房貸利息成本，有的人則是因?yàn)橐恍┵J款中介忽悠而想通過貸款中介實(shí)現(xiàn)房貸利率下調(diào)的目標(biāo)，畢竟自己沒有多少多余的錢提前還貸，更重要的是，這樣的提前還貸還是全部?jī)斶€。

經(jīng)目前杭州首套住房的房貸利率已經(jīng)下降到3.8%為例，張女士2021年房貸7成、期限30年、4.5%的房貸利率貸款300萬元，如果提前償還房貸再通過新貸款3.8%的利率進(jìn)行轉(zhuǎn)換，則少支付一大筆貸款利息。

我們測(cè)算一下，以等額本息進(jìn)行測(cè)算，300萬元貸款每個(gè)月償還本息15200.56?元，30年支付貸款利息2472201.35?元；如果是下調(diào)到3.8%的房貸利率，則每個(gè)月償還本息13978.72?元元，30年支付貸款利息2032339.39?元；則每個(gè)月少還本付息1221.84元，30年累計(jì)少支付利息43.98萬元。是不是很誘人？如果是那些貸款在6%甚至6.2%的房貸人，上百萬的房貸利息節(jié)省就非?？捎^和動(dòng)心了。

因此，一些房貸人在貸款中介的忽悠下想提前全部?jī)斶€房貸然后再通過新的房貸進(jìn)行轉(zhuǎn)換。

這里需要解決幾個(gè)根本性的問題：一是房貸中介并不是無償?shù)?，而房貸中介墊付的房貸資金成本是非常高的，甚至年化利率在24%也非常多；二是房貸中介會(huì)收取另外一些各種費(fèi)用，這些費(fèi)用也會(huì)大大加大轉(zhuǎn)換成本；三是如果在提前償還貸款和再貸款之間出現(xiàn)大的偏差，那么需要付出的成本會(huì)更高。

因此，如果是你沒有足夠的閑置資金提前還貸，只是單純地想通過貸款轉(zhuǎn)換成低利率的貸款，你完全可以向其他銀行申請(qǐng)新的房貸，通過新的房貸進(jìn)行轉(zhuǎn)換，而不要通過房貸中介進(jìn)行轉(zhuǎn)換。這一點(diǎn)一定要成為一個(gè)明確的原則。

第三種情境，通過三種方式減輕房貸利率壓力，但同時(shí)也要防止陷入房貸利率陷阱

提前還貸只是降低房貸利率的一種方式，雖然目前銀行面臨的壓力比較大，而且很多銀行已經(jīng)將預(yù)約提前償還貸款的期限延遲到4個(gè)月以后，同時(shí)銀行肯定不愿意放棄如此優(yōu)質(zhì)的信貸資產(chǎn)和高收益的信貸資產(chǎn)，畢竟房貸貸款者減少的利息就是銀行的利潤。

如何既降低房貸者的利息壓力，又能夠減緩大量的提前償還潮帶來的壓力，同時(shí)還要防范房貸利率陷阱呢？主要有三種方式：

一是人民銀行和監(jiān)管機(jī)構(gòu)應(yīng)該引導(dǎo)銀行適當(dāng)下調(diào)高利率房貸的利率水平，以弱化提前還貸潮的壓力。主動(dòng)出擊和主動(dòng)化解提前還貸潮比被動(dòng)應(yīng)付和推遲提前還貸可能更有利，比如對(duì)于那些5%以上的房貸利率下調(diào)到4.5%左右以平息房貸高利率貸款者的貸款利息壓力，或者針對(duì)高利率房貸買房者以一定的比例下調(diào)房貸利率。

二是目前情況下大多數(shù)人肯定應(yīng)該選擇等額本金還款方式和浮動(dòng)利率，畢竟只有浮動(dòng)利率才能享受到貸款利率下浮的好處，而固定利率則不可能獲得貸款利率下浮的好處；同時(shí)等額本金還款方式比等額本息還款方式支付的利息更少，但銀行的制式合同和客戶經(jīng)理推薦的和平感覺等額本息還款方式，這一點(diǎn)一定要注意和重視。

三是提前還貸要堅(jiān)守一個(gè)原則，不要借錢還貸，畢竟借錢也是有成本的，同時(shí)借錢的人情和還款壓力也比較大；不要希望通過經(jīng)營貸、消費(fèi)貸進(jìn)行房貸轉(zhuǎn)換，這樣的轉(zhuǎn)換面臨巨大的違規(guī)成本和風(fēng)險(xiǎn)，一旦出現(xiàn)違規(guī)銀行可能全部提前收回房貸；三是要考慮未來房貸利率的變化成本，現(xiàn)在的提前償還貸款潮如果在以后遇到房地產(chǎn)市場(chǎng)復(fù)蘇和大量的房貸需求增加，房貸利率上行也不是不可能。

目前的房貸提前還款潮給房貸者和銀行都帶來巨大的壓力，但任何事情都不要絕對(duì)，提前還貸要量力而行，同時(shí)適可而止，任何超過自身能力的提前還貸都可能帶來不可預(yù)知的后果。你支持提前還貸嗎？在評(píng)論區(qū)說說你的看法吧。（麒鑒）

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