伴隨利好政策頻出，現階段“房地產市場和地產債是否已迎來拐點”成為業(yè)界熱議話題。

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在大部分業(yè)內人士看來，政策雖已形成“組合拳”，但鑒于房地產銷售仍處于磨底階段，因此樓市逐步恢復的過程或將是緩慢且充滿波動的。

“對癥下藥”效果待彰

進入11月，地產政策密集出臺，不論是“第二支箭”延長并擴容——旨在引導市場機構改善對民營房企的風險偏好和融資氛圍；還是央行和銀保監(jiān)會聯合發(fā)布《關于做好當前金融支持房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》，涉及個人住房貸款、房企融資、“保交樓”等多方面，其中關于房企融資舉措提及最多；抑或是重啟房企融資“第三只箭”，即股權融資，包括上市房企并購重組及配套融資，以及上市房企和涉房上市公司再融資……眼下，政策支持優(yōu)質房企(非普惠型)改善資產負債情況的導向非常明確。

然而，“政策的效果和傳導存在時滯，考慮到管理層之于‘房住不炒’的態(tài)度并未有所轉變，則個人判斷，短期內房企主體的信用修復仍將主要集中于央國企和‘優(yōu)質龍頭民企’(包括混合所有制房企)?！币晃粰C構交易員在接受記者采訪時坦言，“在需求端放松力度不及以往周期的大背景下，尾部風險的出清料依舊無可避免?！?/p>

值得一提的是，截至12月15日，若把債券展期統(tǒng)計在內，則本年度新增的債券違約主體達 34家，較上年同期抬升17%。其中，地產公司為25家，占比73.5%；再就企業(yè)性質看，違約民企占比97.1%，較2021年上升了14.3個百分點。

天風證券研究所副所長、固定收益首席分析師孫彬彬稱：“在‘房住不炒’基調下，各類地產政策的出臺核心在于保民生，并非刺激房地產市場，這也意味著民營房企信用資質的市場認可度仍會在較長一段時間內處于偏弱狀態(tài)?！?/p>

無疑，在地產銷售有待復蘇、土拍市場仍然低迷、疫情短期多點散發(fā)等多因素的疊加影響下，房企復蘇的過程必然會有所放緩。

回暖信號有待觀察

事實上，現階段若沒有擔保，大部分民營房企還遠遠未到能夠依靠自身信用來滾續(xù)債務的程度。

“至于市場何時能夠獲得真正修復，我們認為，可以關注兩方面的回升信號?！敝凶C鵬元工商企業(yè)評級董事郜宇鴻說，“其一，是熱點城市回溫的帶動效應以及二手房的量價變化。就以往經驗來看，銷售回升通常由熱點城市帶動，再逐步輪動、擴散到各個城市或區(qū)域，而二手房的量、價變動也是重要的先行指標。其二，是民營房企的市場參與度是否有所回升，紓困資金何時落地？獲得增量資金后，民營房企能否重新回歸到土拍的行列當中來？民企拿地情況的變動值得重點關注，因為其背后折射出了企業(yè)財務安全系數?！?/p>

“向后看，更多‘自上而下’的寬松政策值得期待?！鄙鲜鼋灰讍T坦言，“畢竟穩(wěn)定房地產市場的大方向已經明朗?？紤]到政策從出臺到落地，再到產生明顯效果需要一段時間發(fā)酵，則未來半年至少不用擔憂房地產政策生變。聚焦到債市投資方面，對于房地產債券，個人認為可以持積極態(tài)度。當然，基于安全考量，目前還是更建議各機構關注國有房企以及資質較好的優(yōu)質民營房企?！?/p>

中金公司進行的最新債市調查亦顯示，雖然地產支持政策頻發(fā)，且部分民營企業(yè)債券的二級市場價格出現顯著回升，但是主流投資者對非國企地產債的情緒仍然較為謹慎，主要體現在三個方面，即認為銀行風險偏好短期較難快速提升且政策落地仍有不確定性，同時部分地產債價格回升已經不具備性價比，所以不會新增地產債投資；判斷政策的主要受益方依舊會集中在國企，所以會加大對國企地產債的投資；選擇中長久期非國企地產債和繼續(xù)下沉主體資質至中等的投資人總計占比僅為十分之一左右。

配置建議暫緩腳步

總而言之，由于地產開發(fā)資金來源中的“大頭”還是按揭貸款和預售款，因此若看不到地產銷量出現較為顯著的修復，那么地產開發(fā)商的資金來源也較難有根本性改善，違約風險依然存在。

由此，對于地產債的投資，短期內還是建議審慎介入。

“考慮到地產投資走弱趨勢下，基建投資仍是現階段‘穩(wěn)經濟’的核心抓手，且管理層此前已強調在風險可控、依法合規(guī)的前提下，應按市場化原則保障平臺公司的合理融資需求，這意味著，短期內城投債或是安全性相對更高的投資標的?！敝凶C鵬元常務副總裁秦斯朝稱，“畢竟，站在地方政府的角度考慮，一旦區(qū)域內的城投出現違約，其很可能導致整個地區(qū)的信用環(huán)境發(fā)生惡化，并對該地方的國企發(fā)債融資構成較大阻力。另一方面，城投債市場的存量規(guī)模巨大，而違約風險具有一定的傳染性，若城投債‘零違約’的神話被打破，則很有可能會加速板塊風險的暴露，甚至會威脅到金融體系的安全。事實上，剛剛召開的中央經濟工作會議也明確提出，要‘在有效支持高質量發(fā)展中保障財政可持續(xù)和地方政府債務風險可控’‘要防范化解金融風險，壓實各方責任，防止形成區(qū)域性、系統(tǒng)性金融風險’。”

“考慮到城投的歷史發(fā)展歷程、對地方經濟的重要作用，我們也認為未來1年城投發(fā)生違約的概率不高，可以保持合理參與?！睂O彬彬說，“當然，鑒于不同區(qū)域的基本面已經發(fā)生顯著分化，因此聚焦到擇券層面，我們還是建議各機構于江浙等核心區(qū)域進行短久期下沉操作，于高風險區(qū)域嚴格控制久期?！?/p>

（文章來源：新華財經）

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