林心林

來源: 時(shí)代財(cái)經(jīng)

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A股地產(chǎn)再融資重啟之后，最大規(guī)模的一筆定增或?qū)⒙涞亍?/p>

2月12日晚間，萬科A披露2023年度非公開發(fā)行A股股票預(yù)案。根據(jù)預(yù)案，萬科擬向不超過35名特定對(duì)象開展定向增發(fā)，募集資金總額不超過150億元，發(fā)行數(shù)量將不超過11億股，占目前萬科總股本的9.46%。

去年11月28日，證監(jiān)會(huì) “第三支箭”發(fā)出后，萬科成為首批吃螃蟹的人。彼時(shí)12月1日，萬科第一大股東深圳市地鐵集團(tuán)有限公司向萬科股東大會(huì)提請(qǐng)?jiān)霭l(fā)議案，擬在A股及H股發(fā)行不超過各自20%的新增股份。

此次定增，正是萬科在該授權(quán)下制定的A股具體發(fā)行方案。

不過，按照目前預(yù)案，由于上市公司非公開發(fā)行股票的實(shí)施規(guī)定，提請(qǐng)融資預(yù)案的大股東深鐵并不在提前確定的增發(fā)對(duì)象之列。

截止2月13日收盤，萬科A股價(jià)報(bào)17.66元每股，跌幅0.06%。

百億募資投向11個(gè)項(xiàng)目，最低利潤率僅3.3%

若萬科150億元定增順利發(fā)行，將成為地產(chǎn)行業(yè)股權(quán)再融資重啟以來最大規(guī)模的定增案。

據(jù)Wind資訊數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至2月12日晚間，目前已有16家A股上市房企發(fā)布定增預(yù)案，預(yù)計(jì)募集資金總額不超過573.15億元。其中，募資規(guī)模前三的為萬科、保利發(fā)展及華發(fā)股份，分別為150億元、125億元及60億元。

與大多數(shù)房企一致，萬科此次定增募集資金同樣擬用于項(xiàng)目融資。

根據(jù)定增預(yù)案，扣除發(fā)行費(fèi)用后，萬科此次募集資金凈額將全部用于旗下11個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目和補(bǔ)充流動(dòng)資金。

時(shí)代財(cái)經(jīng)查閱此次定增募集資金使用可行性研究報(bào)告獲悉，除用于補(bǔ)充流動(dòng)資金的45億元外，剩余105億資金將具體投入位于廣東廣州、珠海、中山，浙江杭州，河南鄭州，四川成都，重慶，陜西西安，吉林長春，遼寧鞍山的11個(gè)房地產(chǎn)在建項(xiàng)目。

其中，募資10億元級(jí)別以上的投資項(xiàng)目有5個(gè)，分別是中山金域國際、鄭州翠灣中城、重慶星光天空之城、西安萬科東望、鞍山高新萬科城。

項(xiàng)目回報(bào)率上，萬科定增投向的這批項(xiàng)目盈利情況呈現(xiàn)分化。

其中，大多數(shù)項(xiàng)目銷售凈利率在6%及以下，最低如廣州金茂萬科魅力之城的銷售凈利率僅3.32%；但也有個(gè)別項(xiàng)目如重慶星光天空之城的銷售凈利率達(dá)11.44%。

整體而言，萬科定增投向的這批項(xiàng)目盈利情況并不算十分理想，這一定程度上也與這兩年的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整情況有關(guān)。而此次11個(gè)項(xiàng)目基本都在2022-2023年交付，按照項(xiàng)目建設(shè)周期推測(cè)，拿地時(shí)間在2020年前后。

彼時(shí)正值土地市場(chǎng)較為火熱的時(shí)刻，地價(jià)水平高，疊加上市場(chǎng)下行原因，盈利情況可見地壓縮。

以廣州金茂萬科魅力之城為例，項(xiàng)目土地是萬科在2020年12月拿下的廣州增城地塊，其歷經(jīng)170分鐘、84輪競(jìng)拍才奪得，成交總價(jià)達(dá)63億元，溢價(jià)15.4%，成交樓面價(jià)為12932元/平方米。目前，該項(xiàng)目銷售價(jià)格在2萬元/平方米左右，萬科預(yù)計(jì)銷售凈利率為3.32%、項(xiàng)目投資收益率為3.49%。

“這些項(xiàng)目應(yīng)該是（萬科）賺錢最難的項(xiàng)目了。”有股東在交流平臺(tái)上表示。而有業(yè)內(nèi)人士也表示，近兩年萬科盈利能力下降，對(duì)于萬科來說，這批一二線項(xiàng)目的普遍收益率已經(jīng)是頗有誠意。

下調(diào)股東分紅，萬科賺錢不易

近兩年，房地產(chǎn)行業(yè)盈利下降已經(jīng)是共識(shí)，萬科也不例外。

此次A股定增預(yù)案中，萬科提及，截至2022年9月30日，公司存貨凈額為9821.84億元，占總資產(chǎn)比例為53.59%，公司存貨規(guī)模及占總資產(chǎn)的比例均相對(duì)較高。“若未來房地產(chǎn)行業(yè)不景氣，項(xiàng)目利潤下滑或項(xiàng)目無法順利完成開發(fā)，公司將面臨存貨跌價(jià)損失風(fēng)險(xiǎn)，從而對(duì)公司的盈利能力產(chǎn)生影響?！?/p>

2021年，萬科實(shí)現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤225.2億元，同比下降45.7%，是萬科上市31年以來第三次凈利潤下滑，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的結(jié)算毛利率、凈利潤率同步下滑。

為此，萬科從去年開始收緊對(duì)于一線區(qū)域公司的授權(quán)以及投資拿地權(quán)限。

2022年，萬科拿地力度下降，在年末針對(duì)定增預(yù)案的臨時(shí)股東大會(huì)上，總裁祝九勝表示，更嚴(yán)的投資標(biāo)準(zhǔn)下，2022年萬科新投的地平均凈利率大概能達(dá)到12%以上——這也遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了此次定增項(xiàng)目的利潤水平。

但即便是龍頭萬科，對(duì)于目前市場(chǎng)的恢復(fù)程度也不是全然樂觀。祝九勝在上述臨時(shí)股東大會(huì)上直言，公司不得不承認(rèn)在目前市場(chǎng)情況下經(jīng)營確實(shí)碰到一些壓力，這一輪調(diào)整所涉及到的時(shí)間的長度、調(diào)整的幅度都超越了之前的預(yù)期。

因此對(duì)于萬科而言，開源節(jié)流或許仍是重中之重。

萬科方面對(duì)時(shí)代財(cái)經(jīng)表示，公司擬通過本次非公開發(fā)行，優(yōu)化自身資本結(jié)構(gòu)，進(jìn)一步增強(qiáng)資金實(shí)力和抗風(fēng)險(xiǎn)能力，為后續(xù)長期穩(wěn)定發(fā)展奠定基礎(chǔ)。截至2022年9月30日，萬科的負(fù)債總額14266.56億元，資產(chǎn)負(fù)債率為77.85%，資產(chǎn)負(fù)債率水平較高。

另悉，萬科還在2月12日發(fā)布未來三年（2023-2025年）股東分紅回報(bào)規(guī)劃公告，計(jì)劃每年派息比率不少于30%；而去年3月份，董秘朱旭還曾表示未來公司股息分紅的比例穩(wěn)定在35%-40%之間。

手握著150億的定增融資，萬科的2023年之路是否會(huì)像郁亮所言從“微光”到“曙光”，還需要靜待觀察。

關(guān)鍵詞： 募集資金 銷售凈利率