房地產是中國經濟增長的主要支柱之一。在剛剛過去的2022年，房地產市場可謂備受矚目。

行業(yè)寒冬之下，政策端有暖風吹來。從“第二支箭”到“金融16條”，再到保函置換預售監(jiān)管資金，每項政策的出臺都有極強的針對性。繼十九大之后，二十大報告再次強調“房住不炒”，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度。?

面對自成立以來的最大困境，我們應該如何理解并做出應對？它又將對未來行業(yè)的發(fā)展思路和行業(yè)生態(tài)產生怎樣的影響？展望市場，投資者該如何把握增值機會？

(資料圖片)

本期大師課，特邀易居企業(yè)集團企業(yè)戰(zhàn)略部總經理劉晨光先生。劉晨光先生長期擔任知名開發(fā)企業(yè)和金融企業(yè)的戰(zhàn)略顧問，每年與多家品牌房企創(chuàng)始人和管理層進行深度交流研討和培訓，并提供戰(zhàn)略診斷和優(yōu)化。他的研究覆蓋宏觀趨勢、城市改革、八類城市、土地供給、企業(yè)行為、行業(yè)智庫、地產重要關聯(lián)領域等方向，善于輸出前瞻性、系統(tǒng)性的方法論和結論。他曾在2017年撰寫《崛起中的浙系房企》，為業(yè)內首次系統(tǒng)解析浙江籍地產開發(fā)企業(yè)的“基因”特色和標桿企業(yè)經營范式；2019年開始撰寫《戰(zhàn)略投資內參》，日拱一卒專注行業(yè)動態(tài)和趨勢，至今已近30期，是眾多同業(yè)高管的案頭內參。

在本次課程中，劉晨光先生將從中國房地產市場的現(xiàn)狀談起，詳細分析全國商品住宅成交情況、不同區(qū)域的市場情況及房地產融資和流動性等焦點問題，層層遞進，通過復盤2012-2015年中國“十二五”規(guī)劃期間房地產行業(yè)的表現(xiàn)，對比本輪周期的不同之處，以史為鑒，分析本輪周期開發(fā)企業(yè)和地方政府的應對策略，助力投資者把握行業(yè)發(fā)展的微光。

接下來，讓我們一起來聽一聽劉晨光本期課程的開篇詞。

為什么在這個時點推出《地產的真相》

大家好，歡迎來到《地產的真相》。我是劉晨光，來自于易居克爾瑞集團。

為什么會在這個時間點上推出《地產的真相》這門課程呢？原因在于，房地產是國民經濟支柱行業(yè)，但是很多人對房地產的理解只認為是房價，甚至會認為房地產企業(yè)是暴利的代名詞，但真實的房地產行業(yè)比想象的要復雜。

第二，當下的房地產會員遭遇了自中國房地產商品化改革之后最大的沖擊，本輪危機中40-50家大型企業(yè)爆雷，也是堪稱首次。所以我們想了解背后的根源到底是什么？制度為什么會推動這輪的調整？有哪些一以貫之的改革？又發(fā)生了哪些失誤和偏差？

第三，政策對房產行業(yè)、包括城市發(fā)展，交通建設、股債平衡等方面都進行了一系列的改革儲備。這些改革儲備將伴隨這一輪沖擊而逐漸推出，重塑房地產行業(yè)的發(fā)展。

第四，本輪爆雷之所以嚴重，原因在于房地產開發(fā)企業(yè)遭受了重大的問題。但是房地產企業(yè)的問題，表面上是房地產企業(yè)的債務不夠自律，但其實還有更深層次的制度方面原因，所以我們也希望借此進行分析。

第五，整個房地產行業(yè)（不限于房地產開發(fā)行業(yè)），未來哪些領域會有哪些更大的機會值得關注？

課程內容介紹

這門《地產的真相》課程的主要內容分成八個方面：

第一方面，房地產行業(yè)當前的市場狀況，我們從數(shù)據層面來看當下房地產的市場現(xiàn)狀。分析社會科學的時候，沒有數(shù)據是不行的，但如果數(shù)據過多、過復雜、過交錯，同樣是看不清楚這個行業(yè)，所以我們非常希望用極簡的數(shù)據來看一下當下市場的現(xiàn)狀。

第二方面，這輪困境的溯源和導火索。本輪地產沖擊的導火索是土地征收成片開發(fā)，但更深層次的背景源于2016-2018年的金融地產改革。

本輪地產沖擊的“火藥桶”是房地產開發(fā)企業(yè)，尤其是民營房地產開發(fā)企業(yè)的高杠桿、高負債。高負債推動企業(yè)必須要有高的銷售額，必須有高的流動性，以及必須有高的信用體系做支撐。背后深層次的并不在于房地產開發(fā)企業(yè)，可能還有很多制度性的因素。

第三方面，我們來分析一下二十大對房地產行業(yè)的定位，以及二十大之后房地產行業(yè)大的定調是怎樣的。

第四方面，近段時間政策端的一些信息對行業(yè)的影響。為什么我們沒用房地產政策，而用政策端呢？其實房地產只是一個行業(yè)，但它影響的不光是行業(yè)政策，可能還有交通政策、金融政策、城市政策。所以我們會把與之相關的政策端信息都進行梳理。

第五方面，回顧上一輪2012-2015年的房地產周期，我非常希望通過對上一輪周期的分析，來看看有哪些經驗今天可以借鑒，有哪些教訓今天可以吸??；在上一輪當中，哪些企業(yè)做了哪些事情，今天回過頭來是錯的一塌糊涂，我們可以避免它；哪些企業(yè)在上一輪當中有很多非常不錯的成績。不論企業(yè)今天是否成功，那一段的經驗，我們希望抽離出來，供今天來借鑒。

第六方面，房地產行業(yè)的底線和一些樂觀因子。說到底線和樂觀因子，它一定是政策和政府的制約因素。不論誰是主導人，都必須遵從這些底線和制約因素。

第七方面，過去5年的改革儲備。比如土地政策儲備了哪些政策、城市改革儲備了哪些政策、金融政策儲備了哪些政策，都是未來的重要方向。基于此，看未來才會更加清楚。

第八方面，房地產行業(yè)未來可能的機會。但凡說到房地產行業(yè)，不只限于目前開發(fā)商所主導的開發(fā)行業(yè)。除了開發(fā)行業(yè)，還有一系列的代建、資管、資產交易，包括物業(yè)、產業(yè)戰(zhàn)投等一系列，都是整個大房地產行業(yè)的組成部分。未來隨著開發(fā)的資金回報率的降低，開發(fā)的資金池的拆解一步步進行下去，大的房地產行業(yè)的發(fā)展才會越來越好。目前房地產的GDP占國民經濟的比重是7%，而美國是11%，顯然隨著房地產開發(fā)規(guī)模不再增長，房地產行業(yè)占GDP的比重如果要進一步的提升，靠的是什么？靠的肯定是大的房地產行業(yè)。

這是本輪課程的大概綱要，我們也希望和大家一起來探討，對房地產行業(yè)有更深的理解。

房地產：社會科學的理解

最后，我也提一下個人對房地產這一社會科學的理解。

首先要看數(shù)據，但是又不能完全看數(shù)據。沒有數(shù)據，一切都停留于紙上談兵，但如果數(shù)據過于交叉、過于復雜，往往會掩蓋真相。任何社會科學只要用極少數(shù)的數(shù)據，找到最核心的一個因素是很重要的。

第二是信息，要想對未來有所預知、預測，顯然需要來自于企業(yè)端的信息、來自于政策端的信息、來自于智庫端的信息。而在這過程當中，積累非常重要。為什么？原因在于知道、主導政策的人不一定說，但會說的人不一定主導政策。

另一方面，企業(yè)可能也說是一套，實際做是一套。如何跟蹤觀察企業(yè)，關鍵是能不能把這些信息給抽離出來，這是非常重要的。

第三，市場就是一個邏輯。我國是現(xiàn)實主義導向的，歷次的改革都源自于發(fā)現(xiàn)問題、產生危機、解決問題、應對危機，不斷的推動整個國家往前走。顯然邏輯也來自于問題在哪，應該怎么去做，配套政策落地的時間是什么樣子的。所以梳理這個邏輯實際上也是非常重要的，這可能也構成了我們對行業(yè)的一些理解。我們也非常希望通過課程，透過不限于這三個方面，可能還有其他方面，和大家來進行一些探討和了解。

個人經歷和行業(yè)感悟

說到我個人，我在房地產行業(yè)從業(yè)已將近20年，伴隨著這個行業(yè)的黃金發(fā)展時期，收獲很大，感觸也很多。但本輪的危機實際上也是第一次經歷，經歷了這輪危機之后，不論從心態(tài)還是閱歷上都更加完整和深入。在這20年的從業(yè)經歷過程當中，有幾點感觸特別深：

第一，我早期幫大量的金融企業(yè)、地方政府、平臺公司、開發(fā)商做了很多項目，特別是土地前端的一些項目。但再好的結論，對應上具體的一些企業(yè)，最終的效果可能是不一樣的。所以從這里我們也可以看到，每個企業(yè)的運營能力是千差萬別的。所以我們經常在談行業(yè)趨勢的時候，很容易忽略具體企業(yè)的能力。而這個行業(yè)長期以來的價值判斷、周期判斷是被金融所主導的，金融認為這是一輪上升周期，那么我們應該加緊進入；如果認為是一輪下降周期，那么我們不能進入。

但實際對于企業(yè)而言，一定要比金融更加強，它一定要有更強的運營能力和內控能力，才能夠穿越行業(yè)，取得更大的一些業(yè)績。所以真正長期從業(yè)的人員應該追求“長坡薄雪”的態(tài)度。

第二，我自己喜歡幫企業(yè)做大量的顧問類的工作，每三個月進行一次檢討復盤更新。原因在于，好比在10月份翻閱到7月份報紙的時候，會發(fā)現(xiàn)報紙上的觀點完全不一樣。我們不能說7月份的報紙完全是胡說八道，但可以說有很多其他因素被疊加上去了，發(fā)生了很大的變化。因此我自己非常喜歡對未來有一些大致的判斷，尤其是未來3個月會看的比較清楚，發(fā)現(xiàn)問題馬上檢討。

對于服務的企業(yè)家，我建議盡可能不要大量的對外下判斷，說的邏輯越完美，越可能對下一步的改變產生大的阻力。

第三，我非常喜歡和企業(yè)接觸，大量走訪企業(yè)家和具體的一些項目，敬畏企業(yè)家對市場的敏銳態(tài)度，敬畏商業(yè)的本來面目。商業(yè)的本來面目，實際上就是合理利潤，控制成本。賺錢基本上靠周期，行情不好的時候要守住底線，行情好的時候獲取超額回報。這些觀點往往在很多人看來很土，但實際上這才是商業(yè)的真諦。

第四，對政策保持更多的敬畏感、理解感。我們會認為政策制定方具有更大的全局性。政策制定方的邏輯往往更加長期，甚至很多政策制定都是基于問題來的。所以對政策脈絡的理解、對政策的敬畏，是我非常看重的。

希望這些從業(yè)的經歷及沉淀能給大家提供一些幫助和啟發(fā)。

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