距離房貸利率新政出臺近一個月，已有部分城市下調(diào)或階段性取消首套住房貸款利率政策下限。

1月5日，人民銀行、銀保監(jiān)會發(fā)布通知，決定建立首套住房貸款利率政策動態(tài)調(diào)整機(jī)制。新建商品住宅銷售價格環(huán)比和同比連續(xù)3個月均下降的城市，可階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)厥滋鬃》抠J款利率政策下限。

(資料圖)

《金融時報》記者從中指研究院了解到，目前，唐山、太原首套房貸利率最低可至3.8%，九江為4.0%，中山可低至3.9%，韶關(guān)階段性取消首套房貸政策利率下限。受訪專家普遍認(rèn)為，隨著動態(tài)調(diào)整機(jī)制的建立，預(yù)計后續(xù)將有更多符合條件的城市調(diào)整首套住房貸款利率政策下限，將對促進(jìn)房地產(chǎn)市場回暖起到積極作用。“房貸利率下降將有利于減少貸款利息支出，減輕還貸壓力，降低住房貸款成本。政策調(diào)整優(yōu)化有望促進(jìn)正處于觀望階段的購房者入市，提振市場活躍度，促進(jìn)房地產(chǎn)市場加快企穩(wěn)。”中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場研究總監(jiān)陳文靜在接受《金融時報》記者采訪時表示。

部分城市首套房貸利率降至3.8%

1月29日，鄭州部分銀行將首套房貸利率低降至3.8%，即貸款市場報價利率(LPR)減50個基點，二套房貸利率保持不變，引發(fā)市場關(guān)注。在本次調(diào)整之前，鄭州首套房按揭貸款利率普遍執(zhí)行4.1%的標(biāo)準(zhǔn)。

廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉告訴《金融時報》記者，去年以來，鄭州房價跌幅居前，新房、二手房價格指數(shù)連續(xù)下跌17個月，同比下跌11個月，市場信心疲軟，迫切需要降低住房購置門檻，提振市場需求。上海易居房地產(chǎn)研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對此也表示，“鄭州是符合動態(tài)調(diào)整首套房利率的相關(guān)規(guī)定的38個城市之一，下調(diào)首套房貸利率符合市場預(yù)期，有助于降低購房者首套房的購房成本。”

實際上，這并不是首個調(diào)整首套住房貸款利率政策下限的城市。根據(jù)中指研究院監(jiān)測，自1月5日人民銀行、銀保監(jiān)會宣布建立首套住房貸款利率政策動態(tài)調(diào)整機(jī)制以來，唐山、太原首套房貸利率最低可至3.8%，九江降至4.0%，中山可低至3.9%，韶關(guān)已階段性取消首套房貸利率下限。

對此，陳文靜表示，根據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)，九江、唐山、太原等地市2022年9-11月新房價格已連續(xù)3個月下跌，符合首套房貸利率調(diào)整條件。上述城市今年以來市場情緒未見明顯好轉(zhuǎn)，購房者需求釋放動力不足，短期市場仍存在調(diào)整壓力。

當(dāng)下，市場較為關(guān)注后續(xù)還有哪些城市會迎來調(diào)整首套住房貸款利率政策下限的利好消息。根據(jù)國家統(tǒng)計局發(fā)布的70城房價數(shù)據(jù)統(tǒng)計，符合條件的城市共計38個，其中二線城市13個，三四線城市25個，鄭州、太原、九江、唐山等地位列其中。

“短期來看，符合首套住房貸款利率政策動態(tài)調(diào)整機(jī)制的城市有望跟進(jìn)調(diào)整，這部分城市多為普通二線及三四線城市。一線及核心二線城市新房市場韌性較強，企業(yè)降價促銷力度較小，多個城市新房價格平穩(wěn)運行?！标愇撵o分析認(rèn)為。

李宇嘉也表示，“根據(jù)最新5年期以上LPR，全國層面執(zhí)行的首套房貸利率下限已經(jīng)降至4.1%。在先行城市調(diào)整首套房貸利率下限的基礎(chǔ)上，預(yù)計大部分符合條件的城市后續(xù)都會跟進(jìn)，降至3.8%、3.9%甚至以下都是有可能的?！?/p>

房貸利率政策多次優(yōu)化調(diào)整

2022年以來，多地房地產(chǎn)市場下行壓力加大。作為提振需求、促進(jìn)市場回暖的有力抓手，首套房貸利率政策多次調(diào)整優(yōu)化。

2022年5月15日，人民銀行、銀保監(jiān)會發(fā)布的通知稱，對于貸款購買普通自住房的居民家庭，首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限LPR減20個基點，二套住房商業(yè)性個人住房貸款利率政策下限按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行。

在此之前，全國層面執(zhí)行的利率下限是首套房貸利率不得低于相應(yīng)期限的LPR，二套房貸利率不得低于相應(yīng)期限LPR加60個基點。政策一出，多地商業(yè)銀行紛紛下調(diào)房貸利率。

2022年9月，人民銀行、銀保監(jiān)會發(fā)布通知，階段性放寬部分城市首套住房貸款利率下限。僅時隔4個月，接續(xù)性政策便落地。2023年1月，新發(fā)放首套住房個人住房貸款利率政策動態(tài)調(diào)整長效機(jī)制正式建立。根據(jù)要求，新建商品住宅銷售價格環(huán)比和同比連續(xù)3個月均下降的城市，可階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)厥滋鬃》抠J款利率政策下限。

從階段性放寬部分城市首套住房貸款利率下限，到建立首套住房貸款利率政策動態(tài)調(diào)整機(jī)制，房貸利率政策更加機(jī)動靈活，因地制宜結(jié)合房價變動及時進(jìn)行動態(tài)調(diào)整，有利于更好地支持剛性和改善性住房需求。

而在2022年5年期以上LPR累計下調(diào)35個基點，疊加首套住房貸款利率政策動態(tài)調(diào)整機(jī)制作用下，多地首套房貸利率持續(xù)下降，有的已經(jīng)邁入“3”時代。貝殼研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2023年1月首套主流利率平均為4.10%，二套平均為4.91%，同比分別回落146個基點和93個基點。截至1月16日監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，首套利率低于4.1%的城市共11個。根據(jù)中指研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)，截至2022年12月30日，全國已有近30個城市將首套房貸利率降至4%以下，部分城市貸款利率已降至歷史低位。

作為購房者，房貸利率關(guān)乎每月月供支出。后續(xù)首套房貸利率是否還能下降，取決于LPR、各地房貸利率政策以及商業(yè)銀行意愿等多重因素。

陳文靜表示，短期來看，預(yù)計多地首套房貸利率將延續(xù)下行態(tài)勢，符合條件的城市利率下限有望降至4%以下，部分城市甚至取消首套房貸利率下限(目前廣東多個城市已取消)，核心一二線城市亦有望下調(diào)利率加點幅度，進(jìn)一步降低購房成本。

李宇嘉表示，首套住房貸款利率政策動態(tài)調(diào)整機(jī)制調(diào)整的是首套房貸利率下限，不是首套房貸利率，房貸如何定價由銀行與客戶商定，與銀行意愿和市場情況有關(guān)。不過，對于提振疲弱的市場需求而言，房貸利率政策還需要和供需兩端的其他政策結(jié)合發(fā)揮作用。

（文章來源：金融時報）

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