出品｜搜狐財(cái)經(jīng)

作者｜吳亞

市場(chǎng)寒意未散，開(kāi)發(fā)商們的日子仍過(guò)得十分艱難。近兩日密集披露的2022年業(yè)績(jī)預(yù)告、業(yè)績(jī)快報(bào)顯示，下滑或虧損已成為行業(yè)常態(tài)。

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即使是頭部房企，也難擋市場(chǎng)下行帶來(lái)的業(yè)績(jī)壓力。1月31日晚間，綠地控股（600606.SH）發(fā)布2022年業(yè)績(jī)預(yù)告，預(yù)計(jì)公司全年歸母凈利潤(rùn)同比降幅在68%左右、歸母扣非凈利潤(rùn)降幅在54%左右。

上一個(gè)完整財(cái)年即2021年，綠地錄得2015年借殼上市以來(lái)的首次利潤(rùn)負(fù)增長(zhǎng)、凈利直接“腰斬”。進(jìn)入2022年，綠地連續(xù)三個(gè)季度都處于營(yíng)收凈利“雙降”的局面，全年業(yè)績(jī)下滑成為必然。

雖然業(yè)績(jī)承壓，但綠地的“化債”工作在2022年取得重大進(jìn)展。當(dāng)年11月其通過(guò)整體重組的方式，將存續(xù)的32.41億美元境外債券成功展期；官方數(shù)據(jù)也顯示，綠地全年累計(jì)凈償還有息負(fù)債也達(dá)到約302億元。

只是，和一眾房企一樣，綠地仍需等待“春天”的到來(lái)，等待樓市回暖、行業(yè)復(fù)蘇。根據(jù)綠地同日發(fā)布的公告，2022年公司僅實(shí)現(xiàn)合同銷(xiāo)售金額1323.32億元，同比降幅達(dá)54.4%。

預(yù)計(jì)2022年歸母凈利潤(rùn)同比減少42億

綠地披露，2022年公司的總營(yíng)收為4238億元。即對(duì)比2021年完成的5448億元，降幅約為22.21%。

本次發(fā)布的業(yè)績(jī)預(yù)告中，在談及2022年的營(yíng)收表現(xiàn)時(shí)，綠地僅稱(chēng)，“受疫情、市場(chǎng)低迷等綜合影響，營(yíng)業(yè)收入同比減少?！?/p>

最近的一個(gè)報(bào)告期即2022年前9月，綠地錄得的營(yíng)收為3061億元，同比降幅為28.34%。據(jù)此計(jì)算，2022年四季度綠地錄得的營(yíng)收應(yīng)為1177億元，與2021年四季度持平。

往期財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，2021年全年綠地錄得總營(yíng)收5448億元，同比增長(zhǎng)19.45%；其中的前三季度錄得營(yíng)收271億元，即余下的四季度實(shí)現(xiàn)營(yíng)收1177億元。

雖然綠地在2022年四季度營(yíng)收表現(xiàn)同比持平，但前三季度營(yíng)收同比下滑，這自然拖累綠地全年?duì)I收表現(xiàn)也出現(xiàn)下滑。

拆解到單季度來(lái)看，綠地的營(yíng)收表現(xiàn)在2022年三季度最差。當(dāng)期僅錄得1013億元，同比降幅為29.73%。

利潤(rùn)表現(xiàn)方面，從此前財(cái)報(bào)已披露的數(shù)據(jù)來(lái)看，2022年前三季度，綠地的歸母凈利潤(rùn)僅為69.48億元，同比減少37.77%；其中的二季度單季度，同比減幅達(dá)61.54%。

在預(yù)告中，綠地稱(chēng)，預(yù)估2022年公司歸母凈利潤(rùn)同比大幅減少的原因除了前述的總營(yíng)收減少之外，還包括：房地產(chǎn)結(jié)轉(zhuǎn)項(xiàng)目毛利率同比下降，部分房地產(chǎn)項(xiàng)目按要求計(jì)提減值準(zhǔn)備；財(cái)務(wù)費(fèi)用增加；聯(lián)營(yíng)合營(yíng)企業(yè)貢獻(xiàn)的投資收益同比減少。

綠地初步測(cè)算，預(yù)計(jì)公司2022年歸母凈利潤(rùn)為20億元左右，與2021年相比將減少42億元左右，同比減幅68%左右；扣非歸母凈利潤(rùn)26億元左右，同比減少31億元左右、同比降幅54%左右。

由此來(lái)看，在2021年首次陷入“增收不增利”的局面之后，綠地的業(yè)績(jī)?cè)?022年又出現(xiàn)明顯的惡化，出現(xiàn)營(yíng)收凈利“雙降”的現(xiàn)象。

此前的2021年，綠地實(shí)現(xiàn)總營(yíng)收5448億元，同比增長(zhǎng)19.45%；歸母凈利潤(rùn)61.79億元，同比減少58.8%，系2015年借殼上市以來(lái)首次錄得負(fù)增長(zhǎng)。

綠地控股是A股市場(chǎng)上少有的以“地產(chǎn)+建筑”為“雙主業(yè)”的規(guī)模房企，兩大主業(yè)之外其還布局了金融、大消費(fèi)兩大產(chǎn)業(yè)板塊。

以2021年為例，當(dāng)年綠地57.22%的總營(yíng)收來(lái)源于建筑業(yè)務(wù)、37.66%來(lái)自地產(chǎn)業(yè)務(wù)，即兩大主業(yè)對(duì)公司總營(yíng)收的貢獻(xiàn)比達(dá)到94.88%。

其余兩大產(chǎn)業(yè)板塊中，以大消費(fèi)板塊中的汽車(chē)服務(wù)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)為例，當(dāng)年的營(yíng)收規(guī)模也已達(dá)到92.51億元，同比增長(zhǎng)4%。

2022年銷(xiāo)售回款率達(dá)108%

綠地所處的局面并不是個(gè)例，搜狐財(cái)經(jīng)不完全統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，截止發(fā)稿，已有近20余家上市房企披露了2022年業(yè)績(jī)預(yù)告或快報(bào)，業(yè)績(jī)虧損或下滑的現(xiàn)象十分普遍。

如陽(yáng)光城預(yù)計(jì)公司2022年歸母凈利潤(rùn)凈虧損80億元至110億元，2021年同期虧損69.5億元；新城控股預(yù)計(jì)公司2022年歸母凈利潤(rùn)6.3億至37.79億元，同比減少70%到95%。

2022年，房地產(chǎn)市場(chǎng)以“保交樓、保民生、保穩(wěn)定”為主基調(diào)，行業(yè)政策“漸進(jìn)式寬松”，樓市調(diào)控頻率破紀(jì)錄；當(dāng)年11月，以“四支箭”為代表的一系列涉房金融政策更是重磅推出，以助力房企融資、促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)回歸復(fù)蘇軌道及平穩(wěn)健康發(fā)展。

即使如此，房地產(chǎn)行業(yè)整體景氣度下行壓力仍存，扭轉(zhuǎn)市場(chǎng)供需雙方的預(yù)期仍需要一定時(shí)間。行業(yè)壓力傳導(dǎo)下，不僅是在經(jīng)營(yíng)端，就銷(xiāo)售端而言房企們的表現(xiàn)也不容樂(lè)觀。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局曾披露，2022年全國(guó)商品房銷(xiāo)售額僅為133308億元，同比下降26.7%，這一規(guī)模已回落到5年前；克爾瑞、中指研究院等機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)也顯示，百?gòu)?qiáng)房企2022年銷(xiāo)售表現(xiàn)也十分慘淡。

如中指研究院數(shù)據(jù)稱(chēng)，2022年，TOP100房企銷(xiāo)售總額為75968.5億元，同比下降41.3%；同年銷(xiāo)售額超千億房企僅剩20家，較上年同期減少21家。

綠地也難擋行業(yè)下行壓力的影響，1月30日發(fā)布的最新運(yùn)營(yíng)數(shù)據(jù)顯示，2022年公司僅實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售額1323.32億元、銷(xiāo)售面積1279.8萬(wàn)平方米，分別同比減少54.4%、45%。

在市場(chǎng)寒意未散的當(dāng)下，“?，F(xiàn)金流”已成為房企生存的關(guān)鍵詞。促銷(xiāo)售之外，房企們更要聚焦的是“有回款的銷(xiāo)售”、“有利潤(rùn)的銷(xiāo)售”。

綠地亦如此，雖然公司2022年銷(xiāo)售規(guī)模同比“腰斬”，但同期公司累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售回款1433億元，回款率達(dá)108%，遠(yuǎn)高于2021年的96%，增強(qiáng)了公司經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流的安全。

2022對(duì)于綠地而言，實(shí)則是特殊的一年。這一年，行業(yè)存量風(fēng)險(xiǎn)在持續(xù)出清，房地產(chǎn)行業(yè)債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)卻仍處于高位，上市房企的信用風(fēng)險(xiǎn)事件仍時(shí)有發(fā)生。

這一年，綠地繼續(xù)推進(jìn)“降負(fù)債、去杠桿”戰(zhàn)略，多措并舉優(yōu)化自身財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)。截止2022年6月30日，公司有息負(fù)債為2228億元，半年里下降了178億元；自2020年8月“三條紅線(xiàn)”監(jiān)管政策出臺(tái)以來(lái)，已累計(jì)壓降超1650億元。

但最終，綠地還是選擇了展期的方式，來(lái)避免公司出現(xiàn)境外公開(kāi)市場(chǎng)債券違約的風(fēng)險(xiǎn)。于當(dāng)年11月，綠地完成9只境外債券的全部展期，總額高達(dá)近32億美元（約合人民幣228.28億元），成為迄今為止為數(shù)不多能夠?qū)⒚涝獋空蛊诘姆科笾弧?/p>

“以時(shí)間換空間”，讓綠地的“化債”工作加速，公司也獲得了喘息之機(jī)，將更多的精力用于保障商業(yè)經(jīng)營(yíng)及“保交付”。

據(jù)相關(guān)運(yùn)營(yíng)數(shù)據(jù)公告，2022年綠地完成新開(kāi)工面積142.1萬(wàn)平方米，比去年同期減少90.8%，且無(wú)新增房地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)?chǔ)備。但同期，公司完成竣工備案面積2526萬(wàn)平方米，與2021年基本持平。

2022年12月6日，綠地還曾發(fā)布關(guān)于擬籌劃非公開(kāi)發(fā)行股票的提示性公告，擬向不超過(guò)35名特定投資者非公開(kāi)發(fā)行股票，募集資金用于公司“保交樓、保民生”相關(guān)的房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)，以及符合上市公司再融資政策要求的補(bǔ)充流動(dòng)資金、償還債務(wù)等用途。

但這不意味著“寒冬”的過(guò)去，房地產(chǎn)市場(chǎng)正逐漸走出最困難的階段，但“春天”或扔還未完全到來(lái)，這仍是擺在綠地等房企們眼前的事實(shí)。

多家機(jī)構(gòu)數(shù)顯示，剛剛結(jié)束的春節(jié)期間，新房市場(chǎng)成交并未走出低谷。如克而瑞數(shù)據(jù)指出，全國(guó)40個(gè)重點(diǎn)城市今年春節(jié)期間成交量?jī)H為35.7萬(wàn)平方米，環(huán)比下降75%，同比下降14%；分能級(jí)來(lái)看，一線(xiàn)城市購(gòu)房需求相對(duì)堅(jiān)挺，但春節(jié)周成交量仍同比下降72%。

關(guān)鍵詞： 同比減少 同比下降