花重金買了一套學區(qū)房，孩子卻不一定能上對口的好學校？趕在今年5月份的中小學入學信息采集之前，一批家長開始奔波在學區(qū)房和教育市場，努力讓孩子贏在教育的“起跑線”。

按照多數學?！奥鋺舨拍茼樌雽W”的要求，家長們必須趕在5月初中小學入學信息采集之前，辦理完落戶手續(xù)。而和落戶強相關的學區(qū)房市場，迎來了一年中交易最活躍的時期。

(資料圖片)

算算日子，留給家長們選擇的時間，只剩兩個月了。但讓他們心憂的還不止這些。繼2016年我國實行“全面二孩”政策后，“二孩”的出生人口迎來爆發(fā)最多的兩年。六年后的今天，這批適齡的“二胎兒童”們，終于也要加入到入學競賽了。

“二孩潮”的涌入，直接導致中小學入學人口的猛增。很多城市率先緊張起來，提前發(fā)出了2023年學位預警，告知家長們學位告急、入學難的事實。

以北京為例，北京教育科學研究院助理研究員曹浩文刊發(fā)的研究測算顯示，2023年北京迎來小學學位需求高峰——108.2萬個。

面對“最難入學年”，一些家長緊急沖向了對口“名?！钡膶W區(qū)房市場，為孩子能上心儀學校提前上保險。

日前，北京中小學生家長最“卷”的海淀多個片區(qū)，不僅是周末扎堆看房的現(xiàn)象明顯變多了，多個學區(qū)房小區(qū)的成交量也開始提升，價格逐步進入上升空間。

典型如，被譽為北京學區(qū)“風向標”的海淀萬柳片區(qū)，“第一套房源成交后，第二套的房源總價也會上調10萬左右?！?/p>

龐大的入學人口，又一次撐起了學區(qū)房市場的交易繁榮。只是，當這輪入學高峰過去后，隨著生育率指數下降，創(chuàng)造著“只漲不跌”神話的學區(qū)房，又該何去何從？

（圖源/視覺中國）

學區(qū)房變“圍城”？

北京下轄的16個區(qū)中，東城、西城和海淀區(qū)常年穩(wěn)居學區(qū)房“鄙視鏈”的頂端。但若是從名校數量、師資實力、學習氛圍三者結合來看，沒有一個比得過海淀。

海淀，不僅有17個學區(qū)、168所小學、90所初中，還有上千個社區(qū)，以及年年變化的入學規(guī)則。它的名校資源不僅是北京的第一梯隊，其入學復雜程度也勸退了很多人。

但在家長們看來，這些復雜的難題幾乎都能被一種看似簡單粗暴的手段解決，那就是買學區(qū)房。

在海淀，很多家長是碼農、教授、研究員等高知群體。他們中多數是享受過教育紅利的“學一代”，深知優(yōu)質教育環(huán)境的重要性。

作為一名典型的摩羯座媽媽，陳莉從2022年起就開始研究學區(qū)房市場?！翱砍煽儼渭馍虾脤W校的娃還是少數，買個房子打底更保險些。”

她把海淀的近百所初中做了個排名，按照成績分為第一梯隊和第二梯隊，并把第二梯隊之外的學校命名為“坑?！薄Ｒ惠喓Y選后，她率先將目標投向了蜂鳥家園。

凡提到海淀學區(qū)房，蜂鳥家園是不會忽視的一個。因“百分百”對口“一流一類”的中關村第三小學，且房源總價較低，成了海淀學區(qū)房的風向標。

整個蜂鳥家園共有4個戶型，但單價差額較大的原因并不在于此，而是名額是否被占用，成了家鄉(xiāng)們是否愿意掏錢的重要標準。

據房產中介趙晨介紹，蜂鳥的房子根據學區(qū)年齡的不同，價碼也不同，“學區(qū)一年級，最便宜的755萬元~765萬元；占用學區(qū)二年級的房子大概在770萬元~780萬元，三年級就得800萬元上下?！?/p>

多位房產中介告訴市界，目前成交最快的房子主要是700萬元到800萬元左右的小戶型。面積在50平方米左右，按照80%的得房率計算，實際使用面積不過40平方米。

相比眾多動輒上千萬的學區(qū)房，蜂鳥家園因低總價的特征，備受青睞，多年來都是萬柳片區(qū)二手房交易熱度的第一名。但在居住體驗上，40平米的使用面積也勸退了不少購房者。

盡管希望孩子能接受更好的教育，陳莉也不愿過度降低生活品質。最終，在多番權衡后，她選擇了學區(qū)資源和居住體驗更均衡的上地區(qū)域。

然而，對更多想要搭上學區(qū)房這趟車的家長來說，低總價、有優(yōu)質學位的蜂鳥家園，依舊是他們心中最佳的落戶“神器”。據安居客平臺數據，去年下半年來，蜂鳥家園的均價從2021年12月的15萬元/平米左右，一路升至17萬元/平米。

趙晨表示，最近一個月，他所在的門店帶看量上漲超過30%?！俺山涣可?，節(jié)前我們月均成交3~5單，這個月到現(xiàn)在已經簽了38單，成交節(jié)奏加快了?！?/p>

買海淀學區(qū)房的人，大體有著相似的特征。因常年接觸買學區(qū)房的家長，趙晨有過一番總結，上了海淀頂尖學區(qū)房的孩子，不一定是學霸，“但他們的父母大多數都是學霸?！?/p>

在海淀家長群中，有不少是來自外地的“京一代”，他們受過良好的高等教育、在京有購房需求、對房產敏感、重視子女教育并研究學區(qū)房。一些家長堅定地相信學區(qū)房的巨大潛力，在行動上押注。

但海淀區(qū)為了制止炒學區(qū)房，發(fā)布了“1911”多校劃片派位細則。在高價接盤的家長眼中，這里的學區(qū)房似乎成了一座圍城。面對不斷波動的政策，也有部分家長選擇主動放棄，規(guī)避未來的貶值風險。

海淀“1911”政策發(fā)布后，張凱預判，再購入較貴的學區(qū)房，房子的價值必然下降，投資上也不劃算。他希望等到房子要賣的時候，至少能不虧錢。順利出手后，他會重新選一套非學區(qū)，面積更大的房子。

買溢價不過高的學區(qū)房，成了張凱內心的資金安全區(qū)。為了規(guī)避風險，他選定了較早執(zhí)行多校劃片政策的東城區(qū)，買了均價12萬一平的學區(qū)房，“當時東城學區(qū)房還是買方市場，議價空間很大”。

（被學區(qū)房環(huán)繞的小學。圖源/視覺中國）

意料之外的走勢

學區(qū)房過往的畸形繁榮，不僅壓制了年輕人的生育意愿，更加劇了教育內卷。面對不太冷靜的學區(qū)房市場，北京市政府早在多年前就出臺各種新政，對“學區(qū)房”的資源壟斷下狠招。

近兩年來，北京陸續(xù)落地了多校劃片、教師輪崗、二手房指導價和“校額到校”政策。但要說能對學區(qū)房市場影響最大的，還是要看“多校劃片”的執(zhí)行效果。

2017年，北京朝陽區(qū)第一次將“多校劃片”推向公眾視野。緊接著，東城區(qū)和海淀區(qū)于2018年發(fā)布政策，2019年開始要求新購房產實行多校劃片。

但最有影響力的，莫過于“牛小”林立的西城區(qū)宣布將于2020年7月31日之后實施多校劃片，當時直接引發(fā)了西城學區(qū)房走勢大幅下滑。

北京西城德勝區(qū)域向來備受家長青睞，由于學區(qū)內遍布優(yōu)質小學，在家長的心中，“金德月”（指金融街、德勝、月壇三大學區(qū)）更是處于西城學區(qū)房市場的最頂端。

早在2020年4月30日，西城區(qū)政府就官宣了“多校劃片、六年一學位”的政策。但在當時，家長們仍對通過購房入讀頂級“牛小”抱有希望，大量家長涌向了德勝學區(qū)房市場，致使價格大幅上漲。

2021年4月24日，西城2021年義務教育階段入學工作的實施意見發(fā)布，再次強調2020年7月31日后購入房源的家庭，孩子申請入小學時，不再對應登記入學劃片學校，全部以多校劃片方式在學區(qū)或相鄰學區(qū)內入學。

德勝學區(qū)房市場終于不再扛得住了。2021年7月，德勝多校劃片結果出爐，許多購買德勝頂級學區(qū)房的家長夢想破滅。最終的結果顯示，德勝和月壇2020年7月31日后購入住房家庭，全部被調劑出片區(qū)。

這之后，西城學區(qū)房價格暴跌，成交陷入了長久的低迷。一位中介透露，“西城‘731政策’后，在這里家長們僅僅是買一套學區(qū)房，還是不夠的。西城的學校雖然優(yōu)質，但學校普遍很小，且學位少，家長們光靠買學區(qū)房，很難保證入學?！?/p>

入讀頂級學區(qū)的光環(huán)不再后，西城學區(qū)房的成交量價應聲下跌，降價百萬的房源不在少數，一度波及北京其他幾個城區(qū)。

究其根本，“多校劃片”的政策雖然對學區(qū)房市場的效果很明顯，但卻未能從根本上解決優(yōu)質教育資源不均衡的問題。

對于望子成龍的家長們而言，優(yōu)質教育資源太緊俏。當西城區(qū)打破了這一“確定性”，已經準備好巨額購房款的家長們，奔赴下一個“確定性”區(qū)域，成了一種必然。

于是，更多家長涌向了海淀。長期關注這里學區(qū)市場的家長發(fā)現(xiàn)，多校劃片對于海淀區(qū)的影響較為有限。

雖然多校劃片的出臺，也曾使蜂鳥家園的房價波動，每平米價格從最高接近19萬元，滑落至11.6萬元的歷史低價。彼時，蜂鳥家園還曾因直降300萬元賣房，沖上熱搜。

“但海淀區(qū)的政策其實是相對人性化的，只要不是生源太多，學校接受不過來，一般都能直接上對口學校。”海淀萬柳區(qū)域一位門店經理說道。

盡管海淀也遵循學位充足的時候對口入學，但由于學校多，分布集中、學位充足等，學生被搖到其他片區(qū)內學校的概率并不高。

上述門店經理表示：“海淀的優(yōu)質學校還是采取就近入學的原則，所以2021年中關村三小對應小區(qū)的學生中，只有39個被調劑至其他學校，大概占總數的5％左右。”

隨著家長們對于優(yōu)質學區(qū)的預期回穩(wěn)，如今海淀學區(qū)房的價格也很快恢復。目前，蜂鳥家園小區(qū)的均價，依舊穩(wěn)定在17萬元/平米左右。安居客數據顯示，萬柳區(qū)域的房屋均價從2020年年中的14萬元/平米，升至近18萬元/平米。

貝殼研究院經濟分析師許小樂認為，“房價是供需關系錯配的反映，家長們對于有限優(yōu)質教育資源的競爭推動了學區(qū)房價格的上漲，把優(yōu)質教育資源的蛋糕做大，才是長久之計。”

（2022年6月23日，北京，海淀區(qū)萬柳學區(qū)學區(qū)房。圖源/視覺中國）

“老破小”還會香么？

在學區(qū)房市場出現(xiàn)之前，家長們在擇校這條路上也是各顯神通。

以北京為例，2008年前，大部分家長們對優(yōu)質教育獲取，是通過“贊助費、共建、條子生”等方式解決的。只不過，隨著后續(xù)的爭議增多，這些暗箱操作逐漸被教委取締。學區(qū)房才開始真正登上時代的舞臺。

2008年后，北京入學人口大漲，學位猛然吃緊，大眾關注度迅速攀升，急需一個較為公平的入學標準出臺。于是，一個根據入學就近原則制定的，依據房產、戶口判定入學條件，成了當時最公平、最具效率的選擇。

此后，圍繞學區(qū)房的話題就沒有停止過。從2008年到2023年的15年里，北京戶籍入學人數從4.5萬增長到17.1萬，整整多了2.8倍。這場長達十五年的賽跑，也逐漸呈現(xiàn)出學位吃緊和學區(qū)房供不應求的形勢。

隨著人口增長，學區(qū)房被貼上“只漲不跌”的標簽。盡管學區(qū)溢價早已超出房子的居住價值，但始終未能改變家長們對學區(qū)房的絕對信仰。

瘋狂漲勢之下，西城區(qū)30萬元/平米的過道房、15萬元/平米的地下室紛紛誕生，傲視京城。

（2016年6月22日，北京一處“學區(qū)過道”叫價150萬，該過道位于西城區(qū)大耳胡同。圖源/視覺中國）

如今，學區(qū)房市場又來到了一個新的臨界點。隨著“二孩”政策的全面放開，2016年和2017年，北京新生兒數量再次上漲。按此預測，2023年北京將迎來適齡上學兒童最多的一年，這也意味著，二胎父母們持有房子的時間變長，學區(qū)房房源也將更加緊張。

但當入學人口高峰的回落，學位供應緊張將得到緩解。那些曾經有高投資溢價的學區(qū)房，或將不再擁有穩(wěn)定的房價上漲預期?！袄掀菩　狈吭锤鞘桩斊錄_，可能最先不受待見。

以西城德勝區(qū)域為例，多校劃片之后，家長們即使買了“老破小”也不能確定能上對應學校，周邊的“老破小”學區(qū)房房價應聲下跌。

以新外大街甲8號院為例，該小區(qū)建于1976年，位于二環(huán)和三環(huán)間，房子的樓齡大多超過50年，但由于對口北師大實驗小學，該小區(qū)的房價十分堅挺。但在和綁定優(yōu)質學區(qū)的確定性被打破后，據多位區(qū)域門店經理透露，“自從去年6月份到現(xiàn)在，新外大街甲8號院的房價整體跌了100萬左右。”

曾經，擁有頂尖學區(qū)資源的“老破小”駐立在中國學區(qū)房的鄙視鏈頂端。而當人口大潮回落后，褪去學區(qū)“神話外衣”后，這里是否將變成更老、更破的“老破小”？

（文中陳莉、趙晨、張凱均為化名）

作者 |李逗

編輯 |田晏林

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