優(yōu)化購(gòu)房政策、發(fā)布公積金新政，放寬首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)、發(fā)放購(gòu)房補(bǔ)貼……在剛剛過(guò)去的2022年，針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的松綁政策層出不窮，引導(dǎo)和改善市場(chǎng)的意圖也愈發(fā)明顯。2023年開(kāi)年，人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)便發(fā)布通知，決定建立首套住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制；住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)倪虹在接受央視新聞的專訪時(shí)表示，對(duì)于購(gòu)買第一套住房的要大力支持，對(duì)于購(gòu)買第二套住房的，要合理支持。中國(guó)人愛(ài)買房是刻在骨子里的東西，政策刺激不斷，市場(chǎng)端表現(xiàn)究竟如何？現(xiàn)在是買房的好時(shí)候嗎？

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“沒(méi)那么急，但以小換大可以看看了”

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在政策的惠及下，現(xiàn)在是買房的好時(shí)機(jī)嗎？

對(duì)此，1月6日接受北京商報(bào)記者采訪的一線經(jīng)紀(jì)人與專家均表示“沒(méi)那么急，但以小換大以及剛需族可以看看了”。

僅從購(gòu)房成本來(lái)看，受政策利好影響，2023年具備買房“入場(chǎng)”的時(shí)機(jī)，放款周期縮短、多地下調(diào)房貸利率。但當(dāng)下房地產(chǎn)銷售下行的主要原因是購(gòu)買力的減弱，購(gòu)房者對(duì)未來(lái)收入及穩(wěn)定性的預(yù)期不明確，也就沒(méi)辦法去考慮房子這一大宗商品。且受到“買漲不買跌”心理的影響，下行的市場(chǎng)氛圍，進(jìn)一步加劇了大家的觀望情緒。這也是當(dāng)前市場(chǎng)剛需群體減少的原因。尤其是像北京的“認(rèn)房又認(rèn)貸”還沒(méi)放開(kāi)，首套房資格用起來(lái)也格外謹(jǐn)慎。

1月5日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)倪虹在接受央視新聞的專訪時(shí)的表態(tài)，引發(fā)大家的廣泛關(guān)注。對(duì)于購(gòu)買第一套住房，用的是“大力支持”的字眼。央行、銀保監(jiān)也是同樣的表態(tài)?？梢钥吹?，首次置業(yè)的剛需客群會(huì)越來(lái)越受到政策惠及，而且是長(zhǎng)效機(jī)制。所以這部分購(gòu)房客群如果不是“必需”，也不急在一時(shí)。

市場(chǎng)預(yù)期核心在于經(jīng)濟(jì)的快速修復(fù)

剛需目前入市“尚淺”，剛改客群成為市場(chǎng)的中堅(jiān)力量。對(duì)于這一部分需求，以北京市場(chǎng)為例，一線經(jīng)紀(jì)人均認(rèn)為北京地區(qū)優(yōu)質(zhì)房源的價(jià)格已有波動(dòng)。剛改群體面臨賣一買一的置換，這方面就涉及價(jià)差問(wèn)題。以小換大、以舊換新，房子的“成長(zhǎng)”質(zhì)地不同，這邊漲一萬(wàn)，那邊漲十萬(wàn)，要均衡考慮購(gòu)房成本。

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另一方面，“賣一買一置業(yè)免稅”新政也有時(shí)間限制，享受范圍是自2022年10月1日至2023年12月31日，對(duì)出售自有住房并在現(xiàn)住房出售后一年內(nèi)在市場(chǎng)重新購(gòu)買住房的納稅人。也就是說(shuō)，有改善置業(yè)需求的購(gòu)房者要抓緊了，買賣周期也會(huì)是相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間。

受政策利好影響，市場(chǎng)上也有所謂“觸底論”的產(chǎn)生，給到購(gòu)房者“抄底”的預(yù)期。但記者從多位房地產(chǎn)從業(yè)者以及行業(yè)專家了解到，“觸底”說(shuō)法需要有對(duì)比，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)雖然偏冷，但整體波動(dòng)可控，所以也就不存在“抄底”的預(yù)期。

地產(chǎn)分析師嚴(yán)躍進(jìn)表示，房地產(chǎn)全鏈條整體下行，修復(fù)企穩(wěn)離不開(kāi)需求端的發(fā)力，房貸利率是影響購(gòu)房者買房的主要因素之一，但房地產(chǎn)銷售問(wèn)題并不是如此簡(jiǎn)單就能解決的，取決于市場(chǎng)預(yù)期的好轉(zhuǎn)，需要經(jīng)濟(jì)秩序的快速恢復(fù)。

北京存在政策優(yōu)化空間，但不會(huì)很急

在央行明確首套房貸與房?jī)r(jià)走勢(shì)掛鉤后，關(guān)于哪些城市符合標(biāo)準(zhǔn)，住建部部長(zhǎng)提到的“支持以小換大需求”是否會(huì)在北京等一線城市落地備受關(guān)注。

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整體來(lái)看，2023年仍是房地產(chǎn)市場(chǎng)“修復(fù)”的一年，首套房貸款利率將形成動(dòng)態(tài)的調(diào)整機(jī)制，避免房?jī)r(jià)的大起大落。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局已公布的2022年9月-11月70個(gè)大中城市新建商品住宅銷售價(jià)格指數(shù)，現(xiàn)階段符合條件的有38個(gè)城市，比之前“階段性”政策還多了十幾個(gè)城市。

其中，二線城市除了哈爾濱、蘭州、武漢、大連、天津、石家莊等城市外，又新增了太原、福州、廈門、鄭州、南寧等城市。

多位業(yè)內(nèi)專家表示，此次政策強(qiáng)調(diào)的“精準(zhǔn)”，主要是因城施策，針對(duì)的就是市場(chǎng)表現(xiàn)較差、供需表現(xiàn)失衡的城市。未來(lái)政策的覆蓋范圍會(huì)進(jìn)一步擴(kuò)大，短期內(nèi)城市數(shù)量還會(huì)有增多的可能。

北京等一線城市目前并不符合首套房貸款利率調(diào)整標(biāo)準(zhǔn)，那么此類城市樓市政策還有哪些可以優(yōu)化？

事實(shí)上，關(guān)于調(diào)整北京二套房“認(rèn)房又認(rèn)貸”此前多被市場(chǎng)提及，現(xiàn)行政策與市場(chǎng)需求的不匹配，存在調(diào)整的可能。外地有房但北京無(wú)房，在京穩(wěn)定居住、工作，是否可以擁有‘首套房’的資格，這方面值得探討。

據(jù)知情人士透露，北京目前陽(yáng)康后復(fù)工復(fù)產(chǎn)狀況良好，再加上前幾個(gè)月住房銷售并未有太大波動(dòng)，所以立即落地二套房放開(kāi)“認(rèn)房又認(rèn)貸”并不現(xiàn)實(shí)，目前還要觀望一段時(shí)間。

中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜表示，未來(lái)北京等一線城市可以優(yōu)化的方向有：調(diào)整普宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)、結(jié)合人口變化支持合理住房需求、限購(gòu)政策優(yōu)化、降低交易稅費(fèi)等。諸如此類政策的調(diào)整，都將有助于需求的釋放。

在陳文靜看來(lái)，政策層面，2022年北京部分項(xiàng)目針對(duì)老年家庭降低首付比例、允許接力貸，優(yōu)化通州臺(tái)湖、馬駒橋地區(qū)限購(gòu)政策；2023年1月1日，北京優(yōu)化了公積金提取政策。2022年上海加大引才力度，優(yōu)化臨港新片區(qū)購(gòu)房政策。這些都傳遞出北京等一線城市未來(lái)政策優(yōu)化的預(yù)期。

北京商報(bào)記者 王寅浩

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